贷款项目评估流程及操作实务

贷款项目评估周时伟2011年09月内容提要概述评估的主要内容建议及限制措施一、概述（一）贷款项目评估的必要性1、防范项目投资决策风险的手段2、防范货款风险的重要举措项目贷款的特点：•金额大•期限长•风险滞后•无完全追索权3、为信贷决策提供参考依据营销优良客户提供投资咨询项目建议书阶段可行性研究阶段项目评估阶段（二）贷款项目评估的概念及宗旨1．概念贷款项目评估是贷款银行从自身利益出发，以为银行服务为宗旨，在项目可行性研究分析的基础上，对贷款项目的评价和估测。（1）我国项目评估的历史（2）贷款项目评估的宗旨：“为贷款银行服务”（3）贷款项目评估与可行性研究的异同（3）贷款项目评估与可行性研究的异同联系两者同处于项目投资的前期两者的基本原理、内容和方法是一致的区别时间阶段不同执行主体不同报告作用不同论证角度不同（三）贷款项目评估的原则与依据原则独立、客观、公正原则评估规范化原则：程序规范、方法规范指标参数统一原则评估依据贷款项目评估的必备文件贷款项目财务资料与项目有关的国家宏观行业信息贷款项目评估的必备文件项目建议书及批准文件立项程序：政府全额或主要投资需批准文件；重点或核准目录规定的需要有权部门核准；除此之外一律备案。项目可行性研究报告及批复文件其他必备文件建设用地合法手续，环保评价报告及批复等项目周期项目设想项目初选项目准备项目评价与总结项目投产与经营项目评估与决策项目实施与监督我国项目投资决策程序项目建议书批准立项（批复）可行性研究可研（批复）项目评估决策投资出资（承诺)施工设计（批复）开工许可（批复）房地产项目（合法性）立项批复可行性研究报告批复土地出让（转让）合同土地出让金缴纳凭证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施（开）工许可证销预售许可证（已开始预售）与项目有关的国家宏观行业信息国家宏观政策行业状况市场前景价格竞争营销依据评估依据（四）我行现行系统内评估体系1、评估体系“谁审批，谁组织评估”“谁委托，谁付费”“先评估，后审批”项目的评估由有权审批行组织，原则上实行内部评估2、评估方法系统内评估自行评估（客户部门）委托评估系统外评估专家咨询聘请评估公司（五）评估程序（一）了解评估项目，做好准备工作（二）成立评估小组，制定工作计划（三）调查研究，收集资料，核查整理（四）审查分析，综合判断（五）编制评估报告问题是否做好充足准备评估小组成员构成、评估方案的制定如何调查？如何作访谈？确定审查的重点三、评估的主要内容项目概况与项目背景借款人资信评估项目建设环境与基本条件评估投资估算与资金筹措评估项目财务效益评估还款能力分析担保分析风险分析综合分析（一）项目概况与项目背景评估项目概况与项目背景是对项目可行性报告中提出的项目背景、项目投资环境、项目审批程序和发展概况等基本情况，进行调查研究、分析、审查与评估，使银行贷款决策者对项目的概貌、项目提出缘由和投资者意向有个基本了解，为下一步评估分析做好准备。此评估是项目评估的一项基础工作。内容：项目提出的背景分析项目发展概况分析项目概况（二）借款人资信评估1．技改贷款（1）借款人法定资格审查（2）财务状况（3）非财务状况（4）资信等级2．基本建设贷款项目法人资格审查是否实行“项目法人负责制”项目法定代表人状况项目是否实行招投标制项目建设单位资质若项目己实施、评估项目进展、资金使用状况（三）贷款项目的基本条件评估项目投资的基本条件包括：国家政策环境市场环境建设条件（地址、水、电、运输、环境保护等）工艺技术条件1．政策环境评估（1）分析项目进入的政策环境是否宽松研究政策条例、政策意图及变化趋势（2）分析产业政策，各部委的发展规划•《十五规划》•鼓励发展、限制、禁止、淘汰的产业、产品和技术目录，谨防产业跟风（3）审批环境•审批程序逐渐向国际惯例靠拢政府只发放项目公司许可证和特许经营权，企业承担决策风险•审批“门槛”提高2．市场评估市场评估主要是对项目所要介入的市场进行详细的调查和预测，从而确定一个合理的生产规模。