苏州港龙火车站项目招商方案

港龙火车站项目招商方案智联行招商部2013年5月招商策划方案招商执行思路楼层业态分布招商政策优惠方式项目经济指标测算招商计划节点表招商团队人员架构及职责明确业态定位、目标、及招商区域，划分各层次业态，确定比例，初步对外释放招商信息，收集市场反馈信息，第一步初步招商（招商基础工作）一、招商执行思路业态1：服装目标区域1、各品牌店总部或区域代理2、苏州及下属4县市、海宁、义乌等传统老市场1、批零兼有、大众消费的专业市场2、普通零售消费者、各类零售经营户定位1、全国及区域连锁服装品牌直营、加盟店2、各市场、街铺原有经营户个体店1、A类服装店,（全国及区域连锁服装品牌直营、加盟店）2、B类服装店，（各传统老市场原有经营户个体店）3、C类服装店，（其余市场及街铺经营户个体店）例：对本地同业态竞品市场经营状况，入住率，经营商户来源，楼层业态配比进行排摸，初步搜集商户资料，并对商家进行访谈，了解商户入驻意向，并对商家经营内容，经营实力进行区分，建立客户资源管理系统，使得后期招商落位工作有的放矢。（1）本地市场考察★中翔小商品市场★钱万里桥小商品市场★南门小商品市场★吴中小商品市场★联丰小商品市场★好百年婚纱摄影器材城★观前小商品市场考察外地同业态老市场，参观学习其成功经验、并拜访当地协会会长，洽谈合作意向，了解当地商户扩张意向，邀请实力商户组团进驻。★南通新世界国际小商品市场（1）外地市场考察★常熟南门小商品市场★上海五角场小商品市场★海宁小商品市场★无锡五洲国际商贸城★义乌国际商贸城1、调整推广方案2、有必要的情况下调整业态分布3、媒体招商主述求、媒体通路改变4、初步招商政策拟定。5、品牌商家、大商家初步意向洽谈。根据前期商户访谈结果，契合商户实际需求，调整招商推广诉求点，更深入广泛的营销宣传，第二步调整招商工作第三步全面招商工作在招商基础工作的基础上，逐步缩减招商范围，确定重点招商区域，按我方招商节奏，有目的性的引导商户进行落位。考虑到品牌店、大商户与散户招商的不同特点，应以“先确定品牌店、大店，再全面招商”为基本策略。在执行过程中，大店、知名品牌名店先行。在品牌店招商基本落实后，先快速消化劣势商铺。主力商户招商同时积累客户需求欲望，为后期价格谈判增筹码；起头艰难，但后期招商将是顺水推舟、势如破竹；有利于后期租金走高。1、与商家洽谈租赁条款2、落实进驻商家，签订正式合约3、全面发放项目开业进场消息4、大量利用传媒作宣传推广工作第四步落实商户进驻本项目1、协助商家进场，入图审批、装修等工程问题2、安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传3、开幕活动，举办宣传活动，打响知名度第五步交付使用及盛大开幕招商策划方案招商执行思路楼层业态分布招商政策优惠方式项目经济指标测算招商计划节点表招商团队人员架构及职责二、项目业态落位一层业态落位经营商户数量及业态统计铺位分割序号楼层分区商家经营内容实际面积铺位数量商家数量1一层A区肯德基餐饮97.23112一层A区大娘水饺餐饮292.9713一层A区八方客中式快餐老娘舅好人民间小吃餐饮366.552614一层A区佳能索尼数码54.36315一层A区奶茶水果吧餐饮33.99226一层A区中国电信中国联通营业厅84.9227一层A区索尼PSPPS3任天堂微软电玩302.1629158一层A区黑莓苹果诺基亚HTC三星手机597.6951259一层B区苹果体验店手机75.383110一层B区佳能尼康宾得相机114.368411一层B区三星体验店手机124.6312112一层B区HTC三星诺基亚苹果手机144.0311513一层B区面包新语餐饮31.91114一层B区东吴面馆餐饮211.955115一层B区鼎讯3C数码集成馆行货手机馆手机371.9492416一层B区中国移动营业厅营业厅67.095117一层B区手机周边配套手机配套432.94271318一层C区水货手机品牌销售区手机774.9914519一层C区手机维修手机配套90.974220一层C区手机批发手机66.66321一层C区建设银行银行149.6211122一层D区国产手机品牌销售区手机872.07914523一层D区手机批发手机108.39424一层D区农业银行银行168.5612125一层D区手机维修手机配套92.9863总计5727.96472203经营面积总计：5727.96㎡（套内面积），经营商户数量：203户。