秦皇岛金街项目招商情况汇报(1)

第1页共12页秦皇岛金街项目招商情况汇报鉴于秦皇皇岛作为三线城市商业发展相对缓慢，消费力较弱，因此，我司针对本项目招商工作进行了专门的部署及安排，同时，考虑到项目的紧迫性，因此在我司与贵司招商合同签订前提前进入招商阶段，以保证后期招商的顺利进行。现我司将自2004年7月19日至今的招商情况作以总结与分析，从中发现的问题及解决方法望与贵司及时商定，以便加速招商进程。招商时间：2004年7月19日至2004年7月30日（共两周）招商人员数量：8人招商范围：餐饮、超市、娱乐及服装（北京及天津、河北、沈阳范围内）招商方式：电话接洽、面谈、现场考察一．各业态招商接洽情况本阶段招商过程中以主力商户为主，即餐饮、超市、娱乐，对于这部分商户本项目小组为招商人员制定了针对性强的招商任务，任第2页共12页2102627103050100150200250餐饮超市娱乐服装务商户均为项目小组负责人根据项目市场定位而甄别、筛选的，这部分商户共接洽263个，其中餐饮210个、超市24个、娱乐27个；同时，为拉动以服装为主的基础商户的跟进，促进招商工作的全面启动，本项目小组也为招商人员下达了服装商户的接洽任务，目标以中档、高档为主，具体商户不限，至7月30日为至共接洽服装商户103个。第3页共12页餐饮商户有意向27%无意向73%1.餐饮餐饮商户共接洽210个，其中目前跟进中的意向商户56家，已确定无意向商户151家。其中百胜集团、东来顺已到达现场考查。影响进驻主要因素：经过我司的分析，影响无意向商户不选择本项目开店的主要原因有两点，第一，对于外埠开店从不做自营，只做加盟，这部分商户多为一些具有知名度的品牌商户，他们在北京投入最大的精力和资金后品牌具有一定的号召能力，因此，对于外埠开店，他们多愿将自己的品牌输出，寻找投资合伙人，以避免异地开店的危险，同时，又保证了自己的利益回收；第二，对于秦皇岛消费市第4页共12页影响餐饮商户进驻因素19%14%15%21%23%8%无开店计划不在外埠开店不进三线城市不认可秦皇岛消费市场不做自营店自身无实力开店场的不认可，是影响商户进驻本项目的又一主要因素，其原因除他们对秦皇岛消费能力表示质疑外，更是因为对于一个旅游城市的季节性消费表示出一定的“恐惧”。而对于河北省内、及沈阳的一些餐饮商户的接洽中，这部分商户更多的是表示自身根本无经济实力在外埠、甚至是本地开店。第5页共12页在意向商户中例如百胜集团(KFV、必胜客)、麦当劳、渝乡人家等这样大型知名餐饮，在目前谈判中也存在着上述开店顾虑，而麦当劳的管理人员还表示目前秦皇岛市内麦当劳距离本项目过近等问题。我司认为，这些知名餐饮是本项目重点的主力商户，对于其他商户的号召力显著。因此，在谈判到目前为止，可以考虑给予这部分商户优惠措施等，以吸引其尽快签约，而为其他商户树立进驻本项目的信心，推动招商进程。餐饮主要意向商户（仅列出部分主要商户）：渝乡人家百胜集团麦当劳静心莲素食荷塘月色天厨妙香蒙古人美食府千荷乡张生记四川银杏重庆小天鹅金山城重庆菜东来顺永和大王竹楼重庆火锅德克士小土豆九头鹰鸭王新乐士自助西餐天津京舞子山城火锅池上便当府膳第6页共12页2.超市超市商户共接洽24个，其中目前跟进中的意向商户14家，已确定无意向商户12家。影响进驻主要因素：经过我司的分析，影响超市商户进驻本项目的主要原因在于超市涉及商品品种繁多，所以，在经营商户中对地区物流要求最为严格的，因此，对于超市商户在异地开店就标志着对某地区重新进行自己的物流建设以及大量的资金投入，基于此原因，许多超市商户表示如果进驻秦皇岛，第一家店的经营面积基本要在4000平方米以上，如果面积过小，将无法抢占当地市场，加之前期物流建设的投入，则无法达到自身的营利目的。