郫县“田园世界”地块项目可行性研究报告(融资成功案例)

郫县“田园世界”地块项目可行性研究报告编制单位：成都市中环宇盛投资管理有限公司二〇一三年五月摘要“田园世界”住宅项目位于郫县郫筒镇菠萝村，属郫县新城区开发项目。本报告通过对“田园世界”3宗土地共210亩的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蟠郫筒镇当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积58万平方米，项目总投资25亿元。经测算项目经营利润为14亿元，因此项目在经济上具有较强的可行性。目录1郫县房地产市场总体情况2项目概述2.1项目基本信息2.2土地信息2.3规划条件2.4土地效果图3市场分析与预测3.1郫县整体市场需求分析3.2郫筒板块住宅市场分析3.3项目优势分析4市场策略分析4.1产品策略4.2价格策略5建设规划和产品方案5.1规划设计方案的指导思想5.2规划方案描述5.3产品方案5.4建筑方案6项目开发经营策略和投资估算6.1项目开发经营策略6.2项目投资估算7项目开发经营主要风险及对策分析7.1市场风险分析7.2项目的资本风险分析7.3企业风险分析8结论与建议一、郫县房地产市场总体情况郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城—郫县—都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人。郫县是四川省成都市下辖的一个县。县人民政府驻郫筒镇。随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、置信等品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从2008年前的每亩100—240万元上涨至目前的每亩400—645万元，商品房市场均价目前达到5500元/平方米左右。由于郫县位于成都近郊，区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件，导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。目前郫县房地产主要聚集在三大板块组团：板块名称板块主要范围功能定位板块主要楼盘二、项目概述1、项目基本信息犀浦绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里中高档居住区正成名城左岸、万基金蓝湾、中铁瑞城西郡英华、华润橡树湾郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区龙湖弗莱明戈、中信未来城、置信逸都花园、中铁奥维尔项目投资商：成都市有限公司项目开发商：成都置业有限公司项目名称：“田园世界”（暂定）项目投资商成都市中环宇盛投资管理有限公司拟以产权竞拍方式收购上述两家公司全部股权而获得土地使用权及项目开发权，并为此已组建了专业的投资并购团队，对郫县房地产市场做了大量的市场调研，并对该项目做了深入的研究和前期策划，拟将该项目打造成郫筒镇标志性的宜居生态楼盘。2、土地信息：该项目共AB两宗土地，总占地约211亩，A号地块占地86880.62㎡，B号地块占地53848.47㎡。其中A号地块由两证组成，分别为郫国用（2012）第xxxx号（42757.49㎡）和郫国用（2012）第xxxx号（44123.13㎡），成都俊峰置业有限公司拥有A号地块的土地使用权。B号地块为郫国用（2012）第xxxx号（53848.47㎡），成都置业有限公司拥有B号地块的土地使用权。土地用地性质为商住用地，其中住宅使用权年限为2080年7月止，商业使用权年限为2050年7月止。两宗土地地形方正，平整规则，四面临街，目前已达到“六通一平”，可以启动设计报建手续，分别以该项目的一二期顺序实施。3、规划条件：容积率≤4，商住比为20：80，建筑密度≤30%，绿地率≤30%，建筑限高100米。规划指标在郫筒镇较优，好于周边建成或在建项目，相对于获地成本，土地利用开发性价比较高。4、宗地效果图：三、市场分析与预测㈠、郫县整体市场需求分析：2008年之前，郫县基本的购买群体为本地原住居民，以第一居所为购买目的，所占比约75%；2008年随着成灌快铁的开通以及郫县启动旧城改造，非郫县区域人群在郫县购买住宅比例骤然放大约占65%，仍以第一居所为主；2008年，郫县开始加大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多商家前来投资。而房地产市场也开始提出5+2的生活概念，郫县的购买群体也表现出购买目的多样化的特点。市场群体购买目的仍以第一居所为主，购买人群来源于成都、外地、本地、三州，分别占65%、15%、15%、5%。目前郫县区域住宅供应仍以三居室为主，并形成两级分化。一种提倡紧凑、功能型居所；另一种为舒适、享受型居所。面积供应主要集中在100平米的三室及120平米之间的四室之间。而80平米以下的户型市场供应量较少。