世联_保利济南祝舜路项目定位物业发展投标报告_125页

保利济南祝舜路项目投标报告保利济南祝舜路项目投标报告保利济南祝舜路项目投标报告保利济南祝舜路项目投标报告突破定见突破定见突破定见突破定见、、、、面向未来面向未来面向未来面向未来突破定见突破定见突破定见突破定见、、、、面向未来面向未来面向未来面向未来谨呈谨呈谨呈谨呈：：：：保利置业保利置业保利置业保利置业前前前前言言言言前前前前言言言言PreamblePreamble与以往不同的是，本次提报的主旨不在于解决销售问题，而是世联基于对市场及保利品牌的理解，寻找影响项目决策的关键线索，放眼于本项目可以预见的未来。目目目目录录录录目目目目录录录录旗舰旗舰旗舰旗舰1品牌发展道路分析品牌发展道路分析品牌发展道路分析品牌发展道路分析城市发展趋势分析城市发展趋势分析城市发展趋势分析城市发展趋势分析以城市之名以城市之名以城市之名以城市之名2竞争态势分析竞争态势分析竞争态势分析竞争态势分析知己知彼知己知彼知己知彼知己知彼3客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析精确制导精确制导精确制导精确制导4定位定位定位定位5物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议6营销建议营销建议营销建议营销建议7推售建议推售建议推售建议推售建议8品牌发展道路分析品牌发展道路分析品牌发展道路分析品牌发展道路分析旗舰旗舰旗舰旗舰1本体解读本体解读本体解读本体解读品牌解读品牌解读品牌解读品牌解读目标解读目标解读目标解读目标解读本体解读本体解读本体解读本体解读东二环外东二环外东二环外东二环外，，，，城市传统成熟区城市传统成熟区城市传统成熟区城市传统成熟区，，，，但非但非但非但非城市核心城市核心城市核心城市核心、、、、无稀缺资源无稀缺资源无稀缺资源无稀缺资源区位区位区位区位：：：：区位区位区位区位：：：：
位于济南市历城区祝舜路南侧位于济南市历城区祝舜路南侧位于济南市历城区祝舜路南侧位于济南市历城区祝舜路南侧、、、、华信路西侧华信路西侧华信路西侧华信路西侧;;;;
属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域，，，，洪家洪家洪家洪家楼教堂以及洪楼商圈近在咫尺楼教堂以及洪楼商圈近在咫尺楼教堂以及洪楼商圈近在咫尺楼教堂以及洪楼商圈近在咫尺；；；；
周边以成熟社区为主周边以成熟社区为主周边以成熟社区为主周边以成熟社区为主，，，，年代较早年代较早年代较早年代较早，，，，品质感较低品质感较低品质感较低品质感较低；；；；交通交通交通交通：：：：交通交通交通交通：：：：公路公路公路公路——项目南侧为城市主干道花园路花园路花园路花园路；------项目西侧为城市主干道二环路二环路二环路二环路；；；；可快速通达市中心可快速通达市中心可快速通达市中心可快速通达市中心、、、、机场等地机场等地机场等地机场等地；；；；公交公交公交公交——项目南侧方向300米内有11路、122路、118路等多路公交，均可快速到达核心城区；配套配套配套配套：：：：配套配套配套配套：：：：
配套种类多配套种类多配套种类多配套种类多、、、、数量多数量多数量多数量多，，，，但级别不高但级别不高但级别不高但级别不高，，，，可以满足各种日可以满足各种日可以满足各种日可以满足各种日常生活需求常生活需求常生活需求常生活需求；；；；
主要分布项目南侧花园路主要分布项目南侧花园路主要分布项目南侧花园路主要分布项目南侧花园路，，，，西侧为济南洪楼商圈西侧为济南洪楼商圈西侧为济南洪楼商圈西侧为济南洪楼商圈，，，，南南南南侧为区级企事业单位集中用地侧为区级企事业单位集中用地侧为区级企事业单位集中用地侧为区级企事业单位集中用地；；；；花园路东二环经十路洪楼商圈洪楼商圈洪楼商圈洪楼商圈市中心市中心市中心市中心花园路东二环历城国税局历城环卫局历城工商局东风派出所馨悦幼儿园山东大学省图书馆商业职业技校康泰医院农行建行5min交通便利、生活配套完善，居住氛围浓厚，但缺少高端配套；本体解读本体解读