招商踩盘报告

CentalineConsultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。雍景湾踩盘报告Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010招商雍景湾项目概况产品分析定位分析总结与思考城市豪宅分析建筑分析户型分析整体定位定位解析不足分析小结城市豪宅概念内因打造小结导入“微型”豪宅概念4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团开发商简介1所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业、2011中国房地产公司品牌价值TOP10、2011中国房地产可持续发展品牌典范、第三届中国企业诚信榜¡±诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称招商地产）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。招商观园曦城花园城雍景湾Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位项目区位2›位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁；›四至：西面临四海公园、南北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚；›配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院、蛇口青少年活动中心四海公园景园大厦工业七路雍景湾爱榕路Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区基本信息3建筑类别塔楼、高层物业类别高层住宅占地面积49326㎡总建筑面积123420㎡项目特色国际化社区、地铁沿线所属片区蛇口片区户数共1019户价格31000-35000元/㎡容积率2.66绿化率33.1%车位共1048个本期户型50㎡一房、82㎡两房、88㎡三房到140㎡四房装修状况毛坯物业费3.9元/㎡/月开盘时间2011年6月18日楼层状况7栋为32层的住宅、1栋3层幼儿园、1栋2层会所开发商深圳招商房地产有限公司物业公司招商局物业管理有限公司4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5总结与思考Codeofthisreport|8Part2.1建筑分析Codeofthisreport|9雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与正南夹角在20º~60º之间，间距及采光得到极大优化建筑布局（1/2)1建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围合式的建筑布局关系板楼朝向：板楼与正南夹角20º~60º之间，使得建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照的关系，节省土地。住栋斜边设计：采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市场认可。不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对组团内部降噪。1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所Codeofthisreport|10项目分南北两区项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。设计亮点：①U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍③人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。建筑布局（2/2)1不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所主入口主出口入口Codeofthisreport|11会所：面积为1500平米规划布局：首层为咖啡吧、红酒屋；二层为健身房、瑜伽室、书吧、棋牌室，动静相宜的功能布局设计理念：居住美学，提升品味目前布局：一楼为售楼中心二楼为样板间展示区。会所布局2会所大门会客厅休闲椅会所鸟瞰效果图高级会所项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，功能布局丰富Codeofthisreport|12园林布局3园林风格：泰式皇家园林园林面积：约4.8万平米轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的儿童泳池，以及1000余平米的健身广场泰式皇家园林风格热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达1000平米的泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄Codeofthisreport|13建筑建材4建筑风格：采用简约现代风格建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、暖灰色为主调；阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃。窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采用高档铝合金型材和铝合金low-e中空玻璃，隔音隔热效果良好外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆防水，比普通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定，墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构，更有利于抗震，抵抗侧向风荷载等。屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板外墙玻璃架空层外立面项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次Codeofthisreport|14解析与思考5布局亮点高档建材高级会所围合式布局，降低组团内部噪音全板式住宅，拥有日照、通风良好住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象下沉式市政道路开发商通过产品布局、建筑用材等方式降低周边高层住宅及市政道路的不利影响利用围合式布局及住栋斜边设计，来增加住宅舒适度及提升整体建筑形态咖啡吧、红酒屋；健身房、瑜伽室；布局动静相宜顶级社区车库设计高档铝合金型材及low-e玻璃防水、抗震外墙用料高档豪宅形象不足之处：斜边单元噪音较高，视野受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足Codeofthisreport|15Part2.2户型分析Codeofthisreport|16户型分布1雍景湾户型主要以80-90平米为主，采用端头大套型的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影响了室内视野开阔性，降低整体形象。双拼后户型区间代表符合50-60平米80-90平米130-140平米140-180平米1234项目亮点：采用端头大套型的单元利用形式（7栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风好等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元优势。产品形态：包括50㎡一房，82㎡两房，88㎡三房，130㎡、140㎡、160㎡、180㎡四房等六大户型。其中90㎡以下小户为精装修，其余为毛坯房。目前项目推出1019套住宅和35套商业。1栋2栋7栋6C栋6B栋6A栋3栋幼儿园北南西东会所22233344433222112444Codeofthisreport|1752平B户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台，通风及采光效果好，但过道较小，无玄门优点配套两个阳台尺度合理采光足缺点没有入户玄关，私密性差户型分析（1/4)2阳台阳台客厅主卧厨房餐厅卫生间入口赠送凸窗阳台Codeofthisreport|1885平B户型两房两厅，客厅面宽4米，多阳台，两梯三户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差优点2房可改三房客厅开间达4米阳台多，采光通风效果好缺点没有入户玄关，私密性差户型分析（2/4)2阳台露台阳台阳台客厅主卧厨房餐厅次卧卫生间入口户门阳台客厅Codeofthisreport|1988平AE户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三户，但客厅进深较深，采光不足优点南北朝向，户型方正多阳台，通风良好，私密性强，动静分区合理两梯三户，配置较高缺点客厅进深较深，采光不足视线受周边楼盘遮挡户型分析（3/4)2客厅主卧次卧露台阳台阳台阳台阳台卫生间厨房餐厅入口风向客厅阳台阳台视野Codeofthisreport|20双拼157平米的CD户型，两房四厅两卫，南北朝向，多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔优点南北朝向，赠送面积大多阳台，两梯两户通风良好缺点卧室与卫生间集中在房间两端动静不分承重墙过多，视线受阻隔户型分析（4/4)2露台阳台阳台阳台阳台客厅厨房卫生间主卧卫生间客厅主卧厨房餐厅餐厅入口承重墙赠送阳台赠送公摊Codeofthisreport|21解析与思考350-60平米置业目的：首次置业，新婚房；要求侧重：满足基本住宅需求80-90平米置业目的：置业投资、学位房要求侧重：良好居住环境，注重地段与升值空间130-150平米置业目的：改善性住房要求侧重：注重生活品位、质量，三代同堂雍景湾高层豪宅多阳台，采光通风效果好端头大套型设计，赠送面积大全板式住宅，户梯比高面积大，功能区多私密性高动静分布合理极大提升项目品质高附加值支撑产品价值核心卖点项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升，来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值4城市豪宅分析321项目概况定位分析产品分析5项目总结Codeofthisreport|23Part3.1整体定位Codeofthisreport|24雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品整体定位（1/2）1350001880327444168540500010000150002000025000300003500040000雍景湾景园南山全市雍景湾是招商地产在蛇口区域打造的一个城市高端项目，并以区域价格标杆挤身于城市豪宅行列，产品价值已被市场接受，并受客户追捧；在价格表现上，雍景湾以35000元/平米高于南山区新房均价27444元/平米，并远超全市成交均价16854元/平米，价格高于旁边景园项目86.14%。Codeofthisreport|25蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目“城市豪宅”的定位整体定位（2/2）1蛇口区域城市配套产品打造蛇口区域规划区域发展趋势海上体验世界城市配套自然资源人文资源产品打造大户产品安防系统纬度产品定位城市中央高层豪宅Codeofthisreport|26Part3.2定位解析Codeofthisreport|27区域前景：未来蛇口将以“一轴一心三核”为理念进行规划，政策利好催生区域价值区域规划（1/2）1蛇口“一轴一心三核”规划理念一轴：以南海大道为园区发展的主轴一心：以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域三核：以沿山、海上世界、太子湾为重点核心的三个产业发展的集聚区域和主要空间载体。雍景湾Codeofthisreport|28片区升级：招商地产以区域运营的角色，600亿资金再造蛇口，区域配套全面升级区域规划（2/2）1海上世界效果图蛇口未来效果图邮轮母港效果图滨海休闲带图效果图Codeofthisreport|29景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海