东建项目标书(市场媒体)

2019/9/7IDEAROMANCE1东建集团东平河北岸港口路地产项目整合推广投标书第一部分（佛山楼市分析与媒体研究）2019/9/7IDEAROMANCE2前言感谢东建集团对我们的信任和邀约,我们将秉承一贯“专业、严谨、务实”的作风，凭借多年操作地产项目之经验，和对项目的深刻理解，为本案提供专业、有效的解决方案。——合众演意地产项目组2019/9/7IDEAROMANCE3了解佛山佛山概况佛山经济认识佛山对项目推广的启示2019/9/7IDEAROMANCE4佛山市位于广东省中南部，地处华南经济圈的珠江三角洲中心腹地，50公里内，环绕珠三角主要工商业发达城市，去广州只需30分钟车程，每日有多趟直通车直达深圳、珠海、香港和澳门，交通旅游十分便利。佛山机场联航飞机可通达全国20多个大中城市，佛山火车站直通香港。佛山历史悠久，为中国古代“四大名镇”之一，粤剧的发源地，武术故乡，艺术之乡、陶瓷之乡、美食之乡。“禅城”被联合国评选为全球人类居住区优秀范例城市之一。独特的历史地缘文化和典型的岭南风俗风光深深地吸引着众多的海内外游客。热情好客的佛山人将和所有的来访者见证大佛山的历史从汾江河进入东平河时代。了解佛山佛山概况2019/9/7IDEAROMANCE5了解佛山佛山经济2005年全市生产总值达到2379.80亿元，比上年增长19.2％。“十五”时期年均增长16.3％。按常住人口计算，人均生产总值达到41031元。06年1季度，佛山市经济继续保持快速增长。初步测算，1季度全市生产总值597.17亿元，比上年同期增长19.4％。房地产开发投资增长32.4%。1季度，全市房地产开发投资完成投资32.93亿元。商品房销售额55.44亿元；商品房销售面积154.34万平方米。1季度，全市地方财政一般预算收入35.51亿元，同比增长18.03％。3月末金融机构存款余额3934.74亿元，比年初增长5.0％，其中城乡居民储蓄存款余额2474.88亿元，比年初增长4.9％，金融机构贷款余额2167.60亿元，比年初增长1.8％。居民收入平稳增长。1季度，全市城市居民家庭人均可支配收入5583.66元，比去年同期增长5.4％；人均消费支出3866.04元，增长1.1％。居民消费价格总水平上涨1.0％。2019/9/7IDEAROMANCE6了解佛山认识佛山1.佛山是一个历史悠久，并有着自己灿烂文化和独特传统的城市。2.城市正在高速发展，基建设施加快城市的变化。3.“全球人类居住区优秀范例城市”的目标将把佛山居住环境推高。4.经济继续保持快速增长，居民收入增多，储蓄增多，可支配收入更多。5.房地产投入继续加大，更多商品房推出市场。2019/9/7IDEAROMANCE7了解佛山对项目推广的启示1.将佛山发展进程，优秀的文化与风俗融入项目推广中。2.基础设施建设尤其是“一河两岸”，带来的变化通过公关活动及媒体展现给消费者，增强受众对项目的认受力。3.“全球人类居住区优秀范例城市”让新盘宣传时推广人居典范有说法，并容易取得认同。4.居民收入增多，投资房产将成为一个重要选项。5.各大发展商看好佛山楼市，同时06年楼市竞争将进一步加剧。2019/9/7IDEAROMANCE8佛山楼市分析项目所在区域分析项目优势分析项目劣势分析市场给我们的启示2019/9/7IDEAROMANCE9佛山楼市分析佛山楼市现状国家房产政策的消化，压抑的消费欲望将得到施放。丰富的产品，加上佛山城镇化进程的加快，使二次置业人口及有意立足佛山本地、外来人口的首次置业数量增加。1.产品增加竞争升级下半年中心组团新楼供应超过15000套，注定是竞争升级的一年。2.地产大鄂抢滩佛山众多国内地产巨头登陆佛山，占据半壁江山。外来地产进军佛山标志着佛山地产品牌时代的真正来临，也预示着佛山楼市广阔空间及前景。2019/9/7IDEAROMANCE103.理性走向成熟（消费者、开发商）概念炒作被市场诟病后，开发商更多从居住舒适、人性关怀、居住文化等方面塑造产品以及推广，同时消费者对所谓传统禁忌的心理弱化。4.错位竞争、产品多样化“空中廊院”、“三错层叠景洋房”、“落地观景台”……5.