赤水项目设计建议书

第1页共9页NO.CQ-KT-CSXM-101115金铂地产赤水项目规划设计建议书一、项目地块SWOT分析……………………………………………………………3二、整体规划设计建议……………………………………………………………7三、物业形态及户型要求…………………………………………………………9四、设计成果要求…………………………………………………………………10第2页共9页一、项目地块SWOT分析（一）、地块优势分析（S）1.项目临近公园和配套广场，在一定程度上增加了项目的休闲配套；2.项目紧临河滨西路，与城中心距离较短，交通通达率高。（二）、地块劣势分析（W）1.项目所处河滨板块目前正处于建设阶段，生活配套、商业气氛较差；2.由于受到御水蓝天城三栋高层的影响，项目的观河性基本难以实现；3.项目紧邻旅游车站，对本案的居住性有一定影响；4.陵园对项目的居住感有一定的影响；（三）、地块机会判断（O）1.项目位于城市未来行政板块（行政办公与纪念广场），区域发展潜力较大；2.区域楼盘整体品质较差，配以较好的产品设计与营销手段，本案可脱颖而出。3.房地产市场正处于阶段性调整期，选择合适入市时间，将是项目成功的关键。（四）、地块威胁判断（T）1.赤水房地产市场潜在项目众多，开发量大，市场总容量存在威胁；2.目前整体市场处于宏观政策调控期，未来市场可预见性差。3.由于受到多个开发区域冲击，后期对本案所在区域存在一定冲击；（五）、SWOT分析结论1.目前赤水正处于快速发展期，功能板块多触角扩展，其间的竞争将在后期愈渐凸显，市场进入时机的抢先占据将为项目带来一定的竞争优势；2.受到项目河景资源与陵园等外部条件缺失的综合负面影响，从另一方面也为本案指明了应以自身产品品质为修炼核心的打造方向；第3页共9页二、整体规划设计建议（一）、项目整体产品定位赤水首席+中式生态园林+高端生活示范区1.定位支撑：外部支撑——滨江生活区/行政中心辐射区/红军烈士陵园/四渡赤水纪念广场产品支撑——简中式建筑立面/大中庭园林景观/智能化社区系统/节能型元素备注（关于商业的考虑）：基于本案所处区域商业环境尚不成熟且同类型小面积门面同质化严重，若盲目增加商业体量，将带来较大的运营风险并滞流开发资金的流转（商业与住宅差价不大），故认为本案对于商业的考量需谨慎，体量应当加以控制，同时基于项目条件和人流动向，建议主要商业面在于靠广场一侧（满足有足够的开口面的条件下）和南下路靠旅游车站一侧，而靠御水蓝天城一侧不建议做商业。2.设计总体愿景：通过以下几方面打造形成立足目前区域主流之外的差异化：建筑风格——简中式建筑风格，建筑风格化主要在成本控制的前提下以部分主题元素出现体现项目差异化即可；园林景观——配合简中式的建筑风格，故建议景观的打造应通过水景为主线并通过绿化的搭配增强景观的层次感实现中式景观主题化的认知；社区感——主要通过社区内部辅助装饰性元素塑造穿插于景观体系（如楼台亭阁、康体设施/羽毛球场/泳池、少量艺术化小品），来营造具有可参与性的公共空间，增强社区氛围归属感。高性价比的产品——高端的形象，中档的价格，适中的面积，较低的总价，创新的户型（空中院落和露台）双能双本社区——强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。第4页共9页（二）、产品设计原则1.产品设计原则——在控制成本的前提下，体现超越赤水物业的打造理念设计时需考虑整体成本：区分关键区域和常规区域投入的差异性，并在合理体现住宅的中式风格差异视觉性下，景观部分的投入打造力度比重要高于住宅部分；减少做不必要的高投入配套，建议设置公众参与性强的活动项目，如羽毛球场、小型泳池（300㎡左右）等：充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏等，提高建筑品质。备注：设计方案中应提出具体的智能与节能措施，产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值多角度创新。2.园林景观设计原则：设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境；园林景观建设A.园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免过多昂贵植物等；B.以水景为景观打造主线（一定元素即可），体现景观的可视性与风格化；C.休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等；道路及入口A.无论方案的主入口设在何处，沿规划中道路处，靠纪念广场一侧必须设置一进入居住区的次入口，以保证项目的需要；B.在住宅入口、通道等附近应安排无障碍设施（缘石坡道）；第5页共9页停车场A.为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流，停车位尽量在人防地下室内安排，如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采用半地下、地面停放等低成本造价方式解决停车位问题：B.