本体解读本体解读中等规模中等规模中等规模中等规模、、、、中等容积率中等容积率中等容积率中等容积率，，，，地块综合地块综合地块综合地块综合性较强性较强性较强性较强，，，，但规划限制高但规划限制高但规划限制高但规划限制高建设用地面积建设用地面积建设用地面积建设用地面积14.2114.2114.2114.21公顷公顷公顷公顷建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度18%18%18%18%容积率容积率容积率容积率2.42.42.42.4地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积339840339840339840339840㎡㎡㎡㎡其中其中其中其中住宅总建筑面积住宅总建筑面积住宅总建筑面积住宅总建筑面积284640284640284640284640㎡㎡㎡㎡配套商业公建配套商业公建配套商业公建配套商业公建27000270002700027000㎡㎡㎡㎡中学中学中学中学25200252002520025200㎡㎡㎡㎡幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园3000300030003000㎡㎡㎡㎡经济指标经济指标经济指标经济指标：：：：地块内有大量施工垃圾中央储备粮仓鲁源电力设备公司双向4车道祝舜路地块内高差超过5米西侧旧小区富翔天地小区商业职业技术学校辛甸花园小区本体解读本体解读本体解读本体解读项目属性项目属性项目属性项目属性————————城市成熟区中等规模城市成熟区中等规模城市成熟区中等规模城市成熟区中等规模综合性主流项目综合性主流项目综合性主流项目综合性主流项目•公共交通可达公共交通可达公共交通可达公共交通可达，，，，花园路花园路花园路花园路、、、、二环路二环路二环路二环路，，，，快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域；；；；•公共交通可达公共交通可达公共交通可达公共交通可达，，，，花园路花园路花园路花园路、、、、二环路二环路二环路二环路，，，，快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域快速可达市中心以及其它区域；；；；•现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知•现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知现有地块缺乏高端属性认知•项目容积率项目容积率项目容积率项目容积率2.42.42.42.4，，，，建筑密度小于建筑密度小于建筑密度小于建筑密度小于18%18%18%18%，，，，规划难度较大规划难度较大规划难度较大规划难度较大；；；；•项目容积率项目容积率项目容积率项目容积率2.42.42.42.4，，，，建筑密度小于建筑密度小于建筑密度小于建筑密度小于18%18%18%18%，，，，规划难度较大规划难度较大规划难度较大规划难度较大；；；；交通条件交通条件交通条件交通条件市场认知市场认知市场认知市场认知密度因素密度因素密度因素密度因素规模因素规模因素规模因素规模因素•BBBB地块总建面地块总建面地块总建面地块总建面33.933.933.933.9万平米万平米万平米万平米,,,,有一定的规模优势有一定的规模优势有一定的规模优势有一定的规模优势；；；；•BBBB地块总建面地块总建面地块总建面地块总建面33.933.933.933.9万平米万平米万平米万平米,,,,有一定的规模优势有一定的规模优势有一定的规模优势有一定的规模优势；；；；强势条件强势条件强势条件强势条件弱势条件弱势条件弱势条件弱势条件•周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善、、、、可满足生活需求可满足生活需求可满足生活需求可满足生活需求；；；；•周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善周边生活配套比较完善、、、、可满足生活需求可满足生活需求可满足生活需求可满足生活需求；；；；周边配套周边配套周边配套周边配套激励条件激励条件激励条件激励条件————————2.5万万万万㎡㎡㎡㎡中学中学中学中学可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。。。。