楼市政策持续接力后价格会否持续走高？

“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25％。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者十一期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。一线楼市房企底气十足“捂盘惜售”三四线楼市“惨淡经营”“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10％。在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个小时，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。浙江一家大型房企表示，“9月份以来我们的房源十分紧俏，大家对新推项目的售价很有信心，所以不会让利。”金地集团的销售人员说，“最近房价波动较大，楼盘虽说马上就推，但具体价格还是要开盘前才能定。”二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2－3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销，如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“5000我元抵2万元”活动。尽管如此，多数售楼中心“惨淡经营”。位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”等楼盘售楼中心均门可罗雀。芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几，有的店面甚至仅剩招牌、等待转让。一线城市热度不减量跌价升虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。与此同时，一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5％、11.27％和5.63％。在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。据网易房产数据中心的统计，今年年中以来，北京门头沟、大兴和石景山等原先刚需盘集中的区域，新建住宅的平均单价都已经突破3万元。记者在北京、上海多个项目看到，目前即使新盘入市，高价盘的占比也越来越大。截至9月中旬，北京单价超过10万元的豪宅签约套数创下历史新高。另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来，一线城市频出区域地王，八九月间，北京、上海、福州、苏州、成都等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50％的土地出让。业内人士认为，为追求更高利润，势必会出现一些高端项目，同时拉动周边价格的上涨，但是这种状态能否延续下去有待市场检验。不少城市去库存压力有待释放中国房地产行业协会原副会长朱中一认为，“930”和“330”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为，在新政策下发后压力释放有限。专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。－－贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非全国普惠。一位银行监管部门官员介绍，“目前房地产信贷资源高度集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30％左右。”－－购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”－－开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。中国人民大学研究称，从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向，针对不同区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。88cr3fws河北造价信息网