北京东三环住宅项目投标书doc22

天津睿墨机构2012年10月石家庄弘石湾项目整合推广策略提报市场分析及开发建议PART1城市概况城市经济发展城市房地产市场第一篇石家庄城市认知城市政策环境城市发展规划城市概况城市区位行政区划城市人口城市交通PART1—城市概况城市区位：省会二级城市，是华北连接中原、华南地区的交通枢纽，以医药、纺织业为主导产业的现代制造业基地，华北南部的商贸物流中心和区域经济中心。环首都经济圈城市群，受北京、天津的辐射，城市综合竞争力快速提升。石家庄天津北京石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。石家庄市作为河北的省会，距离北京约273公里，距离天津约300公里，经济发展受京津发展影响较大。石家庄市辖6区17县(市)：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。注：图中人口数为第六次人口普查数据，为常住人口18.6万人57.1万人61.6万人25.0万人24.5万人53.8万人77.5万人31.0万人33.4万人43.3万人32.9万人43.3万人50.3万人48.8万人40.6万人41.8万人46.7万人9.5万人276.7万人石家庄市行政区划：石家庄下辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积15848平方公里，城区面积456平方公里。下辖县市小而散，城区面积明显偏小，城区规模有待提升。PART1—城市概况远景目标：城市“一城三区”远期人口规模为500万，“三组团”人口远期规模为100万人。-5%0%5%10%15%02004006008001000120020062007200820092010常住人口（万人）市区人口（万人）全市增幅市区增幅石家庄市全市人口密度偏小，主要人群集中在市区的桥西区和桥东区两个相对成熟的区域，其中桥西区人口密度高达10907人/平方公里。石市是全国面积最小，人口密度较大的省会城市。数据来源：石家庄市统计局城市人口：截止2010年，石家庄市常住人口达1016.4万人（第六次人口普查数据），其中，市区人口270万人。市区面积456平方公里。石家庄是全国面积最小、人口密度较大的省会城市。64159216787109079522435248671269030006000900012000全市市区新华区桥西区桥东区长安区裕华区矿区人口密度(人/平方公里）2006-2010年石家庄市城市人口增长石家庄市各区人口密度PART1—城市概况公路现状：京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等国家级公路在市域内纵横交错，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉的公路交通网络。公路规划：加强省会与天津、太原等周边省市联系，建设石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，实现高速公路县县通，打造市域1小时交通圈。铁路现状：石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。铁路规划：强化京广、青太客运专线及京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。航空现状：石家庄民航机场现已开通44条国内、国际航线，并引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。航空规划：按照年旅客吞吐量400万人次改扩建机场设施，提高服务水平。石家庄火车站城市交通：石家庄是华北地区重要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空配套组成的立体交通网络。规划打造成省会城市和市域间1小时交通圈。PART1—城市概况小结:京津冀经济圈重要城市城市发展后劲十足PART1—城市概况城市经济GDP走势产业结构人均收入GDP走势：2006至2010年间石家庄市国民生产总值呈稳步上涨态势，2010年GDP总量达到4083亿元，人均GDP33474元，房地产发展处于快速发展期。石家庄2007-2011年国民生产总值及增长率走势自2007年以来，石家庄市国民生产总值持续呈现上涨态势，2006-2007年石家庄GDP增长率保持在13%左右，在2009年石市GDP总量突破3000亿元，2011年GDP总量达到4083亿元，同比增长12%。全年市区居民消费价格指数比上年上涨5.7%，其中食品价格上涨10.0%。工业生产者出厂价格指数比上年上涨7.7%，对住房需求超越同期的100，达到108.4，对住房需求明显增长。石家庄市2007-2011年消费涨跌PART2—城市经济发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期缓慢发展期快速发展期平稳发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重•快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求市民消费与房地产发展关系数据来源：石家庄市统计局产业结构：仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达50%左右；第三产业稳步增长，但与经济发达城市相比发展不足，城市总体经济发展潜力较大。石家庄2006-2011年三产产业结构比例2011年石家庄市三产比例分别为10.2%、49.8%和40.0%，第二产业仍为支撑产业，第三产业比例逐年稳步上涨，建筑业的调整增长对经济的增长起到了较大的拉动作用。2006-2011年，第三产业保持13%左右的速率增长，其中金融和交通业增长较快。但与经济发达城市相比，石家庄经济结构中第一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。