重庆_中冶_北部新区项目整体定位思路_109页_纬联顾问

中冶〔北部新区项目〕初步定位思路2007年1月16日纬联地产顾问（重庆）有限公司第一部分　北部新区区域市场综述第二部分　北部新区供需市场情况第三部分　北部新区未来供需情况第四部分　项目分析第五部分　项目定位第一部分:北部新区区域市场综述北部新区在城市中的地位北部新区规划面积136.6平方公里规划人口65万人是位于城区地势平缓开阔的大面积开发区是未来几年重庆主城的主要拓展区域政府计划未来将其建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区2010年“再造一个重庆工业园”是重庆经济的发动机本案基础设施条件•长江上游交通枢纽核心区；•渝怀铁路、重庆铁路新客站、重庆汽车新客站；•轻轨环线，3333号、4444号、6666号线通达四周（3333号线已经动工）•寸滩集装箱码头；•中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。�人和组团、礼嘉组团::::将是未来北部新区人口最为聚集的区域。�鸳鸯组团::::本项目所在的鸳鸯组团人口密度仅次于人和、礼嘉组团，尤其是该组团在规划上是金山、翠云组团的配套型组团，在产业方面以发展第三产业为主，主导产业为服务业，也是规划中的高档社区。在周边物流业、出工加工业、新兴科技等产业发展起来后，周边区域对居住配套、生活配套将越趋完善，这使得鸳鸯组团有较大的发展潜力，针对本项目而言，也有较好的发展前景。�项目也必须面临的一个问题是：周边的产业结构决定了区域内人群多为产业类工人，这类工人的工资普遍不高，本项目是跳出区域的定位寻找其他的目标客户群体还是吸纳本区域的自然消费人群，将是我们下一阶段需要研究的问题，只有解决好这一问题，才能更好的迎接未来的市场发展。鸳鸯组团鸳鸯组团鸳鸯组团鸳鸯组团本案北部新区组团规划布局鸳鸯组团规划北部新区中央商务区以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。高新技术研发、高档社区新材料产业、生物工程、新医药产业园现代制造业出口加工业，现代物流服务业高档社区机遇与挑战并存！！！第2年第4年第6年第8年第10年第0年房地产萌芽阶段房地产起步阶段房地产快速成长阶段房地产成熟阶段道路条件较好发展前景备受关注商业配套缺乏公交系统缺乏人气不足，缺乏居住氛围。产业起步。房地产展阶段区域现状房地产供需市场区域有人口入住。交通、生活配套从无到有。产业逐步发展。•供应：以中高端物业供应为主。中端物业尝试性推出。•需求：由于区域居住的诸多问题暴露，客户的选择将更为理性。容易出现销售阻力。房地产调整阶段区域成熟度增加，顺应需求配套逐步增加，交通逐步改善，配套逐步增加，会形成餐饮、服务等与日常生活息息相关的业态。产业发展。•供应：中端物业增多，产品供应链拉长。•需求：逐步由单一的高端客户群转向中端和中高端客户群。除住宅开发以外，商业、商务市场同步发展，高中低端市场聚集。项目规模减小。商业配套逐步完善（大型超市相继进驻，社区商业发展）公交系统逐步完善，可通达主城各区产业发展成熟•供应：大规模圈地、中高端物业（别墅、洋房类中大户型）供应为主。•需求：客户层面相对高端，而且容易受到区域发展潜力的影响和市场的引导，促进其购买决策。北部新区目前的发展阶段200320042005200820062007配套逐步招商投入使用。各类产业园区开始投入使用,经济带形成。医院、教育配套逐步呈现，通往铸成的交通干道建成。产业发展/生活设施成熟配套基本完善，商业中心形成，物业类型丰富，产业成熟。北部新区2009200020012002新兴区域发展图示区域房地产市场情况区域房地产市场特征�三北区域房地产开发土地出让面积占重庆主城土地出让面积的比重从2002年到2004年逐年上升，到2004年超过了70%的比重，到2005年达到了75%的比重；�而北部新区则占到了三北区域的50%左右。由土地放量增大产生的大量供应在近几年将逐步体现在二级市场。未来的竞争将异常激烈。(三北区域包括江北、渝北以及北部新区）各区房地产开发用地出让面积占当年三北区域总供应土地的比重（%）0%20%40%60%80%100%北部新区经开园5%40%48%32%北部新区高新园12%10%5%17%渝北区46%29%22%33%江北区38%21%25%19%2002年2003年2004年2005年区域房地产市场特征2005年巴南区6%九龙坡区8%大渡口区5%渝中区8%高新区7%南岸区13%北部新区9%渝北区26%江北区10%沙坪坝区8%批准预售面积各区比例2005年需求比例江北区10%渝北区21%北部新区15%南岸区15%巴南区5%九龙坡区7%高新区10%渝中区9%沙坪坝区5%大渡口区3%商品房销售面积各区比例45%46%““““三北区””””占45454545％““““三北区””””占36363636％““““三北区””””的房地产的市场供应份额相当大！三北区域房地产成交面积占全市的比重：16.916.916.916.9％％％％6.3％2.5％0.6％北部新区总成交占主城商品房成交面积的比重229.67229.67229.67229.6776.6776.6776.6776.6727.9427.9427.9427.9412.712.712.712.7北部新区面积合计北部新区面积合计北部新区面积合计北部新区面积合计42%42%42%42%38%34%33%三北区域总成交占主城商品房成交面积的比重1357.212101114.3804.2主城商品房成交面积564.79564.79564.79564.79465.12465.12465.12465.12375.12375.12375.12375.12267.74267.74267.74267.74三北区域面积合计三北区域面积合计三北区域面积合计三北区域面积合计78.778.231.430北部新区经开园150.9068.4426.5112.7北部新区高新园226.67239.55212.03130.07渝北区108.45148.9135.15124.97江北区2005200520052005年年年年2004200420042004年年年年2003200320032003年年年年2002200220022002年年年年区区区区域域域域�一直以来，三北区域都是重庆房地产市场的标杆。