重庆商业项目考察报告XXXX0420

重庆商业项目考察报告策划推广部2013年4月20日2观音桥4月20日1.龙湖北城天街解放碑4月21日2.英利国际IFC沙坪坝4月21日3.磁器口古镇南坪4月22日4.南坪万达广场目录3龙湖北城天街磁器口古镇南坪万达广场4前言：重庆商圈概述5前言：重庆商圈分布6一、龙湖北城天街项目概况建筑设计商业规划7龙湖北城天街项目概况位于重庆市五大商圈之一的观音桥商圈；龙湖地产开发和运营，商业顾问华夏柏欣；2003年开业，2011年重装开业；总建筑面积14万平方米（由占地面积3万㎡的商业建筑及一条400米的商业步行街组成）。经营业态，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的时尚生活购物中心，拥有1家大型超市，1个五星级电影城，1个专业体育用品连锁专卖，1家主力百货店，3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所，150余家精品专卖店、680个停车位。2005年入选成为重庆八大地标之一，中国十大商业步行街之一。8龙湖北城天街地理位置项目位于江北区域观音桥中心地带，属重庆五大商圈之一的观音桥商圈；三北区域属重庆高端住宅区，聚集重庆70%高端人群；交通便捷，紧邻公交车站和轻轨站点。9龙湖北城天街选址要素：①城市核心区；②交通可达性：轻轨/主干道沿线;③人流及商业氛围浓厚。10建筑规划经营楼层地上5层至地下1层；采用单条主动线回路和多中庭的形式，杜绝死角，保证店铺可见性和可达性；针对娱乐业态专门规划独立升降梯，保证购物中心营业时间之后影城客流便捷出入。龙湖北城天街11龙湖北城天街-半开放的建筑形式半开放的建筑形式，优点-临街面大，吸引更多人流；缺点-容易受天气影响。12龙湖北城天街-半开放的建筑形式13区别于传统的商业规划布局，波浪型动线设计更流畅。14由采光天井引入自然光线，使购物环境更加舒适惬意。15合适的走廊宽度，开敞的视线，结合垂直和水平的交通组织，有效引导人流至其他楼层。16合适的走廊宽度，开敞的视线，每走一步均能看见不少于10个店铺。17针对娱乐业态专门规划独立升降梯，保证购物中心营业时间之后影城客流便捷出入。18店铺设计：面宽与进深比例恰当，展示面与动线完美结合，增加店铺通透性。19龙湖北城天街-商业规划A区以潮流时尚服饰为主，轻便餐饮、运动专卖为辅。B区以品牌服饰为主，高楼层为电影院，大型餐饮。远东百货：高端百货和精品超市。以国际知名品牌服饰为主，高楼层以大型餐饮为主。2021远东百货：三北区域高收入家庭首选购物场所。22龙湖北城天街-各楼层业态23龙湖北城天街-各楼层业态24龙湖北城天街-各楼层业态25龙湖北城天街-各楼层业态26龙湖北城天街-各楼层业态27龙湖北城天街-各楼层业态281.动线设计简洁流畅，走廊宽度恰当，店铺可视性强；2.店铺设计进深与面宽比例恰当，展示面与动线完美结合，店铺通透性强；3.主力店设置与品牌落位完美组合，有效引导客流。龙湖北城天街成功之处借鉴：“做商业与做住宅完全不同，住宅建成卖出后就与开发商几乎没有关系了，但商业的经营是贯穿项目的整个生命周期。”重庆龙湖地产商业经营管理公司总经理何长春认为，商业地产是持续投入和长久考验，不仅前期要做好定位、规划，中期要做好建设、招商，项目建成后的运营、管理以及必要时的升级改造，更是决定商业项目保持长久生命力，始终能为商家带来最大利益、给顾客以不断惊喜的关键所在。例如在重庆北城天街开业后的第八年，2011年龙湖投入5000万元进行升级改造，这次巨额投入不仅在动线、灯光等多处细节更突显人性化，让整个项目耳目一新，预计将带动项目租金收入提升，而2010年主力店的重新定位改造，也带来租金收入提升带来显著成果。现在的北城天街立足重庆，辐射西南地区，是重庆最大、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心。