市场户型面积供应概况60平米以内80平米以内100平米以内120平米以内140平米以上一室两厅两室两厅三室两厅三、四室两厅四、五室以上5%15%25%35%20%㈡、郫筒板块住宅市场分析1、郫筒板块住宅市场概况郫县三大板块中，由于一直以来是郫县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，郫筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7平方公里，是郫县新政府所在地，未来将是郫县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郫筒板块带来一些拆迁户的置业需求。2、郫筒板块项目物业形态数据来源：郫县房管局经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及别墅物业供应。3、郫筒板块面积段情况数据来源：郫县房管局同样，房地产市场的发达，使得郫筒板块在分面积段供应方面也较为丰富；各个面积段及各种户型均占有一定的比例；占比前三分别是：120-144平米，29%，90-120平米，24%，60-90平米，23%；市场以120平米左右的套三户型为主；4、郫筒板块产品客户群体分析数据来源：中原市场监测由中原日常市场监测得知，在郫筒板块置业的客户基本上以郫筒镇及红光镇本地居民为主，老城镇相对成熟和完善的生活配套使得这部分人群就近置业；其次，阿坝州、都江堰等周边地区的客户能够占到23%的比例；成都市主城区的客户仅占7%。㈢、项目优势分析本项目位于郫县郫筒镇新城区，毗邻成灌快铁。成灌快铁让成都城区、郫县、都江堰三地之间构建城市整体的概念。由于能够有效实现对二级城市的客户导入，快铁将对当地经济有极大的推动作用。根据上海、广州等城市的经验来看，凡是轨道交通正式运行的十年里，沿线物业都会出现快速上涨行情。由此看来，郫县的轨道交通沿线物业仍将在较长一段时间内处于上涨通道。1、区位优势本项目位于成都市城西郫县郫筒镇东南部新城核心区域，人文生态上佳，属于城市未来发展潜力板块，是居家享受的风水优地。该项目位于郫县郫筒镇洪石村新城区，紧邻望丛古蜀文化产业园，坐落在郫县特色旅游古蜀文化旅游产业带上。古蜀文化旅游产业带沿郫彭公路和郫花路分布，由以望丛古蜀文化产业园为核心，涵盖古城遗址、鹃城遗址、杨雄墓、平乐寺等古蜀文化遗址和景观。郫筒镇为郫县的中心城镇，与高新西区邻近、望丛祠文化为房产开发支撑点，并围绕支撑点开发商业地产，目前开发面积幅线扩张，区域市场竞争激烈，先后有华侨凤凰城、中铁集团、中冶集团、花样年、置信房产、蓝光和骏、舜苑地产、四川国安、成都桃源置业、四川港湘房地产有限公司、西南交大工程技术建设有限公司等20多家房产开发企业来抢占这块市场。2、周边市政配套调查银行：中国银行、建行、工行、农行、农村信用社等；学校：郫县一中、郫县二小、郫筒一小、西南交大信息产业学院等；医院：郫县卫生防疫站、县人民医院、三九八医院、郫县中医医院等；餐饮娱乐：竹林饭店、欧罗巴花园酒店、新外滩酒楼等；公园：望丛祠公园、石牛公园、烈士陵园等；3、道路交通及生态环境状况分析成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。境内“七河并流”，花木久负盛名，现在有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。4、地块及区域原生价值发现与分析本项目地块区域有两大开发原生价值，一是离望丛祠公园，一是政府新建的行政中心。这两点为本区域开发项目的开发支撑点。新城区住宅建设风格多为现代时尚型；而望丛祠片区多以建设中式、现代中式风格的住宅。结合两者特色及区域环境以及本项目所处的位置及规划条件我们认为应顺应市场发展，以现代时尚的建筑风格面市，并树立城市新型精品住宅社区的标杆。5、竞争力分析近年如富士康等外资或内资企业纷纷进入郫县。郫县常住及流动人口均增长快速，消费市场巨大，加上众多知名房地产开发企业纷纷入驻郫县以争夺市场。使郫县房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在郫县居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本项目前身系央企中冶，实力雄厚信誉良好，且已建成项目品质高雅，口碑良好，我们可以依托中冶的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段靠近望丛寺文化公园，环境优美，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于郫筒镇近年来的高速发展，致使可建设规模用地越来越少，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供需相对平衡，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。6、目标市场客户特征和消费行为分析近两年，本区域内开发项目多达20个。我司综合已售完项目、在售项目、待售项目的市场调研后，得出以下结论：⑴、客户置业目的有多次购房经历的郫县人，自住性需求仍很强烈57%，说明市场上现有产品仍不是郫县人最满意的自住房，不少有购买力的郫县人（33%）将自住和投资同时列为置业目的。⑵、客户购房原因客户购房时最关注的因素是价格（15.72%）、交通便利（15.86%）和物业管理（16.67%）。另外，他们对住宅小区的生态环境也较为关注（10.14%）。