金地东北区域公司沈阳锦城项目投资决策报告

东北区域公司沈阳锦城项目东北区域公司沈阳锦城项目投资决策汇报材料投资决策汇报材料东北区域地产公司东北区域地产公司2012.82012.811、项目基本概况、项目基本概况目录22、沈阳城市发展概况、沈阳城市发展概况33、沈阳房地产及土地市场概况、沈阳房地产及土地市场概况44、浑南新区房地产市场介绍及项目定位、浑南新区房地产市场介绍及项目定位55、项目规划方案介绍、项目规划方案介绍66、项目开发、销售分析、项目开发、销售分析77、项目收益测算、项目收益测算项目区位：项目区位：本项目位于沈阳二环与三环之间，紧邻牤牛河，地铁2号线21世纪广场站西南侧约450米处（车站至项目东北角），浑南目前行政中心东南角（区委、区政府及各行政机关）。介于沈阳市母城与未来的行政中心（含全运村中心）之间，处于沈阳市承北（连接沈阳老城区）启南（开启沈阳新城区）的重要地位，是城市咽喉所在。1沈阳新行政中心浑南区委、区政府项目背景：项目背景：11、、项目介入：从2011年8月份开始，我司即开始介入该项目的控制性规划，经与政府的多次接触，政府同意分期出让土地（地块编号D1-D4，总占地约27.5万平方米）。2、土地出让顺序：通过对项目的产权及拆迁情况进一步的排查与梳理，因原D1-2地块内存在部分集体地尚未转征，D3、D4地块中有部分企业不能快速搬迁，政府同意按照如下顺序出让：2012年9月初：首期出让D1-1、D2地块；2012年年底：出让D1-2地块；2013年年中：出让D3、D4地块（视情况获取）；3、本次测算标的范围：本报告中涉及到的地块量化指标及经济测算9月12日可获取D1-1、D2两宗土地综合考虑；24、项目跟进过程及突破性进展1）关于用地的规划指标：项目启动之初，东北公司即介入项目的控规与出让方案设计，确定了低容积率、低商业比的土地指标，做到尽可能地规避后期操作的市场风险；2）关于土地出让价格：依托调控带来的土地窗口期，通过我司与政府及相关部门的大量沟通，政府最终同意以合理低价出让土地，出让价格大幅低于万科明天广场；3）关于出让方案：在与政府确定首期出让范围时，要求政府首期出让D1-1地块（政府开始并不同意），将原D1地块进行分割，可确保我司接下来获取D1-2地块的排他性；注：1、D2地块东北角为占地约8000平的政府办公楼用地；2、D3地块西侧为规划占地2万平方米的小学校用地；项目用地指标：项目用地指标：1、年内可获取土地：总占地17.85万平，综合容积率2.5，综合商业比例8%2、本次测算标的：9月12日拟获取的D1-1、D2两宗土地共占地约10.14万平，综合容积率2.36，计容总建面约23.97万平，综合商业比例约为6%；总占地约17.9万平方米，3、测算标的的测算楼面地价：1800元/平3注：D1-1和D2地块指标已经公示；锦城项目用地规划指标表地块编号D1-1D2D1-1、D2合计D1-2合计占地面积（平方米）19801.4181618.99101420.477105178525.4容积率1.82.52.362.72.5商业比例10%5%6%10%8%商业建筑面积（平方米）356410202137662081834584总计容面积（平方米）35643204047239690208182447872项目公告相关信息：项目公告相关信息：时间节点：公告日期：2012年8月21日；领取竞买文件：2012年8月29日竞买保证金截止：2012年9月11日16点竞买报名截止：2012年9月11日16点交易日期：2012年9月12日10点；地价信息：1、宗地编号：DL-12047（D2地块）起拍楼面地价：1740元/平方米起拍总地价：35504万元竞买保证金：7200万元人民币或等值外币项目基本指标：1、宗地编号：DL-12047（D2地块）占地面积：81618.99平方米容积率：2.5商业比例：5%42、宗地编号：DL-12046（D1-1地块）起拍楼面地价：1916元