注重居民停车后回到居所的便利性，车库的设计无需建设转换层直达楼栋，可设置下沉式景观区同时连接车库：可参与性设施设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、亭阁休闲区及活动场所：建筑群体组合A.建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。B.居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性处理好与周边环境的关系在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如御水蓝天城、临路噪音、陵园等）以及达到自身与环境相互协调的目的：建筑单体建筑立面造型要求特点鲜明、尊崇，突出个性和内涵，并有一定的品质意识。风格宜以简约中式为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以及地、面、窗、台的协调。A.避免影响外立面的主要因素：水管、空调等第6页共9页B.屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及避免由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装的情况：C.临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域高端社区形象；社区内部建筑的里面可标准化处理：备注：规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力。三、物业形态及户型设计要求（一）、总体要求总体用地性质：住宅（主）、商业（少量）总用地面积：17509㎡总建筑面积：38344㎡（待最终确定）（二）、物业形态类型（住宅部分产品）居住区住宅以小高层（18）和多层洋房（5+1）两部分产品形态组成，在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到2.19的要求。（规划布置图）第7页共9页（三）、户型及面积配比1.住宅部分：小高层部分建筑面积两房三房四房标准两房2+1院馆标准三房舒适三房3+1跃层（客厅挑空）70-80㎡85-90㎡95-100㎡100-115㎡120-125㎡小高层部分25%25%25%20%5%多层洋房部分：建筑面积两房三房四房入户花园+空中院馆+露台入户花园+空中院馆+露台入户花园+露台+空中院馆+独立衣帽间90—100㎡110㎡—120㎡130-140㎡多层洋房部分50%40%10%住宅部分设计原则A.建筑套型进深不宜超过12米。套型设计，在有条件的情况下（主要针对大套型户型），应当考虑增设书房、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或露台。B.套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤1.8。C.当有三个或三个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。D.起居室尺度：使用面积≥20m2，开间≥4.2m；使用面积≥17m2，开间≥3.9m；使用面积≥14m2，开间≥3.6m。第8页共9页E.住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于4.5m2，设2个卫生间时，使用面积之和不小于7m2。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。F.跃层设计：要求客厅挑空，并符合当地建筑规范；G.合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。H.注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新（不要求做全面的创新）。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等，形成错落有致的外立面，顶层可做复式，作为空中豪宅。2.商业设计原则商业设计建议：开间≥4.2米，进深柱距6—8米（根据实际需要进行调整），层高≤5.2米，单方≥100㎡应设置一烟道出口；备注：基于对赤水市场的调查，区域内产品普遍缺乏院馆创新户型（即+1室），其对于传统两/三房有一定冲击，故建议本案对该类户型也需进行一定设计；目前赤水市场大多户型集中于三房或四房，对于两房相对较少涉及；对于两房部分建议设计方在位置分配时可考虑临街和存在遮挡的位置；四、设计成果要求：彩色规划总平面图一份，比例1：500规划方案设计文本2本，规格为A3幅面，内容至少包括：第9页共9页1.设计说明，表达规划设计构想，设计意向；2.规划总平面图；3.交通分析图（道路与停车场）；4.规划结构分析图；5.景观分析图；6.表现部分：总体鸟瞰图，沿街部分立面等；7.项目综合技术经济指标表：8.户型面积分布表：备注：本设计建议书为初稿，后续将根据实际状况进行沟通调整。坤泰房地产经纪有限公司2010年11月15日