�同时2005年42%的销售面积比例也与前述的开发用地占主城40%的比例基本平衡，三北区域占有相当部分的市场份额。�北部新区所占有的市场份额呈现逐渐上涨的趋势，特别是05050505年涨幅较大。0200400600800100012001400160018000510152025303540452006年销售套数782981648601563609613657274424278比重(%)273914923142107巴南区北碚区北部新区大渡口区高新区江北区经开区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区北部新区在重庆的中、高端房地产市场中占有突出的优势（将近40%40%40%40%的市场份额），这从区域特征和市场需求两方面证明了北部新区是重庆新的“富人区”的整体形象。中、高端（单套60606060万以上物业）市场产品销售数量比较（数据来源：纬联市场研究中心不完全统计）北部新区特别是经开园的价格自04年到05年有较大程度下降，这和05年推出的物业形态有关。04年以洋房别墅类为主，而05年大量高层类物业亮相市场，使得整体均价降低。且与整个宏观市场也有一定的关系。商品房（商服用房）成交均价020004000600080002002年36033235459502003年51162940378602004年63583643383602005年1-3季度4910285829105371江北区渝北区北部新区高新园北部新区经开园商品房（住宅）成交均价01000200030004000500060002002年19531694384302003年2014150633076992004年21621921344351282005年3426204735033897江北区渝北区北部新区高新园北部新区经开园客户眼中的北部新区•大众对北部新区都比较看好，可见“城市向北”的口号对大众起到一定的影响。•而且受政府和媒体的影响，大多数人认为北部新区将成为未来的城市中心，也有人知道一些企业的进驻认为将会成为一个工业区。•90%以上认为北部新区的房价还将继续上涨，这点正好印证了他们对北部新区这个区域的看好。通过交叉分析还可以看出江北区和沙坪坝的大众群体对北部新区的预期值最高。非常具有发展潜力,22.5%比较具有发展潜力,56.8%以后的事情说不清楚,20.1%不具有发展潜力,0.6%还将继续上涨,68.2%说不准,15.9%变动空间不大，不涨也不跌,10.6%不久就会下跌,5.3%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%区域形象好离工作地点近道路条件好环境好升值潜力大建工·未来城北部新区看房客户融科看房客户融科业主奥园业主天湖美镇业主鲁能业主客户心目中，北部新区的优势？区域环境升值潜力道路交通条件客户心目中北部的最大优势在您眼中，北部新区的劣势在哪里交通系统贫乏缺乏配套0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%目前入住生活成本高发展前景难测配套缺乏交通系统贫乏离主城远生活不便目前入住人气不足建工·未来城北部新区看房客户融科看房客户融科业主奥园业主天湖美镇业主鲁能业主客户心目中北部最大的劣势您认为北部新区有发展潜力吗？0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%非常潜力比较具有潜力以后的事说不清楚不具发展潜力大众看房客户融科业主鲁能奥园天湖美镇建工未来城融科看房客户天湖美镇、建工·未来城的客户：非常具有发展潜力融科·蔚城、奥园、鲁能的客户：比较具有发展潜力市场信心市场信心市场信心市场信心比较充足比较充足比较充足比较充足•区域优势：客户眼中，北部新区最大的优势是环境好，物业升值潜力大；•区域劣势：交通系统贫乏，离主城生活不便，生活成本高、配套缺乏；•客户对目前的区域配套缺乏有相对清晰的认识，大多数客户（40%以上）认为未来2—3年这些问题将得到解决，即到2008年的时候，北部新区的配套将会成熟。•从置业目的来看，反映出客户更多的是关注这个项目在生活质量上与其原居所的对比改善，追求生活品质的提高，对于升值潜力尽管关注，但并不是其决定性因素。我们更多的是需要打造好的环境和营造高品质的居住氛围，以吸引这类客户群体。小结：1、北部新区具备较大的发展潜力，但需要一定时日，目前正处于区域配套跟进和房地产市场的调整期。2、北部新区已经形成中高端居住社区形象，价格居主城高位，但随着区域的逐步成熟，物业形态将逐步丰富，区域的整体均价也在走低。3、就目前发展来看，北部新区仍然处于房地产市场的调整期，仍然以中高端市场为主力供应，占据了相当的中高端市场份额。4、客户对区域未来发展具备强烈信心，区域的良好形象和环境也成为辐射购房者的重要因素，随着配套完善，将吸引更多客户选择此区域作为置业地。北部新区竞争格局滨江板块龙头寺板块新牌坊冉家坝板块茶园板块热点开发板块，产品总价趋同对项目客户存在分流。房地产热点板块，与项目所在区域邻近。房地产热点成熟板块，与项目所在区域邻近。新区开发特点及未来发展潜力，区域形象。北部新区内部北部新区各个组团之间的竞争是必然的。北滨路板块龙头寺板块新牌坊----冉家坝板块北部新区板块本案潜在供应状况————————2007年茶园板块推出洋房450套，独立别墅150套，联排24套。合计：2007年：茶园板块已知项目洋房约450套，联排别墅约24套，独立150套。另外，如果鲁能·领秀城2007年能推出，也是花园洋房产品。占地2000亩龙湖地块占地2000亩鲁能领秀城60套24套庆隆南山国际高尔夫450套同景国际城300套，1期90套坡岭顿小镇独立别墅联排别墅花园洋房项目名称茶园板块茶园作为南部片区的中心城区，现正在