世联_天津市河北区制线厂项目营销顾问投标报告_78p

河北区制线厂项目河北区制线厂项目投标报告投标报告谨呈：天津兴利房地产开发公司项目本体位于天津中环线以内，河北区核心地段河北区中环线区位条件项目地块不规则中山北路展示性较好、通达性较强北至中山北路东至华新大街服务周边的社区门店南至水产前街部分紧邻宾馆存在遮挡问题西至汇园里近15年住宅小区展示性好通达性强项目四至1、规划用途:住宅、商业、办公2、总用地面积：20541.1㎡3、容积率：3.834、规划地上建筑面积：61950㎡，其中居住占67.6%（41878.2㎡）商业占12.2%（7557.9㎡）办公占20.2%（12513.9㎡)5、绿地率：≥35%6、建筑密度：≤30%7、建筑限高：无8、70/90政策限制：不受限小规模、高容积率、综合用地红线外900㎡绿地经济指标交通枢纽：项目东侧快速路直通津滨高速，北侧天津北站客运站是天津重要的交通枢纽之一。本项目距离北站约500米.交通便捷，公路、公交发达毗邻城市重要交通枢纽及轨道交通仅500米距离轨道交通：项目西侧是未来地铁三号线。预计2010年底运营。本项目距离中山路站、北站站600米。3号线交通条件中山北路公交：项目周边有公交1路、22路、27路、609路、656路、622路、818路、901路等近20条公交线路通达市内各个繁华地区和各个重要路段。公路：项目北临中山北路，通达性强。市级重点医院、学校、超市云集基本生活配套齐全第四中心医院天津二中昆仑路一小＄农行＄＄工行中行乐购第四中心医院天津二中昆仑路一小＄农行＄＄工行中行乐购其他邮局建行、农行、商业银行、工行菜市场项目配套中小学宁园小学：艺体结合，文化育人昆一小：重点小学，特色学校红光中学：市重点中学二中：市重点中学十四中：市重点中学铁路一中：市重点中学医院第四中心医院：市级重点医院中医医院：市级重点医院254医院：部队医院购物世纪联华乐购家乐友谊新都市百货北宁公园、中山公园北宁公园北宁公园将改造为主题公园已被列入河北区重大项目。中山公园周边资源公园将恢复历史文化内涵，再现历史名园风貌。恢复园内水系和历史建筑，深入发掘文化价值，打造具有唯一性、体现自身特色的园林景观。加快启动北宁公园及周边地区近3平方公里综合开发规划，以打造北宁休闲娱乐主题公园为核心，辐射带动周边地区的配套建设，提升促进周边地区相关业态的发展。居住氛围浓厚，周边居住品质较低Ø周边为汇园里等居住区，房龄均在15年以上Ø社区商业丰富，小型餐馆、美容、美发、小超市等能够满足周边居民生活需求居住环境核心价值梳理优质地段市场稀缺交通便利配套成熟城市公园合理规避劣势地块不规则周边居住品质低地块特征与周边居住品质底均是项目不可避免之问题，但独特的城市公园资源优势，与便利的交通环境、区域配套等各种城市价值可以合理利用，规避劣势。有一定遮挡问题项目价值点明确，市场机会较大，同时可合理利用来规避若干劣势本体小结市场分析•北京大连出现成交量回落，平均下降13.5%•但天津仍然维持上涨态势，09年1-8月实现105万/月的突破性成交•从成交均价看天津略有回落，但降幅不明显宏观大势短期内天津市场受波动影响较小，市场相对稳定稳健是06年天津市场主旋律地王频出，年成交量超1000万，全国趋势趋同，市场火爆宏观经济影响，全国房地产市场惨淡由于原始泡沫不严重，天津价格相对浮动较小08年长期需求被抑制，成交量迅速上升宏观大势拆迁、天津开发力度及原始房地产市场格局导致未来天津市场稳健系数较高近两年河北区与市内六区成交均价对比0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.02007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.72008.82008.92008.102008.112008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