胜和广场招商策划(写字楼)

《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。1、探查市场需求空间2、提炼项目的独特优势3、提供更多的附加值4、形象、概念提出及推广5、完善操作、服务细节市场分析2003年,第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业地产开启了东莞商业地产的高速发展期,其后二、三年各类形态商业项目纷纷跟随这四大商业项目所描画的大好前景上马，一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼为主的商业项目主要集中于东城区与新城市中心区。《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网新城市中心区附近写字楼项目：本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是众多地产商的必争之地。在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目:第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结构）、鸿禧中心、鸿福楼、时代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心……目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为一年左右，平均空置率为60%。在地理位置和景观上胜和广场、金盈大厦、华凯大厦……有着得《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网天独厚的先天优势，由于它们入市较早抢占了市场先机，金盈大厦、华凯大厦在价格上面要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选目标。本项目面临的竞争项目——国际商会大厦、鸿禧中心、鸿基大厦、华凯广场、腾龙商务中心……即将入市强势竞争项目——盈锋中心，中环财富广场正式承租时间为2006年的10月份。（户型面积范围：≧60㎡、≧120㎡、≧170㎡、≧250㎡；价格：尚未制定；配套：较本项目完善）小结：写字楼项目市场空间趋于饱和；新城市中心区周边的写字楼市场竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市场已经不能凭CBD商圈、地段升值概念来吸引租客，因为这是它们共有的卖点、优势。东城区附近写字楼项目：东城区市政规划为商贸中心，多年以来形成浓厚氛围，也有大量的高级纯商务办公楼及商住楼与南城区相呼应，如星河传说的CEO版别墅式办公楼，东湖花园的商住两用楼，东城中心，世博大厦，金月湾，辉煌大厦、新华大厦、世纪广场等，均吸引较多企事业单位办公，形成较为浓厚的商贸办公氛围。《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网小结：东城商务圈形成比较早，那边空余和新建的写字楼已经不多，未来，新城市中心区的新建写字楼项目将会是众多企业办公选择的主要对象。这些竞争项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合素质很接近，对胜和广场的竞争与影响是极大的。针对主要的竞争项目列表如下：项目时间平均价格面积物管费实用率入住率近旁配套优势劣势华凯大厦200340—50110、170、245、325…2.870%93%银行、商场成立较早,进驻了许多品牌、大型公司,配套商业成熟车位较少，大厦外场地有限金盈大厦200325—36170、250、400…370%90%银行、商场成立较早,配套商业成熟大堂较小，装修简单。第一国际200325-30120、160、200、300、370%50%配套较为全面品牌知名度极高,吸引了众公司进电梯数量太少,写字楼总量、配套《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网驻,面积合理,配套商业完善服务商业过大,导致总体状况冷清国际商会大厦200425—30110、150、180…370%70%面积实用、总量少、配套业态完善，成立较早。缺乏形象鸿基大厦200428—33100、150、250…370%70%成立时间较早。外观形象欠佳华凯广场200528—3298、150、210、405…3.570%45%豪华、气派成立时间较晚腾龙商务中心200525—30120、180、660…3.570%40%免半年管理费，免停车费，豪华欧式风格，周边配套完善。现场招商队伍力度不够中环财富广场2006待定70、120、160、200…待定≈80%待定沃尔玛、高级会所、酒沃尔玛，人气旺，生活配套便利，豪华气派显得较为拥挤，景观较差。《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网、140、260、300、400…3≈70%40%周边配套较全外型豪华美观、设有独立卫生间。