/平方米起拍总地价：6829万元竞买保证金：1400万元人民币或等值外币2、宗地编号：DL-12046（D1-1地块）占地面积：19801.41平方米容积率：1.8商业比例：10%项目四至及现状：项目四至及现状：【四至】东至：新隆街南至：高科路西至：新开街、高技路北至：规划路（牤牛河）【现状】1）D1-1地块为南湖科技建筑开发有限公司（下深工业园）；2）D2地块内有1家空置企业（芯片厂）及1栋六层居民楼；3）D1-2地块现有10家企业，目前为集体用地；4）D3地块现有企业4家，其中一家为LG配件企业；5）D4地块现有企业1家，为双鼎制药及部分闲置地；5.1首期获取首期获取二期获取三期获取三期获取测算标的地块现状：测算标的地块现状：D2D25.2D2地块：共涉及1家权属为国有建设用地企业、1栋居民楼拆迁，拆迁难度不大，不影响首期开工。拆迁现状：D2地块整体大部分为净地，涉及两部分拆迁：东南角位置有1栋6层住宅楼（35户）及从未生产的沈阳科希硅技半导体公司办公楼；测算标的地块现状：测算标的地块现状：D1D1--115.3D1-1地块：用地红线内涉及1家国资企业搬迁（沈阳南湖科技开发有限公司，下深工业园）；1栋六层居民楼一角（待拆迁居民楼的主体位于规划路上，红线内仅为一角，不影响我司开发建设）。拆迁现状：南湖科技厂房、六层居民楼的一角。计划年内二期获取地块现状：计划年内二期获取地块现状：D1D1--225.4D1-2地块：涉及1家权属为国有建设用地使用权企业，3家权属为集体建设用地使用权企业，其余部分为未发证的集体用地（已出租）。拆迁现状：地块内有11家待拆迁企业，多数为将破产小企业，拆迁难度不大。项目周边配套项目周边配套————交通：交通：本项目地处承接老城区和开启新城区的重要战略及交通枢纽位置，项目周边路网畅达、且配备有地铁、轻轨、公交等丰富的公共交通设施，交通配套是本项目的主要亮点之一。1、城市干道：此处汇集了浑南南北交通多条干道，是浑南“南北交通”枢纽。1）东侧新隆街向北可连通奥体中心和青年大街，向南可达浑南新城沈中大街。2）D1-1和D2地块之间的新成街向南可直达浑南新城（全运村）的智慧二街（浑南新城南北中轴）。3）通过新隆街接入机场路（桃仙大街）车程15分钟可达桃仙机场；4）宗地距西侧的金阳大街高架立交桥（预计2012年9月金阳大街高架竣工）约800米，通过此高架快速干道（60KM/h设计），到达浑南大道仅需5分钟；6.12、城市三环：该项目紧邻城市三环，1）三环取消收费，变为城市内环，通过三环可便捷到达城市其他区域。2）三环改高架后，将使三环内外交通畅达无阻。3、轨道交通：地铁2号线，浑南新区有轨电车枢纽。地铁2号线：三台子——全运路。已开通，沿青年大街走向，距项目约650米处设有21世纪广场站，通过地铁2号线可达市内各大商圈（青年大街、中街、太原街）。浑南新区有轨电车：浑南新区正在修建5条有轨电车线路，计划于2013年3月试运营，6月正式运营（一期包括1、2、3、5线）。主要链接浑南新城至浑南21世纪广场板块及奥体板块。21世纪广场是为浑南电车的交通枢纽，北可至奥体中心，南可到全运村、新行政中心、新南站及桃仙机场。锦城项目1号线：从会展中心经新南站东广场、全运会运行中心到21世纪大厦；支线从全运会运行中心到奥体中心。线路长度24公里。2号线：从机场沿沈本大道向北至1号线节点（全运北路），线路长度7.8公里。3号线：从航天路1号线节点（白塔大街）起，向东沿航天路、沈中大街向北至1号线节点（全运北路），与1号线形成环线。线路长度7.1公里。4号线：从1号线节点（全运北路和白塔大街交叉口）向北沿白塔大街敷设，向东沿世纪路至21世纪大厦。线路长度6公里。5号线：从奥体中心向东至沈抚新城，线路长度19.2公里。4、主要桥梁：4座桥横跨牤牛河，实现两岸无障碍对接。在首期获取项目范围内，有4座桥梁跨越牤牛河，可直接到达21世纪广场、浑南区委、区政府，四座桥相互间距离200-250米，可实现牤牛河南北无障碍交通，其中通过桥梁3进入新成街可直接到达智慧二街；桥梁4对岸即为现浑南区委、区政府。