价格稳中有升6.紧凑型3房受欢迎100－130成为主流，大户型市场趋向饱和佛山楼市分析佛山楼市现状2019/9/7IDEAROMANCE111.中心组团新城区规划人口约100万以上，作为现代化城市的标志性区域已基本成型。2.佛山一环一环的建设和镇街各道路的扩建延长，镇街楼市大热成为佛山楼市的另一看点，吸引了越来越多本土和外地开发商的加入。3.“一河两岸”从规划到建设以东平河为轴线的一河两岸建设，住在河边将成为更多有识之士的选择。4.城镇化加速部分农民进城买楼的意愿，他们将成为城市的新兴势力。影响楼市发展的因素佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE121.丽日玫瑰名城位于禅城区魁奇一路，占地22万平方米，总建筑面积达50万平方米。高达6.51亿元的地块价格，刷新了佛山当时土地拍卖的最高纪录，被喻为“佛山地王”，项目分四期开发。1.1.户型面积：90、130-1801.2.配套设施：周边配套成熟1.3.项目定位：地王级楼盘1.4.客户群：高端1.5.项目优势：成熟地段＋大盘1.6.销售状况：良好竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE132.东建·世纪康城中心组团新城区边缘，南面正对魁奇路，总建筑面积超过12万平方米，总户数将超过800户。以打造更适宜人居住为主题的健康社区。独特现代岭南水景园林，宽楼距，物业服务机构为著名高力国际。2.1.户型面积：１００平方米－１６０平方米2.2.配套设施：教育资源、中央公园、世纪莲体育中心等2.3.项目定位：佛山首席康居高尚社区2.4.客户群：中高端2.5.项目优势：4米层高＋岭南园林＋价格2.6.销售状况：理想竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE143.世博嘉园汾江路同魁奇路交汇处，广佛地铁总站侧，雄踞佛山城市中轴线上，总建筑面积约32万多平方米，共2300多户。产品以15－25层的小高层、高层住宅为主，建筑具有浓郁的“现代欧陆风格”。3.1.户型面积：70多㎡的两房单位到250多㎡的复式3.2.配套设施：世博商业中心，购物、饮食、娱乐于一体3.3.项目定位：佛山城市中轴线上的地标性建筑3.4.客户群：中高端3.5.项目优势：复合地产＋地段＋价格3.6.销售状况：靠路销售一般，其它销售理想竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE154.天湖郦都充分利用优越的地块资源，确立了“家公园，公园家”的规划设计理念，引入以“水文化”为主题的地中海风情园林，在组团之间营造极具动态的水环境，而且拥有1／3的调蓄湖湖岸线，全部南向望湖，独创“空中廊院”，是城南闹中取静的经典楼盘。4.1.户型面积：140、160、180为主4.2.配套设施：交通便利，沃尔玛、季华货仓、实验小学、华英中学等周边配套成熟4.3.项目定位：亚艺至尊楼盘4.4.客户群：高收入阶层4.5.项目优势：湖景优势＋城市中心4.6.销售状况：理想竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE165.汇银·奥林匹克花园以人为本以营造永久低密度社区的设计理念，摒弃了市场上常见的高层、高密度建筑群，取而代之的是小高层和低层湖岛美墅相结合的新古典建筑，这样住户不但可以获得充足的阳光和良好的通风，而且还能享受超宽楼距带来的开扬美景。5.1.户型面积：90、120、133、140平层、三错层、跃式、复式5.2.配套设施：实验小学、华英中学5.3.项目定位：佛山标志性的住宅社区5.4.客户群：中高端5.5.项目优势：北美风情园林＋低密度＋成熟配套5.6.销售状况：理想竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE176.怡翠玫瑰园季华路与华阳路的交汇处，踞禅城、南海两区交汇位置。占地300亩，建筑面积55万平方米，由51栋16-29层的小高层、高层组成，绿地率达42％，总户数3000多户。