招商局漳州开发区双鱼岛项目总体策划报告-DTZ戴德梁行

1招商局漳州开发区双鱼岛项目总体策划定位报告DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司2010年9月致：招商局漳州开发区有限公司2报告目录一项目背景二市场背景分析三总体发展定位四规划设计建议五经济效益分析六结论与建议3项目概况厦门漳州开发区双鱼岛双鱼岛双鱼岛位于招商局漳州开发区二区大磐浅滩，规划面积2.21平方公里，是国务院批准的首例经营性用海项目，也是国务院审批通过的第一个和目前最大的离岸式人工岛项目。项目东至规划海岸线，西抵南太武高尔夫球场，南至卓岐湾湾底，北至南炮台片区，距离岸线最近距离不到500米，距离厦门本岛距离不到10公里；项目通过规划北侧栈桥与陆域连接，并通过南滨大道与外界相连通。项目形状及岸线均已确定；项目已于2010年动工，预计于2013年完成填岛工程。卓岐湾南滨大道南炮台片区南太武高尔夫4策划背景概念性规划市场定位策划控制性详规形状、岸线、沙滩、码头位臵等物理条件（已确定，不能变动）项目定位及功能布局（可变）市场定位产品组合规划建议开发策略经济效益评价整体功能布局产品规划指标策划基础策划主要成果策划成果衔接规划单位为主戴德梁行为主戴德梁行配合5策划目标山海资源（依山伴海）人文资源（闽台文化）首例人工岛（可塑性）标杆性滨海项目市场领导力价值最大化持续性盈利由于项目开发主体兼顾企业和政府双重功能，因此，项目既要考虑经济效益可行性，又要兼顾社会效益的最大化。既要考虑短期资金收益的平衡，又要考虑项目的可持续发展。6策划主要难点问题如何在现有资源条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项目策划切入点？难点1项目的目标客户群体在哪里？需求市场在哪里？未来市场发展空间有多大？难点2本项目属于成片区开发，开发周期较长，如何确定本案的运作模式以确保本案开发运营顺利实施？开发风险如何控制？？难点3本项目开发主体“政企合一”，项目又属于填海造地，土地政策较为特殊，如何结合土地政策要求选择合理的开发模式？难点47策划思路宏观背景分析相关规划社会经济政策导向物业市场旅游市场市场背景分析发展方向初判项目条件分析案例借鉴竞争项目分析项目场地分析SWOT分析项目发展定位主题定位客户定位功能定位档次定位价格定位8策划服务阶段及工作内容第一阶段市场背景分析•宏观背景分析•旅游市场分析•房地产市场分析项目条件分析竞争性分析总体发展定位•主题定位•客户定位•功能组合定位•档次定位•价格定位《项目市场研究及定位报告》第二阶段规划布局建议•总体规划方案建议•单体规划设计建议经济效益评价•开发模式及策略•开发计划•盈利模式分析•投资收益分析•不确定性分析•风险评估及规避策略《规划发展建议与经济效益评价报告》第三阶段配合后续专项规划编制，参加专项工作会议讨论参加专项规划方案会议9报告目录一项目背景二市场背景分析三总体发展定位四规划设计建议五经济效益分析六结论与建议项目策划切入点厦门市场背景台湾市场背景宏观背景微观背景10市场背景分析在发展海西的号角下，本项目面临怎样的发展机遇？11政策背景——海西经济区政策带来的发展机遇6.552.972.981.980.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%01234567长三角珠三角京津冀海西经济区全国主要经济圈比较（2008）资料来源：国家统计局地区生产总值GDP（万亿）占全国GDP比重%由于长期受对台局势及政策的波动性影响，以厦漳泉等城市为代表的闽南金三角的地缘优势一直未被凸显，经济发展水平也一直落后于其它长三角、珠三角等发达地区。国家政策的支持为海西经济区的发展提供了历史性的机遇，也为本项目的发展创造了良好的外部条件海西经济区战略定位两岸人民交流合作先行先试区域。加强海峡西岸经济区与台湾地区经济的全面对接，推动两岸交流合作。服务周边地区发展新的对外开放综合通道。