2011年，北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2011年，北城天街营业额突破30亿元，2008、2009、2010连续三年，每年都保持高速增长。目前，北城天街已成为西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，是国内一家以项目名称作为国家行政地名的商业地产项目，更是同业眼中“每个平方米都能拧出人民币”的商业价值标杆。并在北城天街的带动下，其所处的观音桥商圈连续6年成为重庆发展速度最快的商圈与“重庆十大时尚地标”，并成为与重庆传统的解放碑商圈齐名的重庆第二座“百亿商圈”。29龙湖集团对于龙湖北城天街的运作思路：30龙湖商业地产三类主要产品线天街系超区域/区域购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体，成为城市或区域的地标性商业。星悦荟社区型生活中心，面向中产阶级家庭的综合消费，旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。MOCO家悦荟家居主题型售场，面向中产阶级以上客群，引领品位与潮流，彰显客户的身份价值。003年开业，2011年重装开业31二、英利国际IFC建筑指标地理位置亮点总结32基本信息占地面积约9482㎡建筑面积约16万㎡，包括5万㎡的高端购物中心。建筑高度约288m楼层设置地上58层，地下5层。开发商重庆英利国际（新加坡上市公司）落成时间2012年3月建筑设计AECOM物业管理世邦魏理仕地理位置位于重庆五大商圈之首的解放碑商圈，高端购物中心聚集地。英利国际IFC-基本信息33建筑指标标准层面积1800-2100㎡标准层层高4.2米/4.5米，净高不低于3米；写字楼大堂挑高约10米，面积约600㎡；架空地板OA金属可调节架空地板；玻璃幕墙双层内呼吸式玻璃幕墙；停车位约722个机电配置电梯配置20部OTIS电梯，载重1.6T/部；电梯梯速高中低分区4m/s，5m/s，6m/s；轿厢净高约3.3米，独立空调设置；网络通讯每户1G的光纤入户；空调系统VAV变风量空调系统，新风量40m³/人/小时供电量17650KVA，平均100W/sqm备用发电机2×1200KW34项目位于重庆五大商圈之首的解放碑商圈核心位置，稀缺地段。周边酒店，奢侈品购物中心，高档写字楼众多，高端商务氛围浓厚；地铁1号线，轻轨2号线交汇，交通便捷；嘉陵江、长江两江交汇，景观绝佳。英利国际IFC——地理位置35英利国际IFC——位置解读36英利国际IFC——周边高端商务氛围37英利国际IFC商圈位置38两江交汇的绝佳景观39入驻企业40首层大堂——10m挑高，600㎡41标准层面积——1800-2100㎡，无柱42玻璃外层采用LOW-E中空钢化玻璃，内置电动遮阳百叶，可阻挡日光热浪侵袭，起到保温、隔热、节能、抗震、降噪、防尘功能，比普通单层玻璃幕墙，采暖时节能42-52%，制冷时节能38-60%。亮点一：双层内呼吸式玻璃幕墙系统43亮点二：LEED预认证金奖44亮点二：LEED预认证金奖45亮点三：标准层4.2米/行政层4.5米，净高≧3米46亮点三：标准层4.2米/行政层4.5米，净高≧3米47美国York（约克）主机，美国BAC冷却塔，ITT空调水泵，均为同类设备顶级产品，结合幕墙排风与新风系统，打造全智能控制系统。亮点四：VAV变风量空调系统48电梯分区设置，梯速4m/s，5m/s，6m/s；设计等待时间不超过40秒，电梯载重1.6吨/部。亮点五：20部OTIS品牌电梯，等候时间≦40s49电力供应系统——电力供应总量：17650KVA；应急备用电源：2*1200KW。亮点六：双路供电系统+备用发电机50智能引导客户车辆快速畅达空置车位；反向寻车系统，仅需智能系统刷卡，便知爱车方位。亮点七：停车场车位引导系统51亮点八：5万㎡高端购物中心配套52英利国际IFC是目前重庆高端写字楼的典型代表，其开发商英利国际置业为新加坡上市公司，在重庆也颇有名气，曾开发过重庆的英利·纽约纽约，未来国际等重庆地标项目。