数据来源：石家庄统计局PART2—城市经济发展人均可支配收入：石家庄市人均可支配收入20534元，同比增长12.3%。农民人均纯收入达到7822元，增长18.9%。与城市人口收入相比还有一定差距。2007-2011年石家庄城市人均可支配收入增长走势数据来源：石家庄市统计局数据来源：石家庄市统计局2011年，全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增长12.3%，农民人均纯收入7822元，增长18.9%；城市居民人均消费性支出12519元,增长18.5%，农民人均生活消费支出5457元，增长37.9%。城市居民人均建筑面积为29.3平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。2006年-2008年，人均可支配收入的增长率在14%左右浮动，近两年有所下降。总体看来，从2007年至2011年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。PART2—城市经济发展小结:城市经济稳步增长产业结构逐步合理城市购买力日趋旺盛房地产发展稳步上升PART2—城市经济发展城市政策环境全国政策环境地方政策环境要点二要点三要点四要点一关于限购：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。关于公积金缴存、贷款调整：上调住房公积金缴存比例和公积金贷款首付比例；限制第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象范围；并于2月出台了相应贷款调整政策，对购房对象的条件及购房面积，首付比例，贷款额度等都有所规范，并于同年3月1日起开始实施。关于规范市场交易：对国有土地使用权基准地价进行了更新，对撤销商品房买卖合同备案和注销商品房预告登记有关问题进行了规范，加强了商品房市场交易秩序监管力度，规范了商品房买卖行为。关于保障房建设：强制没收违规建设的住宅用房及其他建筑物、构筑物，产权归政府所有，将其全部用于保障性安居工程建设；2011年2月，石家庄市政府宣布今年将新建保障性住房41248套，并实行市县联动模式，进行目标任务分解实施，以加快建设速度，次月又发表了加快保障性安居工程建设的实施意见。楼市调控措施：与其他城市相比，石家庄限购政策较为宽松，同时主要针对的还是投机客户。PART3—城市政策环境石家庄房地产市场走势分析：与其他城市房地产市场相比，石家庄地产市场的限购政策主要是针对投资投机性群体，以及对住房公积金贷款条例的规范。客户开发商专家关键词：基本持平整体来看，限购政策对石家庄市首次置业客群影响较少；二次置业客群由于涉及到首付增加，利率调整，延长了下定时间，但整体来看，石市4、5月份不断有新项目上市及部分高端项目后续，使得整体成交量回落并不明显。关键词：稳中发展本地企业多以前期开发项目继续运作为主，进驻企业全力打造自身项目，以树立企业自身品牌形象，站稳“脚跟”抢占市场为主，并不急于大力盲目扩张发展。关键词：调整房市，遏制投机本次政策的出台主要针对的是投资投机群体，对刚性需求影响较小，信贷政策的限制可能一段时间内收紧房地产市场的交易，但是总体影响并不十分明显。PART3—城市政策环境小结:国家调控政策一路向严石市执行力度尚显温柔PART3—城市政策环境城市发展规划城市定位城市功能空间布局交通规划鹿泉新城：都市区西部具有特色的旅游、生态城市，重点发展商贸流通业和旅游业，并承担部分市级旅游组织服务职能。藁城新城：都市区东部副中心城市，重点推进生产型服务业和先进制造业发展，形成都市区对市域东部县市的辐射带动的产业服务节点。栾城新城：都市区南部商贸物流中心，装备制造业基地，重点推动商贸物流业、装备制造业和医药食品工业发展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省会功能、区域服务职能，突出生态、文化建设，打造繁华舒适、现代一流省会。正定新区：国家级历史文化名城，在京珠高速公里以东区域，以生态、低碳、智慧的全新理念，建设30平方公里滨河新区起步区，打造现代服务业基地。空港新城：都市区空港物流枢纽，重点推动航空物流、临空产业发展城市发展规划：石家庄市将形成“2+4”的组团式城市功能空间，其中“2”为正定新区和老城区，“4”为鹿泉新城、栾城新城、藁城新城和空港新区。城市重点向北发展。PART4—城市发展规划市域：构成“三环九射七联”高速公路网络；都市区公路网形成“两环、十四射”的格局。利用高速公路网络及重要国省道，构筑中心城区与县（市）城间的1小时交通圈。中心城区：中心城建立由快速路、交通性道路构成的“四横六纵”道路系统。由中山路、裕华路等构建七条东西向生活主干路。由友谊大街、胜利大街、平安大街等构成十三条南北向主干路。都市区：实现中心城区至藁城、栾城、鹿泉有两条以上快速路与一条国省道；重点加强中心城区与正定交通联系，形成6条跨河通道，打造都市区30分钟交通圈。城市交通规划城市交通规划：中心城区构成“四横六纵”道路系统，打造都市区30分钟交通圈。市区周边构成“三环九射七联”高速公路网络，构筑中心城区与县（市）城间1小时交通圈。PART4—城市发展规划资料来源：石家庄市政府123645正定栾城藁城鹿泉城市轨道交通进展：轨道交通开工建设，将快速提升城市版图，促进房地产市场的发展。建成后会极大改善对四大组团连接市区的交通状况，将使大量的人口居住外溢，助推城郊地区房地产市场的快速发展。石家庄远景轨道交通线网采用由6条线组成的“大放射，小方格”远景线网方案，其中骨干线3条，辅助线3条，线网总长244.7公里。1号线—中心城内东西向骨干线、连接主城与正定新区的干线，线路在主城区内沿中山路敷设，向东穿过京珠高速后，在新城区向北转入昆仑大街，向北穿越滹沱河后进入正定；2号线—都市区南北向骨干线，北起正定新区，南至栾城；3号线—都市区东西向骨干线，西延鹿泉，东连藁城；4号线—中心城区南北走向，并连接裕华、南部片区的L型辅助线，与5号线在中心区外围形成环线；5号线—在中心城区内先南北、后东西走向的L型辅助填充线，串联了桥西区、新华区南部、桥东区以及长安区，与4号线相扣成环。；6