（1）市场调查1）市场调查内容：政治法律环境经济环境技术环境产品市场调查消费者状况同行业竞争对手项目产品价格资源投入物调查原材料燃料动力2）调查方法：询问、观察、实验、抽样调查（2）市场预测1）市场预测内容市场需求市场购买力销售资源市场占有率发展期商品生命周期成熟期衰退期2）市场趋势分析经理人员意见法•直观法基层销售人员意见法用户（购买者）意图调查法专家意见调查法（德尔菲专家）简单算术平均数移动平均数法•历史引伸法指数平滑法加权移动平均数季节变动分析法一元线性回归回归分析因果分析法多元回归相关分析销售趋势分析产品寿命期相关产品分析分析产品普及率分析销售增长率分析•产品的寿命周期：是指产品的经济寿命，是从投入生产到被市场淘汰的过程。产品的寿命期包括四个阶段，试销期（导入、引进）成长期、成熟期、衰退期。图示费用导入期成长期成熟期衰退期成本价格时间（a）产品寿命周期与成本价格关系曲线图示费用导入期成长期成熟期衰退期利润时间（b）产品寿命周期与利润关系曲线方法：销售增长率判断法这种方法是用后期与前期销售情况的对比百分率，ΔY／ΔX的数值作为标准划分寿命周期的各个阶段。如：•＞10％时属于成长期；•在1－10％之间者为成熟期；•＜1％（或小于0），即连续下降趋势，表示该产品已进入衰退期。产品社会普及率判断法许多耐用消费品根据一般经验数据来判断其寿命周期。大体是：产品社会普及率在10％以下，属试销期或导入期；产品社会普及率在10－30％间，大体上处于成长期；产品社会普及率在50－70％间，大体处于成熟期；产品社会普及率在70％以上的，处于衰退期。合理规模的分析主要分析项目的生产规模是否是合理的经济规模经济规模的三种表现形态•起始经济规模•合理经济规模•最佳经济规模成本收入ABXSYC产量EO2成本曲线OXX－OYY合理规模AO2销售曲线OC最佳经济规模O1B起始规模O1OXOSOYO2分析方法第一步：分析影响项目生产规模的主要因素第二步：确定项目的起始规模第三步：确定项目的合理规模第四步：对照国家制定的《固定资产投资项目的经济规模标准》审查可研中拟定的生产规模方案是否可行。3．基本建设条件设计单位资质施工单位资质厂址及建设用地（土地、地形、地质、水文等）能源（水、电）环境保护4、工艺技术条件评估建议银行聘请技术专家论证（四）贷款项目的资金评估贷款项目的建议资金评估，是在确定项目总投资规模的基础上，对项目建设资金的总量来源，结构及筹措资金的方式、风险、资金使用计划等方面的合理性、可靠性进行分析论证和评估。它是贷款项目评估的关键环节，也是贷款银行尤为关注的一个方面。建设总投资项目资本金资金筹措方案资金缺口资金使用计划1．建设项目总投资评估固定资产投资固定资产投资方向调节税建设期借款利息工程费用工程建设其他费用预备费用建筑工程费设备购置费安装工程费固定资产土地征用及补偿费勘察设计费联合试运转费固定资产……等土地使用权技术转让费其他费用生产职工培训样品样机购置费开办费农业开荒费及其他费流动资金无形资产递延资产流动资产基本预备费涨价预备费固定资产投资总额建设项目总投资固定资产投资估算的方法1、单位生产能力估算法根据同类已建成项目单位生产能力投资额来估算拟建项目的固定资产投资N2＝X2（N1÷XI〕2、生产能力指数估算法N2＝X2（N1÷XI〕n(1+r)其中：n：生产规模指数0n1，一般取0.6，故称0.6法。3、概算法1、2是扩大指标估算法；3是详细估算法(1)固定资产总投资评估重点1）鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。2）鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关规定和要求。3）鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，是否有一定的依据。4）鉴定分析固定资产投资方向调节税的计税基数和税率选用是否准确。5）鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产的结构是否合理。