英利国际IFC凭借优越的地理位置，高水平的硬件配置，全球知名的专业物业管理，吸引国内外优秀企业入驻。项目小结：53三、磁器口古镇地理位置文化底蕴成功之处54磁器口古镇——项目概况磁器口古镇是国务院确定的重点保护历史街区、国家AAAA级旅游景区、中国历史文化名街，位于重庆市沙坪坝东北部，过去是嘉陵江下游著名的商业码头。古镇内巴渝文化、宗教文化、沙磁文化、红岩文化、民间文化各具特色，是重庆古城的缩影和象征，因此被誉为“小重庆”。千年古镇，重庆缩影。55磁器口古镇——地理位置磁器口古镇位于重庆五大商圈的沙坪坝商圈，属重庆市近郊。古镇东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠石井坡。周边历史人文景观众多，高校云集，使磁器口古镇从古至今都具备浓厚的文化底蕴。5657磁器口古镇——历史背景瓷器口始建于宋真宗咸平年间（公元998年），传说明朝初年朱允炆被迫削发为僧来渝，隐避于宝轮寺，故将原“白岩镇”改名为“龙隐镇”。清朝初年，因盛产和转运瓷器，而得名磁器口，作为嘉陵江边重要的水陆码头，那经历千年不变的浓郁纯朴的古风，令其成为重庆江州古城的缩影和象征，“白日里千人拱手，入夜后万盏明灯”，繁盛一时的磁器口，被美誉为“小重庆”。素有巴渝第一古镇之称的磁器口，已有1800年，孕育了古镇悠久的历史与文化，其美食三绝中，首数的便是古镇麻花。因其选料上乘，手工精制，具有香甜酥脆、入口化渣的特点，深受人们喜爱，其与众不同的品质，早已备受好评。其中以古镇陈麻花最有名,早在清朝末年,古镇陈麻花凭借其独特的口味从此在巴渝大地流传开来；因其选料上乘，采用全手工制作，具有香、酥、脆、爽，久放不绵等特点，深受广大人民群众的喜爱。58磁器口古镇——文化底蕴磁器口历史文化底蕴丰厚，是重庆历史文化名城极其重要的组成部分。巴渝文化、宗教文化、沙磁文化、红岩文化、民俗文化各具特色：有古朴粗犷的巴渝遗风，有古风犹存的茶馆、有历史传承的码头文化；有佛、道、儒三教并存的九宫十八庙；有正气凛然的红岩志士抗战遗址；有独具特色的川剧清唱、火龙表演，有工艺独特、品种繁多的传统旅游产品，有享誉四方的毛血旺、千张皮、椒盐花生等饮食三宝，任你品味，任你选购。昔日这里是一个热闹非凡的水陆码头，为嘉陵江下游物资集散地。那经千年不变的浓郁纯朴的古风，令其成为重庆江州古城的缩影和象征。古镇磁器口有12条街巷，街道两旁大多是明清风格的建筑，地面由石板铺成，沿街店铺林立。商贸集中在大码头和靠码头的金蓉正街。现今磁器口古镇保存了较为完整的古建筑，开发了榨油、抽丝、制糖、捏面人、川戏等传统表演项目和各种传统小吃、茶馆等，每年春节举办的瓷器口庙会四古镇最具特色的传统活动，吸引数万市民前往参与，是距重庆主城区最近的古镇景观。在古镇磁器口最有特色的一景是茶馆。昔日在这千年古镇，随处可见茶馆。当年的水手、袍哥大爷、闲杂人等都喜爱出入此间，茶馆成了龙蛇混杂之地。直到如今，茶馆仍是磁器口一景，百来米长的老街便有13家茶馆，家家茶客满座，古风犹存。名特小吃毛血旺、软烩千张、椒盐花生被誉为磁器口的“三宝”。5960磁器口古镇的成功之处——1.古建魅力61磁器口古镇的成功之处——2.人文景点62磁器口古镇的成功之处——3.业态配比63磁器口古镇的成功之处——3.业态配比6465磁器口古镇的成功之处——4.景观小品66磁器口古镇的成功之处——5.统一管理和运营6768四、南坪万达广场项目概况业态布局69项目概况重庆万达广场位于重庆市南岸区南坪商圈核心位置；占地面积9.84公顷，总建筑面积78万㎡，其中商业建筑面积10万平方米；2009年12月开业；主要经营中高档百货、精品超市、KTV量贩歌城、五星级数码影院、家电城、室内步行街等多种业态。南坪万达广场概况70万达广场楼座图71万达广场楼座图72万达广场F173万达广场F274万达广场F375万达广场UG76万达广场LG77万达广场室外商业街78万达广场艾美酒店79~~汇报完毕，谢谢~~