.07元/平米河北区成交均价市内六区成交均价近两年河北区与市内成交量对比0.0200000.0400000.0600000.0800000.01000000.01200000.01400000.01600000.02007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.72008.82008.92008.102008.112008.122009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.07平米河北区成交量市内六区成交量从近两年成交面积看，河北区各月成交面积均不足全市成交面积的3%.从近两年成交均价看，河北区成交均价低于全市成交均价1500元/平米左右。趋势虽与全市趋同，但价格弹性有限。河北区处于市内六区中房地产市场相对封闭和落后状态，市场平台急需提高河北房地产特征金钟河大街铁东路育红路红星路普济河道海河北运河新红桥狮子林大街新开河板块自在中环新开河建昌道板块海河意奥板块金钟河大街板块河北房地产特征n已售项目n未售项目封闭的区域内又出现两级分化传统居住价值区需快速突破格调艺术领地北斗星城爱家星河国际富水一方春和景明海河金湾公寓君临天下海河大道1902p新开河板块——自在中环：均价7700元/㎡格调艺术领地:尚未开盘，预计10月入市p建昌道板块——春和景明：在售别墅，均价15000元/㎡富水一方：高层（24层）均价8000元/㎡洋房（5层）均价9500元/㎡p金钟河大街板块——爱家星河国际：均价8300元/㎡北斗星城：仅剩135-200㎡大户型，均价9500元/㎡居住价值区p海河意奥板块——海河大道1902：均价9500元/㎡海河金湾公寓：现在仅剩110平米以上两室和三室户型，均价约9000-10000元/㎡君临天下：均价9000-16000元/㎡地段价值资源价值区建昌道居住区王串场居住区中山路居住区最核心居住板块市场供应不足建昌道居住区三和温泉花园王串场居住区玉容花园区域内以老居住区为主，存在较大的升级置换需求；同时，由于河北区鲜有新项目入市，区域内升级需求得不到充分的释放和满足。居住价值区以老居住区为主/供应少需求大/存在市场盲点河北房地产特征新开河板块以原始居住区为主目前有品牌开发商进入海河意奥板块城市核心物业，城市价值最大化沿用科学、先进的开发理念，从社区规划到建筑实体、情景园林力求给人一种超越以往的换代之感。这种换代之感不仅体现在产品的开发手法以及产品实体各项技术的现代处理，更突出的体现在更为贴近人的个性精神本质，让追求与众不同生活品味的生活本性完全释放。河北区未来泰达地产格调故里·格调春天·格调竹境·格调艺术领地泰达10月份亮相河北区将提升客户对河北项目的原始认知河北区未来保利地产保利10年5月亮相将与泰达共同提升河北区房地产市场水平“花园”系保利百合花园保利香槟花园保利花园保利花园·保利香槟花园·保利百合花园·保利海棠花园河北河东东丽河北区未来海河改造给到河北区部分改造的机会，未来河北区沿海河线将改变原有形象；金钟河大街、中山路及中山北路城市形象改变，北宁公园改造，北站原始遗留问题的解决等多方面促成河北区城市形象的改变；未来城市规划及改造促成河北区区域形象及口碑的提升区域小结p河北区具备明显的房地产封闭特征，“围城”特征明显；p历史三原关系导致客户区域内置业需求强劲；p同时又受天津“南富北穷”影响，导致政府开发力度一直不强势；p项目供应量少，项目品质低，长期以来无市场标杆项目；p未来城市升级及城市格局变化导致河北区房地产市场被迫发展；p基于政府规划的基础，未来城市形象有所提升；p品牌开发商进入为河北区带来新的市场机会和竞争平台；竞争分析区域内现有供应项目很少君临天下海河金湾公寓海河大道1902北斗星城海韵家园富水一方自在中环金品家园爱家星河国际宏业广场春和景明小户型项目，8500元/平米创意地产,国际化社区，即将开盘经济适用房三期小户型，10500元/平