而对于部分意向商户，这也成为他们对于考良本项目进驻与否中主要的顾虑因素。而那些开店面积较小的超市例如屈辰氏，又从不考虑进驻三线城市。超市商户有意向50%无意向50%第7页共12页超市主要意向商户（仅列出部分主要商户）：京客隆上海华联物美森宝首创百佳小白羊365折扣店华普天福影响超市商户进驻因素33%8%59%不进三线城市自身无实力开店异地首家店要求面积较大第8页共12页3.娱乐娱乐商户共接洽27个，其中目前跟进中的意向商户3家，已确定无意向商户24家。影响进驻主要因素：娱乐商户在经营过程中对当地社会关系依赖较大，因此，在对北京、天津、石家庄多家娱乐商户接洽后，大多数商户表示只在本地经营；而一些品牌商户，例如麦乐迪、喜乐迪等量贩式KTV连锁店中部分商户表示公司开店计划根本不在三线城市发展，而另一部分商户则表示如果在外埠开店，则只考虑以加盟形式进行合作开店。因此，到目前为止，娱乐商户的招商工作难度最大，在意向商娱乐商户有意向11%无意向89%第9页共12页影响娱乐商户进驻因素58%13%29%不进三线城市只做加盟不在外埠开店户中目前没有驻意向较为明朗的商户。根据我司多年来的招商经验，对此现状的改善及推动的最好解决方法就尽快是在招商政策上及时给予适当的优惠政策，以便我招商人员抓住目前意向商户进行下一轮的面谈，并促成商户到达异地现场的考察，以及意向的签订，在最快时间内推动这一主力商户招商的工作进程。娱乐主要意向商户：钱柜KTV好乐迪KTV歌来美KTV第10页共12页服装商户有意向66%无意向34%4.服装服装商户共接洽103个，其中目前跟进中的意向商户68家，已确定无意向商户35家。影响进驻主要因素：服装商户对地区选择上要求较为宽松，目前不愿进驻本项目的服装商户多为一些中小型商户，其自身实力较弱，因此，对异地开店要求就较为苛刻，且缺乏信心；而部分知名品牌由于缺乏对秦皇岛的认知，因此要求异地开店只做加盟，以减少开店风险。第11页共12页影响服装商户进驻因素6%14%20%43%17%无开店计划不在外埠开店不认可秦皇岛消费市场不做自营店自身无实力开店服装主要意向商户（仅列出部分主要商户）：堡狮龙金犀宝世界时装BIQI跨世体育莎嘉帕奇淑女屋宝姿ODBO薄涛米茜尔胖太太伊韵儿杰西卡SNOOPY百丽EminuJoJo以纯梦特娇菲尔MC2U2男女依文威可多法派玄色衣裳杉杉服饰千百惠服饰第五元素伊莱尔爱德康朗姿韦氏时装P&D欧洲服饰第12页共12页二．招商总结本项目招商进展两周后，各业态招商中的问题已逐步显现。目前主力商户（餐饮、超市、娱乐）的招商情况不乐观：餐饮招商的阻力主要来自——商户对当地消费力弱、消费人群有限，旅游带来的消费季节性较强；超市招商的阻力主要来自——知名商户在异地的首家开店要求在4000平方米以上的较大面积；娱乐招商的阻力主要来自——普通商户对当地社会关系依赖性强，而知名连锁商户对于三线城市只考虑加盟形式；基于上述原因，我司认为主力商户在本项目所占比例虽仅为30%，但其号召能力却可达到以30%带动另外60%的功效，同时，对整个商业物业形象的打造起到至关重要的作用，因此，我司建议针对主力商户（包括基础商户中的国际知名品牌），尽快制定相应的招商优惠措施，以便加快招商进程，同时，为后期销售打下坚实的基础，为投资者树立投资信心，促进整个项目招商、销售的良性循环，以实现最终的利益最大化实现。