品牌解读品牌解读品牌解读品牌解读1234保利芙蓉(售罄)：项目背景项目背景项目背景项目背景：：：：位于大明湖东侧，自然景观优越，城市核心地段城市核心地段城市核心地段城市核心地段；保利在山东开发的首个楼盘首个楼盘首个楼盘首个楼盘：以90㎡两居为主，与平台水平持平；项目实现项目实现项目实现项目实现：：：：08年10月开盘，09年1月售罄，3个月共销售个月共销售个月共销售个月共销售490套套套套；；；；均价均价均价均价6300元元元元/㎡㎡㎡㎡，低于市场价格预期(6800--7000元/㎡)；商业部分销售缓慢商业部分销售缓慢商业部分销售缓慢商业部分销售缓慢，户型面积过大；成功实现保利品牌落地成功实现保利品牌落地成功实现保利品牌落地成功实现保利品牌落地，，，，树立树立树立树立高性价比品牌认知高性价比品牌认知高性价比品牌认知高性价比品牌认知；；；；保利花园(在售)：项目背景项目背景项目背景项目背景：：：：位于高新技术产业开发区东部，城市边缘地段城市边缘地段城市边缘地段城市边缘地段；以90㎡两居，120㎡三居为主；经验相对丰富的北京土人和深圳华筑参与了景观和产品设计，部分设计略高于市场平台略高于市场平台略高于市场平台略高于市场平台；项目实现项目实现项目实现项目实现：：：：08年12月开盘，09年共销售1000套左右套左右套左右套左右；；；；价格平台从价格平台从价格平台从价格平台从09年年初的年年初的年年初的年年初的5200涨涨涨涨到年底的到年底的到年底的到年底的6200元元元元/㎡㎡㎡㎡，，，，有较大提有较大提有较大提有较大提升升升升；；；；由于项目位置较差，未能引起市未能引起市未能引起市未能引起市场过多关注场过多关注场过多关注场过多关注，，，，延续高性价比楼盘延续高性价比楼盘延续高性价比楼盘延续高性价比楼盘印象印象印象印象；；；；保利大明湖(未售)：项目背景项目背景项目背景项目背景：：：：位于大明湖东侧，自然人文景观优越；项目有大体量的回迁安置房项目有大体量的回迁安置房项目有大体量的回迁安置房项目有大体量的回迁安置房；产品延续芙蓉和花园的整体设计，未做出有效突破；初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局初步完成企业战略布局现有项目尚无市场标杆现有项目尚无市场标杆现有项目尚无市场标杆现有项目尚无市场标杆，，，，保利在济南的品牌之路亟待突破保利在济南的品牌之路亟待突破保利在济南的品牌之路亟待突破保利在济南的品牌之路亟待突破本项目使命本项目使命本项目使命本项目使命保利在济南的旗舰项目保利在济南的旗舰项目保利在济南的旗舰项目保利在济南的旗舰项目项目地段建面(万㎡)容积率产品入市时间价格实现限制条件保利芙蓉城市核心区8.92.4多层、小高层、高层，90平米两居为主2008年10月6300首个项目，恰逢淡市，安全性为主保利花园城市边缘区302.54小高层，90平米两居，120平米三居为主2008年12月6200地段偏远保利大明湖城市核心区212.1多层、小高层--地块分散，产品已定保利祝舜路城市成熟区33.92.4--预计10000元/平米缺乏资源保利旗下现有四项目分析保利旗下现有四项目分析保利旗下现有四项目分析保利旗下现有四项目分析保利祝舜路项目资源并非最好，但规模最大，同时具备一定稀缺性保利经过三个项目的积累，重金拿下地王，市场预期高不仅是单个项目的成功不仅是单个项目的成功不仅是单个项目的成功不仅是单个项目的成功，，，，更要通过本项目的成功开发探索一条保利置业在二线更要通过本项目的成功开发探索一条保利置业在二线更要通过本项目的成功开发探索一条保利置业在二线更要通过本项目的成功开发探索一条保利置业在二线城市可复制的