郑州正商新蓝钻项目价格方案96PPT

价格方案我们的客户积累——自2009年9月20日至9月28日，钻石卡累计办理500张；按照周办卡量近100张的平均速度，到开盘前仍有约三周时间，届时钻石卡办卡数量将逼近800张关于项目的前期回顾与目标回款目标——09年年底项目回款2亿元动力我们的目标——开盘实现销售率50%以上，至年底实现销售率80%以上，年底销售额达到2.8个亿，完成公司回款额2个亿的目标既定目标指引下的整体价格策略:策略1:分类比准，确定项目核心均价，制定目标策略100平米以下单位定价策略保证项目销售速度目标的实现；100平米以上单位定价策略保证项目实收均价目标的实现策略2：大小户型朝向差拉大，实现销售速度与价格的双重目标策略3：楼层层差压缩，中高楼层启动市场，避免后期高楼层积压策略4：建立价格标竿，突显高性价比，保证消化目标房源策略5：选房分段统一价，多点开花，形成开盘热销策略6：菜单式价格表，一目了然，利于现场逼定Part1定价背景Part2价格策略Part3市场比准均价Part4价格表的形成与验证Part5销售预估及优惠策略目录Part1定价背景Ⅰ项目概况Ⅱ市场及政策分析Ⅲ竞争者分析项目经济指标项目整体规划指标单位：㎡项目不含安置区含安置区规划用地面积242762301449建设用地面积201266219040总建筑面积601425761387商业建筑面积42068含D区约2.5万平米50954含D区约2.5万平米住宅面积568486717387规划指标A(N-07)B(S-04)C(S-12)E(S-03)F（安置）G(S-07)S-11规划用地面积61618200231913125733586871094236834建设用地面积54836169347128662351417774872515865总建筑面积1627345844544930701031599622606394574商业建筑面积721526404151——88863062——住宅面积151554557212024966766148901254196——各地块指标户型面积总面积总面积占比套数总套数占比一房5456548%10415%7739566%517%8041786%528%88-891384920%15522%9144046%487%2638738%30644%112-1181160317%10014%130679510%528%139-1431854227%13119%3694054%28341%68981100%693100%合计两房三房两房小计三房小计一期户型比例Part1定价背景Ⅰ项目概况Ⅱ市场及政策分析Ⅲ竞争者分析房地产宏观市场分析1-8月郑州市场回顾商品房销售情况统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售额（亿）1月399839.47426416.832月568456.38446725.183月1071099.1445744.174月993297474646.045月982093.79502847.166月10273101.13512651.837月11529108.37494953.638月11217104.59500052.3合计73163699.834818337.151-8月郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。商品房销售套数及增长速度399899321071011217115291027398205684-2.70%12.23%04.60%-1.13%42.17%88.42%-7.80%0200040006000800010000120001400009/109/209/309/409/509/609/709/8套数-20%0%20%40%60%80%100%增长率销售套数环比增长率商品房销售均价及增长速度5000494942645028512644674457474601.03%3.45%1.95%5.94%6.50%-0.22%4.76%010002000300040005000600009/109/209/309/409/509/609/709/8元/平米-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%增长率销售均价环比增长率郑州市市区住宅销售统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售额（亿）1月350132.89390812.852月514245.22435519.73月984084.35427036.024月922885.55442537.865月905480.09477338.236月915180.84465237.67月1022592.83466343.38月1040990.31464341.93合计66550592.084518267.498月全市商品住宅市场依然全线飘红，继续续写供不应求的华丽篇章。供应虽然环比出现小幅增加，但与去年同期相比，供应量显得微不足道，而与供应量恰恰相反的却是成交的火爆，本月成交量虽然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅强劲，价格亦是稳打不动，继续保持在4600元/平方米之上。2009年1-8月份各月批准预售情况020406080单位：万平方米、%-120%-80%-40%0%批准预售72.0119.2412.3462.0127.6266.6310.3311.03同比-30.09%-63.40%-75.02%-12.84%-42.90%-5.43%-88.23%-90.83%1月2月3月4月5月6月7月8月供需商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-6月均在9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。