重庆中冶置业北部新区项目商业分析及建议

中冶置业北部新区项目——二期一区商业分析及建议北区概况一、整体规划北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。多中心、组团式人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪、金山一区多园汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区二、区位优势位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接沙坪坝区、北碚区，东依寸滩港区，地势平缓开阔。拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势。优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。三、产业特征经开区“十里汽车城”、现代制造业、出口加工业、现代物流业基地代表企业：长安福特、力帆、可口可乐、民生物流等高新区光电、生物医药、软件三大产业基地及涉外商务中心代表企业：爱思软件、药友制药、移动通讯、西南通信、和记黄埔、重啤集团等出口加工区、寸滩港区北区市场简析一、住宅供给情况项目名称开发商总体量（单位：万㎡）总户数产品形态天湖美镇重庆金科集团402000洋房以及少量高层弗莱明戈重庆龙湖集团8487纯西班牙式洋房复地上城上海复地集团801671洋房、别墅及部分高层融科蔚城联想集团85642（一期）洋房及高层奥林匹克花园天津顺驰25020000洋房、别墅、高层绿地翠谷上海绿地集团533000洋房、别墅爱加丽都重庆宝田集团512000洋房蓝湖郡重庆龙湖集团401100纯别墅金山名都重庆龙脊集团211500小高层、高层保利高尔夫广州保利集团50600高尔夫别墅好望山重庆龙湖集团12600纯山顶洋房棕榈泉花园北京棕榈泉80568（一、二期）洋房、别墅鸳鸯北湖郡重庆鸳鸯地产6520小高层、高层合计776总34688户，预计总人口为：34688*3.5=121408住宅市场简析北区作为高新工业园区，从业人群具有高学历、高收入、追求品质消费等特征。该区高端项目投放居多，开发商实力大、品牌好，楼盘价格高、品质好。目前北区长住人口总数为12万左右，规划人口数为65万人。北区目前投放的楼盘主要服务于该区企业人员，部分高端洋房和别墅项目吸引外区和周边高端消费者。近期市场投放总量与需求基本平衡，但从长远规划来看，供给仍有较大缺口，难于满足需求，北区板块地产发展潜力巨大。二、商圈商业供给情况未来供给总量（2010年）人和商圈9.65万方鸳鸯商圈49.738万方辐射区域103.5万方合计162.888万方（注：截止2008年，含2008年新开项目）目前供给总量人和商圈9.7万方鸳鸯商圈105.938万方辐射区域160.55万方合计276.188万方商圈商业物业简析北区商圈商业体量较大，目前该区常住人口难于支撑其商业，供需严重失衡。因此，导致该区商业物业租售困难，招商吃力，铺面空置率高。北区地广人少，人流分散，定位于高新产业工业区，虽然经济发展快，但在短时间内不易形成客流集中的商圈，目前该区商业主要服务于项目周边社区人群，辐射范围小。其次，大型商业项目主要定位于专业市场。2010年，北区商业物业将会集中放量，尤其以鸳鸯片区最为明显，届时竞争更为激烈。但随着北区经济的发展，长住人口的增加，促使客流形成，会对该区商业起到很大的推动和支撑作用。三、写字楼、商务公寓供给情况目前北区写字楼、商务公寓使用和在售面积约110余万方；即将建成项目和规划项目约46万方。写字楼、商务公寓市场简析主要分布于新南路—星光大道片区，代表着未来北部新区人和组团商务办公的发展趋势。销售、出租情况均较好，但价格相对较低。北区有不少为企业自建项目，主要用于自用办公，不对外租售或极少租售。如：电信大厦、水利大厦等。多数项目目标客户明确，走专业型写字楼路线。如：碧海金都、金星、星光大厦等。北区市政单位和部门购买量较大。四、酒店市场情况酒店名称房间数酒店标准平均入住率淡季入住率重庆五洲大酒店198四星90%75%重庆创世纪宾馆124准四星90%75%和府饭店300四星级90%65%金地126连锁旅店60经济型酒店95%85%在营酒店情况在建设及规划中酒店项目酒店名称酒店标准开业情况金科大酒店四星劲力花园项目酒店四星08年开业财富中心酒店五星08年开业财富中心酒店三星08年开业泛洋酒店经济型酒店金山广场酒店三星建工酒店四星奥园酒店四星爱家丽都酒店四星安邦大厦戴斯酒店四星2008年开业酒店市场简析北区目前在营酒店多为中高端项目，由于该区企业、公司云集，商务活动频繁，因此入住率高，经营状况较好。随着08年多个中高端酒店项目的开业，将会加剧该区酒店市场的竞争。小结北区未来将会是重庆城市拓展的一个重要区域，随着人口的不断增加，入驻企业增多，对该区未来的楼市和商业将会起到积极的推动作用。北区消费人群消费能力和消费需求较强，为中高端餐饮、娱乐和酒店项目提供了市场机会。由于北区的规划和定位，商业氛围较弱，该区商业的发展方向主要以区域性商业和生活配套为主，短时期内很难形成大的核心商圈，商圈辐射能力也较弱。项目地块情况项目区位图项目主要技术指标及地形项目商业总面积近5万㎡;其中二期一区为2万㎡的集中式商业，共２层。二期一区详细区位图小结项目地处北区高新区鸳鸯板块，经济发展迅速，周边知名企业云集，高档楼盘较多。项目商业部分体量大，仅仅依托项目本身难于消化。项目毗邻主干道，交通便捷，未来将有轻轨３号线通过项目周边。项目周边目前无成熟大型商业项目，商业氛围缺乏。在营商业商铺主要服务于周边社区，体量较小。商业业态建议整体思路由于该区商圈氛围缺乏，短期内对于常规零售商业需求不强，因此除设置部分社区配套型商业外，更应考虑周边企业及辐射区域人群的某些特殊需求。建议一：汽车旅馆＋汽车装饰精品店／汽车美容中心项目支撑点分析汽车旅馆：１.项目毗邻主干道，交通便捷，一区商业建筑相对独立，配有地下停车库停车方便、私密性好。２.该区酒店市场前景广阔，尤其对中高档酒店需求量大。３.汽车旅馆在重庆尚未兴起，概念新颖，经济实用，私密性好，能极大的满足时尚人士、商旅人士及情侣等人群的需求。汽车装饰精品店／汽车美容中心该区企业云集、高档楼盘众多，拥有高档汽车人群较多。这部分人群对汽车装饰、保养及美容有较高和较强的需求。汽车旅馆汽车装饰精品店／汽车美容中心建议二：企业／私人商务休闲会所项目支撑点分析１.该区知名企业众多，会议、接待、洽谈活动频繁，对高档的、私密性好的、综合性强的消费场所有需求。２.该区楼盘多为高档楼盘，居住人群主要以本区企业高管和中管人员居多，此外还含盖外部部分高端人群。这部分人群社会交往频繁、注重生活品质，善于接受新鲜、时尚事物。３.目前项目周边还未出现同业态直接竞争对手。４.项目周边交通便捷、停车方便。项目功能规划住宿、休息小型酒吧ＫＴＶ包房餐饮桑拿、按摩运动、棋牌谢谢！