广州服饰城招商策划全程报告

广州服饰城策划招商全程报告瑞天实业策划部二零零九年九月公司董事会：承蒙信任，本人受托组织公司“广州服饰城”项目之招商事宜。特于此向公司董事会提交《广州服饰城招商执行全程方案》，供董事会研讨确认。颂XX！XX，XX年XX月XX日目录引言篇发展规划篇市场篇定位及细化篇招商篇经营管理篇第一部分引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围调研对象区政府规划部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主长沙各阶层市民调研范围城市的宏观经济状况城市规划及发展状况各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据《长沙市统计年鉴》（2008-2015）专业市场管理部访谈记录专业市场经营户调研统计数据与政府有关部门的相关人员访谈记录与各产业私营企业主访谈记录各阶层市民调研数据第二部分发展规划篇长沙的专业市场发展状况及规划广洲服饰城的发展规划长沙的专业市场发展状况及规划零售有产业，有市场原因：自由淘汰发展的结果，中部省会城市的需要，客户需求量庞大。批发无产业，无市场原因：1：专业而服饰区发展十二年，及产业群及配套（饰品加工、物流、人脉）已非常完善。2：株洲交通网络发达并且成熟，尤其是铁路业最发达，运输成本低，发包收包时期短3：与邻近株州市区仅40分钟左右车程现有市场状况零售市场有六个区，分别是高档服饰商圈-黄兴步行街，中高档服饰商圈—红星、东塘，中低档服饰商圈—火车站、金苹果市场、河西大学城、即将上市的有：河西天马服饰商圈批发市场暂时没有，本案广洲服饰批发城已在业内有一定的概念认知。专业市场规划状况高桥相关专业市场发展状况及规划药材文体百货儿童玩具服饰首饰日化百货酒店用品粮油干货饮料食品家电百货电脑大世界高桥园区目品类状况高桥商圈定位：湖南最大集散批发市场高桥商圈形象：长沙的“天河城”广州服饰城的发展规划短期规划：（半年内）广州服饰城在短期之内应该是以完成整个服饰城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻服饰城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往服饰城进行消费。中期规划：（半年—一年）广州服饰城在中期的发展规划是以完成服饰城内经营户结构调整为主要工作，根据广州服饰城的整体定位，逐步将整个服饰城经营户结构由零售发展为零批兼营再发展为零售本部+品牌加盟总部。长期规划：（一年—五年）在大量的调整结束之后，广州服饰城重心放优化经营结构，最终目标：广州服饰城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。同时为面向全国创造模板，进军全国。第三部分市场篇广洲服饰城SWOT分析长沙相关经济发展状况专业市场状况广洲服饰城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略红星市场、金苹果市场火车站市场、西站市场东塘市场、步行街市场溁湾镇市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标整体经济发展规划固定资产投资情况零售业市场状况引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络，需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；长沙经济发展各项指标长沙的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2008年人均GDP达到45765万元，全国省会排名第九，中部稳居前三。272653301145765050001000015000200002500030000350004000045000500002006年2007年2008年长沙人均GDP人均GDP高桥整体经济发展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造集散批发基地，推动相关产业互动并进围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设围绕建设高桥大市场，积极实施可持续发展战略围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设周边专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式金苹果批发市场租售模式只租不售经营模式整合小经营商，负责部分铺面的招商，市场定位刚开始定位中型专业市场以长沙最便宜零售市场制胜，随着市场不断扩张，目前已有一定批发资源。产品形态单层、独立式铺面，开放式的铺面均半黄兴步行街租售模式租售并举，以租带售经营模式向国际贸易发展，整合大品牌经营商市场定位长沙最大的零售市场，向国际服饰发展；以高端服饰为主导，兼营中档服饰产品形态街铺为主，少量开放式的铺面红星服装城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位将建成集国内中档品牌、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营模式整合社会资源,以中档经营商联营常熟招商城租售模式自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式招商城管委会进行管理；市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态独立式的铺面。