但景观环境较差。小结:关键词——入驻率：随着项目建立时间各项目租金水平呈下降趋势，入驻率也呈下降趋势，这说明写字楼市场需求已经趋于饱和，品牌聚集效应已经形成。关键词——空置率：空通过入住率和项目所推单位面积比较，我们可以看出户型面积越大，其空置率也越高。关键词——面积需求：经过调查，市场上所需求的单位面积大都在100㎡—200㎡之间。关键词——物业管理费：物业管理费将是消费者关注的一个比较频繁的问题，把物管费折算到租价里面去，也就是该单位的一个总租价，在现有市场上虽然租价是呈下降趋势的，但物管费却是在上升，逆向地在提升租价。关键词——租金水平：现行市场平均价格基本定位在26元/㎡左右。一些新推楼盘,价格调控幅度较大。关键词——供求关系：市场上写字楼供过于求，已经处于买方市场，这给很多写字楼的开发商以很大的压力。关键词——企业规模：根据金字塔结构理论，每年新产生的需要大面积写字楼的大企业、品牌企业总量较少，大大地少于中小型企业。《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网关键词——商务氛围：近期以来，大型企业和品牌企业基本上都已经入驻到华凯大厦、金盈大厦、国际商会大厦、鸿禧中心等一些相对项目开发较早的项目，那里已产生了吸纳大企业、品牌企业的商务氛围，羊群聚集效应告诉我们，大企业、品牌企业在选写字楼时会首先考虑这些项目。关键词——目标消费群：数量众多的中小型企业，不会在意入驻写字楼的商务氛围、更多考虑的是面积适宜、租金承受力。在大企业、品牌企业消化较充分的情况下，不妨先将目光关注中小型企业。东莞写字楼发展趋势信息化经济的来临，企业专业化、集约化、高效化、信息化渐成趋势，城市高度发达地区高级白领等将趋向个人工作间。我国经济正处在发展时期，城市的经济形态也在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司相应较多。未来更多的企业实现经济规模发展不必太大的办公空间，例如电脑编程公司、网页制作公司，一个公司精英在电脑编写出来的程序可能就是公司的最大产值。有资料显示，从西方社会经济发展轨迹推断，１０人以下规模年产值过千万的公司将越来越多。信息经济的特点是企业的产值并不与企业的办公面积成正比，这是未来发展的趋势，是胜和广场应该关注的趋势。在东莞，写字楼的供应商秉承了传统的办公物业开发模式，现有的新开发的写字楼产品以大面积和高形象为主，可提供给中小企业的《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网写字楼很少，大量中小企业只能萎缩在居民区、旧办公楼里。东莞是一个制造业城市，制造业企业虽然要求较大面积的写字楼，但一般都是在工厂内自行设置写字楼。而相对较多的企业是为东莞的制造业经济提供配套服务，东莞的制造业特色决定了它们是依附于制造业企业而生存发展的，长远而言，东莞需要租用较大面积、高档的写字楼的企业不可能象广州、深圳那样多。东莞鼓励创业政策加速了中小型企业迅速增长。市政府建议“禁止在住宅楼宇新开设商业网点(临街住宅楼裙楼除外)，已经设立的商业网点要限期退出市场”——这主要是针对“商业”而做出的规定；东莞早在两三年已经有规定严格控制以住宅为办公场所的公司的注册登记中。长期在住宅房办公的中小企业必将考虑转入低租金总价的写字楼。小结：预知市场需求，细分市场，实现差异化优势——小面积高档商务区。将单套租金总价控制等同于一套高档住宅房的的价格，将首先对新成立的中小型公司的兴趣，也将对大量在住宅房、旧式写字楼内办公的中小型企业产生极大的吸引力。胜和广场概况：《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网、项目结构胜和广场办公楼分为A、B、C三幢，均面临市政大楼广场，D幢商务公寓配套服务，另将加设商务餐厅。2、基本户型胜和广场最小的户型面积也为170多平方米，最大面积为整层未分隔二千多平方米。十六楼整层未分隔送大面积绿化花园,四楼送绿化空中花园。3、项目所处位置胜和广场地处胜和路东莞市新行政中心，为市政规划的政治商务中心板块，位处东莞CBD区中轴线上的轴心经济核心地段。东临市政办公大楼、展览馆，南近联通、电信大厦，北靠体育馆，隔望玉兰大剧院、图书馆、科技馆、群艺馆、青少年文化宫、生态公园、会展中心，西望东莞海关。4、交通条件胜和广场毗邻的体育路、胜和路不仅是东莞CBD区内的两条中轴线，而且是全城最繁华畅通的干道。四通八达的立体交通网络、市内多路车穿梭往来，使胜和广场产生强大的辐射功能，掌握CBD第一商《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款0755-83513598QQ：69031789房策网务先机。5、项目硬件配套A、中央空调配套B、名牌高速电梯C、高标办公配置D、全套智能监控E安全高标准的消防系统6、项目周边配套A、市政大楼B、玉兰大剧院C、市图书馆D、国际会展中心E、会议大厦F、展览馆G、电信局H银行、医院、酒店、商场，各种生活配套设施齐全7、项目功能配套A、650个车位B、商务公寓配套C、商务餐厅配备8增值配套A、国际知名物业管理公司贴心管家——