米大户型产品，9500元/平米大户型，尾盘13000元/平米大户型产品，10000元/平米小户型项目，10000元/平米写字楼、普通住宅科技住宅，户型较大现推别墅产品格调艺术领地经济适用房市场供应1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月……08年9月开盘，4万M2，存量11200M206年5月开盘，30万M2，尾盘07年11月开盘，18万M2，存量4万M209年5月开盘，9.9万M2，存量5万M2预计09年10月开盘，15.5万M2，1600套06年4月开盘，14万M2，尾盘，剩余400M206年8月开盘，20万M2，尾盘，只剩余800M2预计09年10月开盘，1.5万M2，存量8000M22010年区域内竞争项目较少，存量有限竞争分析自在中环2009年2011年格调艺术领地君临天下富瀛洲花园春和景明爱家星河国际北斗星城海河大道宽景公寓n项目位置：位于河北区南口路与喜峰道交口n项目规模：占地面积6.8万平米总建筑面积：15.5万平米n项目价格：预计9000元/平米；n主力户型：71平米一室、116-125平米两室、173平米三室为主；n容积率：2.28n绿化率：30%n物业类型：规划有12座高层24-30层不等；n规划户数:1600户n开发商：泰达建设集团建设开发分公司n开盘时间：09年11月下旬开盘n目标客户群：住宅客户主要以河北区客户为主，包括市内六区的部分客户n项目简评：周边生活配套逐渐完善，特别是作为天津文化创意产业重点建设项目而成为人们关注的焦点。卖点：品牌、地段、创意产品格调艺术领地格调艺术领地规划设计：社区规划、建筑实体、情景园林力求给人一种超越以往的换代之感。全部户型格局方正，全明设计。n12座高层24-30层不等，采用“点板式”设计n全部户型格局方正，全明设计n全部为2梯4户、2梯5户，产品舒适度不高n社区中心景观园林打造完整格调艺术领地特色前卫立面设计风格格调艺术领地Ø2梯4-5户，居住舒适性差；Ø户型南北通透，全明户型；户型分析：方正实用，全明设计，适度创新71平米一居71平米一居125平米景观两居125平米景观两居143平米豁达三居143平米豁达三居116平米景观两居116平米景观两居格调艺术领地•占地面积:66400平方米•总建筑面积:180000平方米•物业类别:普通住宅高档住宅•建筑类别:高层•装修状况:菜单式•均价:8800元/平方米•物业管理费:0元/平方米·月•开发商:天津市汇森房地产开发有限公司•容积率:2.70•绿化率:45%•备注：分四期开盘•车位比：1：0.66富瀛洲花园---高性价比及科技住宅是项目核心卖点竞争分析智能化系统：小区内照明路灯全部采用太阳能，配备双电源，更加突出节能、环保。本小区为星级示范小区，达到智能化系统B级（先进型）要求安防智能化：1.可视楼宇对讲2.电子监控系统3双光束红外对射周界防越系统4.出入口采用先进的机电设备道闸系统5.地下停车场采用先进的射频卡技术6.电子巡更系统7.背景音乐系统8.电子显示屏，随时发布重要信息富瀛洲花园竞争分析增值点科技住宅，0物业费客户构成核心客户：以河北区婚房客户、改善客户为主，部分在河北区工作或者有亲属原关系的外区域客户蓝印户口客户：蓝印户口政策改变后，项目内蓝印户口客户占到了30%，80万在市内可以买一个舒适的两居，100万买一个舒适三区，是既追求蓝印户口有追求舒适度客户的很好选择河北区域客户外省市蓝印户口客户自在中环----40年酒店式公寓，高性价比及精装修是核心卖点竞争分析•占地面积:8157.30平方米•总建筑面积:38193.64平方米•物业类别:住宅公寓•建筑类别:高层•装修状况:毛坯•均价:7800元/平方米•物业管理费:1.7元/平方米·月•开发商:天津远筑置业发展有限公司•容积率:3.9•绿化率:25.38%•车位比：地下停车位400个•土地权限：40年区域内竞争项目较少，存量有限，高品质核心地段产品稀缺