各地市场租金情况图张家港市场分业态租金情况图3.842.942.7200.511.522.533.544.5床上用品儿童用品女性用品行业租金张家港市场分面积段租金情况图22.74.44.74.201234510㎡15㎡50㎡70㎡120㎡面积租金无锡老招商城分业态租金情况图1.3114.2051015儿童用品女性用品行业租金无锡老招商城分面积段租金情况图12.411.56024681012145㎡8㎡20㎡面积租金单位：元/日·平方米各地市场租金情况图无锡新招商城分业态租金情况图5.56.18.30123456789儿童用品女性用品床上用品行业租金无锡新招商城分面积段租金情况图5.74.26.5012345676㎡10㎡30㎡面积租金常州棉纱市场分面积段租金情况图1.852.411.390.740.7400.511.522.5315㎡23㎡40㎡75㎡150㎡面积租金叠石桥家纺市场分娩极端租金情况图4.472.7826.624.173.3305101520253030㎡50㎡60㎡80㎡100㎡面积租金单位：元/日·平方米各地市场租金情况从业态来看，XX装的租金水平最高，其次是XX装，然后才是XX装；从面积段来看，面积为XX平方米左右的户型最受市场欢迎；广洲服饰城状况工程状况一期全部交付使用出租状况已经招租了XX间门面销售状况XX公司于200X年X月接手广州服饰城销售工作；目前1800套，共销售XX套；业态定位服饰为主，皮具箱包，饰品为辅的专业服饰零批市场广洲服饰城SWOT分析优势高桥有六大支柱产业，而目前就专业市场而言，服饰专业市场仍属于空白；高桥内离新建火车站，体育新城等不远，政府主导重点规划发展区，离未来休闲区毗邻。劣势目前地理位置离市中心相对偏远；仓储物流用地缺乏，没有产权；不能办理按揭贷款，机会万家丽整个板块的专业市场基本上没有，因此，广洲服饰城从这个意义上来说还是非常稀缺的；从板块看：大量楼盘兴建，居住率提高，人流量会急剧上升。威胁业态定位过于分散，不能形成集约效应；产品形态有少量硬伤，如人流、层数、等问题，暂时对于招商业态定位有一定限制；没有较为强有力的政府政策保证，只能凭自营相关措施建立经营户的信心；广洲服饰城SWOT分析SWOT分析得出的启示本案招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。相应的策略规避劣势解决工商税务优惠问题解决产权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位第四部分定位及细化篇广洲服饰城做专业市场的理由广洲服饰城招商定位原则广洲服饰城招商方向及最终定位广洲服饰城最终定位的依据1234广州服饰城做专业市场的理由交通便捷，位于高桥大市场内，万家丽交通网络，便于向整个长沙辐射，能够降低销售产品的物流成本；支持广州服饰城做专业市场的理由地段偏远广州服饰城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往批发消费，做批发成熟时期太短，而零批专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；广州服饰城不得不做零批专业市场的理由体量及建筑形态支持广州服饰城建筑面积约XX万方，建筑形态主体三层，适合做专业市场；休闲配套暂时欠缺周边休闲配套较少，普通消费者难以在广州服饰城周边满足购物所产生的大量休闲需求，广州服饰城招商定位方向的选择原则市场空白原则不仅要立足在高桥，而且要立足于全省，至少要在市区内，寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争可行性原则招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强可操作性原则产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件成本导向原则必须在保证在广州服饰城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让广州服饰城正兴旺起来1234广州服饰城招商的方向中低档服饰类中高服饰类衍生的皮具箱包类衍生的饰品类广州服饰城可选择的招商定位方向综合考虑上述招商原则，广洲服饰城的招商定位方向主要有以下几类：我们对广洲服饰城的业态定位广洲服饰城装饰饰品皮具箱包服饰用品【营商环境新呼唤—我们寻找出路】判断：从现代商业发展的趋势和长沙的区域商业环境，并结合本项目自身的情况，我们得到非常明确的结论：1.我们必须采取免租的方式将商铺的经营权与管理权有机地结合起来，以商场的可持续经营为宗旨，才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面。2.只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的大型主题商场，方才是我们寻觅的最佳出路。定位服饰零批交易市场的依据消费有支撑能够在长沙范围内寻找到广泛的消费人群支撑可以满足单个消费者对其的零散需求，在市场局面打开后同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征商业有特色服饰国美零批模式，全国首创，特色经营：统一经营，统一管理，低成本运作。零批易共存招商易成功此商业定位在株洲，广州能够找到大量生产企业和流通商入驻本案定位服饰城交易市场的理由市场有空白价格的空间，以性价比取胜，以服饰国美模式取胜，是本项目的重要法宝广州服饰城以批进再零售的统一管理的模式，对仓储地点要求不太高仓储要求低调研显示，服饰业在长沙高桥片区具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。中档的市场能够适应市场的变化产品有市场定位零批交易市场的理由人流易聚集此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留整改要求少广州服饰城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，从一开始门面即根据专业服饰兴建，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本易生现金流现有的商业定位属于日用消费品，能满足四季