商品住宅销售套数及增长速度35019228104091022591519840905451421.78%011.74%1.07%-1.90%46.87%91.37%-6.60%02000400060008000100001200009/109/209/309/409/509/609/709/78套数-20%0%20%40%60%80%100%增长率销售套数环比增长率商品住宅销售均价及增长速度390847734643466344254270435546520-0.43%11.44%-1.95%3.63%7.86%-2.54%0.24%010002000300040005000600009/109/209/309/409/509/609/709/8元/平米-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%增长率销售均价环比增长率8月全市只有建业枫林上院是新盘推出，其余4个项目皆是老盘加推。建业枫林上院本月首次亮相，但是推出相当吝啬，一共120套，共计1.06万方，主要以二房88-89平方米为主，销售情况良好；升龙国际中心二期世界之窗推出B区主要以三房88-142平方米为主，其次是一房46-49平方米；亚新橄榄城本月推出主要以三房87-117平方米为主。连续2个月供应低谷我们预计将在9月份结束，随着全市施工面积的增加，一些具备开盘的项目正在摩拳擦掌，蓄势待饭，积极为“金九银十”准备货源。2009年1-8月商品房/住宅价格走势图20003000400050006000单位：元/平方米商品房均价42644467445747465028512649495000其中住宅均价390843554270442547734652433646431月2月3月4月5月6月7月8月郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2009年1-8月）单位：万平方米、套、元/平方米≤60平方60-80平方80-90平方90-100平方100-120平方120-144平方144-180平方≥180平方合计面积批准预售37.613257.3916.8325.1843.6615.6115.18243.46占比15.45%13.14%23.57%6.91%10.34%17.93%6.41%6.24%登记销售75.6663.9513662.2262.99105.4745.6640.11592.06占比12.78%10.8%22.97%10.51%10.64%17.81%7.71%6.77%套数批准预售83844531659217872303325797871128543占比29.37%15.87%23.09%6.26%8.07%11.41%3.43%2.49%登记销售169929097156236620574778992880169266550占比25.53%13.67%23.48%9.95%8.64%11.87%4.33%2.54%平均成交价登记销售472847094428416943524461471148444817备注：①60-80平方是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解。上半年刚性需求得到极大的释放。7万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空置压力和开发商资金需求。上半年市场形势仍得益于政府政策助推。第三季度整体市场走势趋向平稳发展。Part1定价背景Ⅰ项目概况Ⅱ市场及政策分析Ⅲ竞争者分析围合竞争下的市场分析本案美景鸿城美景鸿城项目基本情况开发商河南美景鸿城置业有限公司物业位置中州大道与航海路交汇处东200米物业类型住宅、TOWNHOUSE、酒店、商务、文化馆等占地面积328亩建设进度一期开发周期四期总建筑面积150万㎡商业面积----绿化率30%容积率4.8交房时间2011底开盘时间未定现推出楼号1#、2#、5#、6#、7#号住宅楼推出户型56㎡一房、86㎡两房、120㎡、140㎡三房对外报价预计4600-5000元/㎡设计特点：以“赠”、“景”、“变”、“创”、“精”户型规划手法房源介绍：一房小户型位于7#，属于点式住宅，赠送花园阳台。两房户型，属于板式住宅，纯南向采光三房户型板式住宅，赠送花园阳台。项目动态：自5月份开始推广，6月5日开始认筹，截止到9月20号，已排卡约1500张，积累客户较多，两房认筹占比最多、其次三房。认筹优惠：交5000元购房意向金，选房时可冲抵10000万房款。产品分类面积区（㎡）一房40-60两房80-90三房120-140报价：4600-5000元/平米主力户型一房建筑面积约：56㎡二房建筑面积约：85㎡三房建筑面积约：120㎡三房建筑面积约：140㎡凤凰城首期开发房源124365产品分类面积区间占比一房30-6030%两房75-9041%三房110-13620%四房145-1609%公寓式的一房占比较多，主力户型为两房，但两房的面积区间不大。户型设计基本上为市场上常规户型。该项目是由升龙企业下属的河南捷宏置业有限公司负责开发。凤凰台城中村改造项目位于郑州市金水区，郑汴路与未来大道交汇处，总用地面积470亩。规划有商业、写字楼、住宅、酒店式公寓等多种物业类型。项目总用地面积337776平方米，总建筑面积约185万平方米。项目分为安置区和商品开发区，安置区总建筑面积约615573平方米，其中住宅建设规模为367680.5平方米，商业建筑规模96112.5平方米；商品房开发区分两期开发，一期开发为B地块，总建筑面积332130.97平方米，位于博览路以东、燕凤路西、仓北路北、青年路以南（地块内规划市政道路）一期地块开发物业类型有高档居住、高级智能办公、主题商业街区。二期开发为C地块，位于郑汴路以南，凤台南路以东，凤凰东路以北，商贸路以西。9月26日认筹排卡近500张对外报价5200元/平米，优惠3%后5000元/平米对外销售时间：10月份左右橄榄城20#二期现推房源一房二房三房面积55-57㎡51-88㎡85-117㎡数量356528654橄榄城户型配比三房654,43%一房356,23%二房528,34%一房二房三房房源销售情况多层基本售完；三房销售较好，其次是两房。产品配比小高层均价4400-4500元/平方多层均价4600-5000元/平方2