构建以铁路、高速公路、海空港为主骨架主枢纽的海峡西岸现代化综合交通网络。东部沿海地区先进制造业的重要基地。立足现有制造业基础，加强两岸产业合作，积极对接台湾制造业，大力发展电子信息、装备制造等产业。我国重要的自然和文化旅游中心。拓展闽南文化、客家文化、妈祖文化等两岸共同文化内涵，突出“海峡旅游”主题，使之成为国际知名的旅游目的地和富有特色的自然文化旅游中心。——国发„2009‟24号《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》海西经济区发展现状12区位背景——海西城市联盟发展主轴线的前沿阵地长三角珠三角京津冀城市圈厦漳泉城市圈海西经济区主要经济圈布局厦漳泉城市圈厦门漳州海西经济区漳州开发区漳州开发区本案泉州海西经济区-厦漳泉城市圈核心地带与厦门隔海相望，毗邻大小金门岛依托国家级经济技术开发区，位于开发区未来重点发展区域大小金门13区位背景——对接厦门的桥头堡项目所处的漳州开发区位于厦漳泉城市联盟发展主轴线，与厦门岛关系密切；厦漳大桥及厦漳海底隧道开通后，开发区与厦门本岛的联系将更加紧密，有望成为厦门“第五城”；项目与厦门的紧密联系，是本项目发展依托的最重要的有利条件。资料来源：招商局漳州开发区总体规划（2009-2020）漳州开发区厦门厦门湾漳州翔安新城同安新城集美新城海沧新城厦漳跨海大桥（建设中）厦漳海底隧道（筹备中）招商局漳州开发区厦门岛大小金门14区位背景——与台湾一水相连台中港上海香港漳州港高雄港564海里287海里140海里120海里金门岛厦门岛漳州港3.5海里航程：约15分钟10海里航程：约40分钟项目所处的漳州开发区距离金门岛只有10海里（约19公里），随着两岸关系的缓和，漳州港未来有望成为对台通航的重要港口。2010年6月18日，金门客轮首次直航招银港区，实现了漳台间第一次人员双向直航对接，漳州也成为福建第五个对台直航的沿海城市。随着两岸关系的缓和，漳州港对台直航有望实现常态化。15宏观经济背景——厦漳泉一体化带来的发展机遇资料来源：中规院《厦漳泉城市走廊发展研究》备注：区域人口为2020年规划数量300万290万490万泉州厦门漳州泉州–漳州直线距离：约120公里轻轨设计时间：1小时泉州–厦门直线距离：约90公里轻轨设计时间：45分钟厦门–漳州直线距离：约50公里轻轨设计时间：25分钟漳州–漳州开发区直线距离：约50公里轻轨设计时间：25分钟漳州开发区–厦门直线距离：约12公里预计行程（经厦漳海底隧道）：15分钟24万漳州开发区城际轨道交通正在规划中。规划实施后，将形成厦漳泉地区“1小时生活圈”16宏观经济背景——厦漳泉地区经济发展水平带来的发展机遇厦漳泉“1小时生活圈”庞大的人口数和发达的经济水平是支持项目发展的有力后盾项目厦漳泉地区福建省占全省比重GDP（亿元）52671082348.7%总人口（万人）1508360441.8%人均GDP（元）3500030123高于全省平均水平社会消费品零售总额（亿元）1688382844.1%数据来源：福建省及各市2009年统计年鉴厦漳泉地区经济总量占福建省经济总量的比例接近50%，人均GDP水平高于全省平均水平；按6.8的汇率折算，厦漳泉地区人均GDP水平达5147美元。17宏观经济背景——厦漳泉地区强大的消费潜力带来的发展机遇厦漳泉地区社会商品零售总额与发达城市相比仍有较大差距，但人均可支配收入已接近发达城市水平，市场发展潜力巨大北京上海广州深圳天津福州泉州厦门漳州福建零售额（万元）5309.95172.93647.82598.7243013251055.5488.6414.7448101000200030004000500060002009各地区社会消费品零售额北京上海广州深圳福州泉州厦门漳州收入（元）2673828838276102924520316229132613116616050001000015000200002500030000350002009各地区居民可支配收入数据来源：福建省及各市2009年统计年鉴厦漳泉地区是全国民营经济活力最强的地区之一，泉州经济总量排名全省第一，晋江一直是全国百强县前五名。