6.1.户型面积：115~150三房两厅、147~166四房两厅，少量复式6.2.配套设施：商业配套为5万平米财富城，周边教育网络发达，小区内配备有大型幼儿园一所，3500平方米豪华会所6.3.项目定位：品质大盘6.4.客户群：中高端6.5.项目优势：怡翠/玫瑰联手＋55万平米品质大盘＋四季园林6.6.销售状况：理想竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE187.怡景丽苑位于东平河畔，华蕾路以东，居佛山中心组团，，总用地面积30191.88平方米，总建筑面积264719.3平方米，容积率1.82，建筑层数11～16层。获得了广东省房协评选的“绿色住区”称号，其在建筑方面使用绿色环保材料、建造节能体系，得到了考评专家的好评。7.1.户型面积：80平方米到140平方米，140左右7.2.配套设施：新三中、华英中学7.3.项目定位：禅城中心第一水岸7.4.客户群：中高端7.5.项目优势：大盘＋东平河＋绿色社区7.6.销售状况：良好竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE198.碧海湾碧海湾紧邻东平河岸，销售价格仅为3000元/平方米相对偏低的入市价格，与禅城城南和桂城相隔不到10分钟车程。新推10座12～18层的纯高层。8.1.户型面积：110～130平方的三房两厅为主8.2.配套设施：村居配套8.3.项目定位：佛山中薪阶层经济型住宅8.4.客户群：中端8.5.项目优势：低价＋靠东平河8.6.销售状况：一般竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE209.万科金色家园佛山万科·金色家园位于南海区桂城桂平路段，西临平三路。根据“桂城RBD”城市发展定位，且毗邻佛山一环东线，项目具有便捷的出行交通网，户型紧凑实用，带装修小户型，投资自住皆宜。9.1.户型面积：面积从40平米至160多平方米9.2.配套设施：紧邻南海华师附中以及南海实验中学9.3.项目定位：城市新锐社区9.4.客户群：企业主、管理技术人员，公务员、医生、教师、白领。9.5.项目优势：独创“Ｎ＋１”灵活多变户型，兼顾了居者对个性的需求，以及居者与邻里、与自然的对话。9.6.销售状况：良好竞争对手分析佛山楼市分析2019/9/7IDEAROMANCE21楼市现状小结佛山楼市分析1.市场竞争激烈15000套意味着什么，刺刀见血的战争。2.大盘、大品牌大品牌发展商催生了大盘时代的到来，导致供应体量激增，市场日趋成熟，竞争日趋激烈。3.认证风潮由国内向国际进发，各种建筑、环保认证荣誉成为炒作又一重要部分。4.镇街楼市发展快速镇街楼市发展相当程度分流部分购房者，而他们正是大户型的主要对象之一。2019/9/7IDEAROMANCE22楼市现状小结佛山楼市分析5.同质化严重虽然发展商都在强调错位竞争，但事实上却是，产品形态集中，目标定位重叠，缺乏鲜明个性，推广设计手法雷同。5.1.水景园林南海的千灯湖、禅城的调蓄湖所催生出的一个个佛山“地王”，以及各种高档住宅小区，更是鲜活地证明了这一点。一些无水可用的房地产项目甚至不惜重金自挖湖泊。5.2.欧洲风情从天湖郦、怡翠玫瑰园、丽日玫瑰名城到奥林匹克花园，欧洲情调比比皆是。5.3.产品线不知是为降低风险，还是贪想“大小通吃”，大盘小盘都拥有从70-200平方米的完全户型。5.4.贵和美所有楼盘毫无例外的利用拼凑起来的“效果图”和华贵色调强调自己的尊贵和美丽。2019/9/7IDEAROMANCE23项目综合分析项目所在区域城市规划项目优势分析项目劣势分析2019/9/7IDEAROMANCE24项目所在区域分析项目综合分析1.区位优势明显城市核心区南移，这里将成为一个以东平河和大福路交融的轴心新城区，是佛山未来行政、商贸、文化、体育中心及禅、顺、南三区枢纽。2.市政规划超前得益于城市运营规划，东平河岸将成为未来城市中央商住区。区域将建成一个真正集绿色、景观于一体的现代化之城，类似上海黄浦江。