5、公交线路：途径本地块的公交车有150、154、188、214、214支、335等多条线路，通往沈阳中街、太原街、三好街、和平广场、长白岛、苏家屯等多个方向。D2D1-1项目周边配套项目周边配套————商业：商业：距奥体商圈交通可达性高，未来周边将建大型商业中心6.2商业配套：1）通过地铁2号线可迅速到达沈阳传统商业中心中街、太原街及青年大街沿线的购物百货，十分便捷。2）距离已经较为成熟的区域商业中心的奥体商圈2.5公里，车程约5分钟（按时速60km/h计算）。3）距本案约600米处有在建万科明天广场24万平的集中商业、10万平的美景新天地购物中心，包含了购物中心、大型超市、电影院等多种商业业态，随着项目的建设、轻轨的开通，宗地所在区域商业氛围将日趋完善。万科明天广场24万平集中商业美景新天地商业中心项目周边配套项目周边配套————教育医疗：教育医疗：教育配套优越，医疗配套齐全6.3一、教育配套内配套：项目所在区域规划有一所幼儿园、一所小学，可满足项目内业主的就学要求。外配套：项目所在片区教育、人文氛围浓厚（是沈阳市大学相对集中区域）。1）东北育才学校（幼儿园、小学、中学一体，沈阳最好的学校之一）：距离本项目仅1.2公里，唯美品格的很多住户置业目的就是便于就学在东北育才学校。•幼儿园：面向全市招生，电脑派位确定入学儿童；•小学：面向沈阳市、内外招生，需面试；•初中：面向沈阳市内五区，采取综合素质测评的方式进行招生•高中：面向沈阳市内招生考试或从初中部直升；2）东北育才外国语学校（初中、高中连读）：为东北育才与日本关西语言学校联合办学的私立学校，为沈阳几家较好的私立学校之一；二、医疗配套：医疗配套主要有陆军总院浑南分院（三级甲等）和浑南新区医院（二级甲等），能够满足区域内医疗卫生要求。项目周边配套项目周边配套————景观资源：景观资源：浑南腹地唯一河景6.4宗地北侧紧邻牤牛河（距离约16米），河道宽度约30m，水质较好，自然景观优越。D2D1牤牛河（白塔堡河）¾牤牛河简介：发源于东陵区李相乡老塘峪村，在东陵区浑河站乡曹仲屯西北入浑河，流域面积189.09平方公里，总长48.45公里。2010年被列为市环境样板城建设的生态环境改善示范工程，于2011年年底完成整治。可比地价：可比地价：与近期浑南周边成交的土地相比，本项目具备一定规模、容积率低，无大比例商业要求，具备地价优势。7潜在供应：潜在供应：2012年下半年浑南新区二环至三环区间计划出让7宗地，其中住宅用地3宗，计容建筑面积54万平（其中我司意向地块44万平），本案具备稀缺性；本案东西两侧的产业区用地在短时期内无法形成供应。8商业用地商住用地金地锦城地块我司现有项目我司目标项目金地滨河东地块浑南大道浑河桥机场高速出口浑河大街奥体中心地块名称用地性质占地面积（万平）容积率建筑面积（万平）胜利大街两侧地块9.8549沈苏快速干道西地块22.85114朗月街西地块1.233.6金辉街东地块1.233.6商业合计354.9170.2郎明街西地块1.923.8沈营路西地块3.226.4金地锦城地块17.82.544住宅合计22.92.454.2居住商业商业金融2012年浑南新区储备用地分布情况小结：小结：本项目从区位、配套、地价及自身条件等方面来看，极具投资价值。9片区发展向好潜在竞争较小自身条件优越本项目位于沈阳市热点发展区域——浑南新区现代商贸区，各项配套设施基本完善，居住氛围浓厚，随着全运会的召开、市行政中心南迁、有轨电车的开工建设，片区土地属性将发生“质”的变化。本案体量适中，可进行规模开发；北侧即为牤牛河，是浑南区域除浑河南岸外，仅有的滨水项目；部分土地基本为净地，可实现快速开工；项目所在的浑南新区二环至三环区间，可供开发的土地供应量非常有限，竞争压力较小。1、项目基本概况目录22、沈阳城市发展概况、沈阳城市发展概况3、沈阳房地产及土地市