6）鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，期限是否与建设期一致，国外借款利息的计算是否考虑了其他资金成本。(2)流动资金投资评估重点1）鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定。2）鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求。3）鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。4）鉴定分析铺流动资金能否落实等。2．项目资本金评估项目资本金概念：项目资本金是指在项目总投资中由各投资者认缴的出资额，是项目总投资中的非负债资金。项目资本金=（固定资产总投资+铺底流动资金）×资本金比例（1）项目资本金制度：1)项目资本金适用范围2)项目资本金比例3)项目资本金来源及形式4)资本金认定方法及常见问题5)项目资本金管理（2）项目资本金充足性评估1)相对量评估2)绝对量评估项目资本金适应范围各种经营性项目：国有单位的基本建设、技术改造、房地产、集体投资项目等外商投资项目按现行有关法规执行公益性项目不实行项目资本金制度项目资本金比例（各行业）（国发2004.13号文件“调整部份行业资本金比例通知”）行业资本金比例石油化工、化工、电力、机电、建材20%及以上有色金属、轻工、纺织、商贸及其他行业20%及以上化肥、邮电25%及以上钢铁40%及以上交通运输、煤炭、水泥、房地产开发（不含经适房）35%及以上农行规定：项目资本金原则上不低于30%，国家规定低30%的，原则上按30%掌握。项目资本金构成国家资本金：财政拨款、各种基金、各种补、税费优惠法人资本金：所有者权益个人资本金外商资本金项目资本金来源及形式货币（公司法规定首次货币出资≥20%）实物工业产权非专利技术土地使用权注意：应是非债务性资金；可转让但不能抽回；股东借款明确承诺为“次级债务”（滞后贷款偿还）和其他滞后偿还的直接融资可视同。不能列入：工程垫款，银行贷款、银行代理发行理财产品筹资，发行信托筹集的资金。资本金认定方法及常见问题1、认定方法：1）以货币方式投入的。审核验资报告、资金到位凭证、设备及材料购置发票、付款凭证、交易合同等；后续到位的，分析出资人近三年生产经营和财务状况，预测未来现金流，判断其后续出资能力。2）以实物、知识产权、土地使用权等出资的。核查权属证明、分析评估报告、是否为本项目建设所需。发行股票筹集资本金，主要审核其合法性及可能性。2、常见问题：1）变相抽逃注册资金。查看“其他应收款”中有无股东借款、欠款。2）抽逃以股东捐赠形成的资本公积。查年“其他应收款”中通过关联公司“关联交易欠款”归还股东捐赠。3）以自用和作为存货的房地产（属非投资性房地产）评估增值虚增资本金。除投资性房地产外，非产权变动不得评估增值入帐。以上虚增资本金应予剔除项目资本金管理资本保全公正验资资本金充足性分析必须达到资本金比例依据风险预测，适当提高资本金比例一般情况不下浮，除国务院批准外（3）项目资本金来源评估主要是分析其来源的可靠性，防止假冒资本的出现。评估人员应依照法律、法规逐项审查。3．资金金筹措方案评估（1）筹资结构分析（2）筹资风险分析（3）筹资成本分析4．项目资金缺口分析5．资金使用计划分析假冒资本问题例如：以融资租赁的机器设备出资以无土地使用权的土地出资以高估的无形资产出资以银行借款或其他负债资金作为资本金虚假注资，抽逃资本依照法律、法规逐项审查总投资缺口分析权益筹资不允许有缺口负债筹资缺口表现：无负债筹资渠道而导致的缺口有筹资渠道而来源不可靠、数量无保证、到位时间不确定（五）贷款项目的财务效益评价财务效益评价程序：第一步：分析、估算项目财务数据第二步：评估基本报表第三步：分析项目盈利能力、偿债能力（测算财务指标）损益表：投资利润率静态投资回收期盈利能力投资利税率现金流量表：财务净现值（NPV）财务内部收益率（ZRR）资产负债表：资产负债率偿债能力