但是由于城市建设相对滞后，厦漳泉地区消费能力并不强，不断增长的消费能力并没有得到充分的释放。18高铁的开通将本项目的辐射范围扩大到长三角和珠三角区域宁波温州福州厦门汕头深圳厦深高铁、福厦高铁、福温高铁和甬宁温高铁设计时速为250-300KM，届时各城市间的可达时间如下：厦门-福州：1.5小时；厦门-温州：3小时；厦门-宁波：4小时；厦门-汕头：1小时；厦门-深圳：3小时。2010年“5.1”前夕福厦高铁开通后，厦门“5.1”期间游客数量立即跃居全国第二位，其中江浙一带乘坐高铁到厦门的游客占了大多数。宏观经济背景——高铁开通大大扩大了本项目的辐射范围19市场背景分析在大厦门背景下，本项目如何把握与厦门市场共同发展的机会？20旅游市场发展机会厦门旅游市场发展机会项目战略发展思路提升—婚庆蜜月市场、旅游购物市场引领—综合性旅游标杆互补—主题公园市场互补引领提升市场以观光型产品为主，休闲度假类产品稀缺，主题公园市场更是一片空白婚庆蜜月市场、旅游购物市场发展仍处于较为低端的层次，可选余地不多以鼓浪屿为标志性旅游景点，缺乏一个现代化的综合性旅游标杆项目附件1：旅游市场专题21片区主要特色存在问题代表性项目漳州开发区山海资源、高尔夫、教育资源、区域休闲度假产品发展相对较为成熟目前与厦门尚无陆路交通，位于工业区。片区仍处于发展中，配套欠缺南太武高尔夫系，永鸿御景湾、嘉园亿景海岸杏林湾片区临近园博园，内海景观，距离城区较近休闲度假氛围不足、配套建设仍不完善园博一号大嶝岛大嶝机场、海峡论坛、金嶝大桥等，以对台关系为主要特色片区尚未发展，相关配套欠缺国贸金门湾长泰马洋溪原生态自然景观、山体景观、湖景、国家公园、马洋溪漂流距离厦门较远，未来旅游地产开发量大，无序开发对现有环境破坏严重发现之旅、天铜山度假村（未建）、海西国际城（未建）同安汀溪温泉资源、汀溪水库区域发展缓慢，可达性差丽水云天房地产市场发展机会——旅游度假地产除厦门市区的会展-观音山片区、五缘湾片区外，漳州开发区是厦门湾片区休闲度假产品发展最为成熟的区域，发展休闲度假产品具有先天的优势开发区旅游度假地产的产品特色对厦门市场形成良好的互补附件2：房地产市场专题22房地产市场发展机会——“厦门第五城”呼之欲出2013年厦漳大桥通车后，开发区到厦门岛内只需30分钟；厦漳海底隧道开通后，开发区到厦门岛内胡里山的车程仅5分钟；未来地理距离的缩短，厦门湾南北岸将真正融为一体，招商局漳州开发区也将融入厦门岛内外一体化建设大潮中，将成为厦门的“第五城”厦门正加快岛内外一体化进程，本岛东西北三大方位的翔安、同安、海沧、集美四大新城建设也已全面启动。随着南面的漳州开发区的发展，以厦门岛为中心的完整的海湾型城市格局将真正形成翔安新城同安新城集美新城海沧新城厦漳跨海大桥（建设中）厦漳海底隧道（筹备中）招商局漳州开发区厦门岛大小金门资料来源：招商局漳州开发区总体规划（2009-2020）交通条件的改善使漳州开发区与厦门之间的联系更加紧密，房地产市场发展特征逐步由休闲度假为主的“第二居所”过渡到以日常居住为主的“第一居所”，未来房地产市场发展将面临更广阔的发展空间。23在海西发展背景下，一水之隔的台湾能给本项目带来什么样的发展机遇？市场背景分析附件3：对台市场专题24旅游资源发展机会——吸取台湾主题公园特色剑湖山世界六福村主题乐园九族文化村小人国月眉育乐世界成立时间1990年1979年1986年1984年2000年地址云林县新竹县南投县桃园县台中县规模（公顷）60756250200特色以创造人文及自然环境为主题，兼顾景观与惊险刺激设备的全家同游的主题游乐园。由野生动物园转型为复合式主题乐园的经验，以机械式游乐器材和类似迪斯尼乐园的表演及环境设计。以布农、卑南、鲁凯等九族文化的展示著称，分区建立山胞原有部落风貌，其中最有名的耶鲁湾剧场歌舞表演，展现原住民文化中重要的祭奠歌谣及舞蹈传统。以台湾、中国世界的缩影模型展示为主。园中模型大多取材自全世界各地有名的地景、建筑、园林造景