LOGO品牌/店名受访人可接受租金需求面积入驻意向点石苹果体验店董老板5元/㎡/天300㎡较高四海游龙朱先生7元/㎡/天563㎡一般中国电信孙先生7元/㎡/天225㎡较高美霖通沈老板7元/㎡/天250㎡一般天天通讯朱小姐8元/㎡/天200㎡一般商家访谈二层业态落位经营商户数量及业态统计铺位分割序号楼层分区商家经营类别实际面积铺位数量商家数量1二层A区KFC餐饮106.88102二层A区大娘水饺餐饮231.6103二层A区丹阳眼镜城眼镜1262.58137694二层B区康宝厨具厨具81.41115二层B区欧意厨具厨具62.17816二层B区美的厨具厨具54.92817二层B区华帝厨具厨具58.85818二层B区万家乐厨具厨具46.36619二层B区海尔厨具厨具598110二层B区格兰仕厨具厨具52.298111二层B区西门子厨具厨具46.926112二层B区长兴厨具厨具131.511113二层B区雅莱厨具厨具47.526114二层B区中宇厨具厨具59.868115二层B区德伟厨具厨具183.8717116二层B区方太厨具厨具201.4516117二层B区老板厨具厨具129.648118二层B区金雅典厨具厨具99.413119二层B区沙兰诺厨具厨具128.992120二层B区樱花厨具厨具138.038121二层C区太和卫浴卫浴68.517122二层C区田春卫浴卫浴66.98123二层C区开贸卫浴卫浴36.814124二层C区东单卫浴卫浴33.694125二层C区佳美日化卫浴55.296126二层C区竹炭日用品卫浴44.036127二层C区施华蔻日化55.738128二层C区隆力奇日化56.318129二层C区科勒卫浴卫浴67.99130二层C区箭牌卫浴卫浴52.856131二层C区欧派卫浴卫浴69.428132二层C区TOTO卫浴卫浴65.818133二层C区九牧卫浴卫浴71.618134二层C区天宇日化日化35.023135二层C区康宁日化日化45.683136二层C区卫浴用品卫浴215.8917637二层D区茶具用品茶具343.8224638二层D区办公用品办公315.0736939二层D区家居饰品家居饰品429.445514总计5313.02509136经营面积总计：5313.02㎡（套内面积），经营商户数量：136户。LOGO品牌/店名受访人可接受租金需求面积入驻意向天福茗茶吴总4元/㎡/天50㎡一般金灶茶具闫老板4元/㎡/天100㎡一般大明眼镜张老板5元/㎡/天80㎡较高保圣管女士4元/㎡/天75㎡一般亮视点李老板5元/㎡/天160㎡一般商家访谈三层业态落位经商户数量及业态统计铺位分割序号楼层分区商家经营内容实际面积铺位数量商户数量1三层A区女人街女士专区1613.15159804三层B区奥迪玩具玩具66.72915三层B区双钻玩具玩具66.72916三层B区木玩世家玩具66.72917三层B区玩具乐巢玩具66.72918三层B区大圣玩具玩具37.07519三层B区李宁运动休闲93.7911110三层B区安踏运动休闲93.7911111三层B区361度运动休闲93.7911112三层B区特步运动休闲93.7911113三层B区耐克阿迪达斯工厂店运动休闲203.7219114三层B区美克斯邦威休闲服饰131.538115三层B区森马休闲服饰131.538116三层B区真维斯休闲服饰131.538117三层B区蓝色天空休闲服饰131.538118三层B区第五货仓外贸店休闲服饰131.538119三层C区紫罗兰家纺家纺202.422120三层C区罗莱家纺家纺202.422121三层C区水星家纺家纺202.422122三层C区夏威夷家纺家纺202.422123三层C区凯盛家纺家纺239.226124三层D区美甲少女饰品饰品670.86713525三层D区美容美体美容425452总计5298.29533137经营面积总计：5298.29㎡（套内面积），经营商户数量：137户。LOGO品牌/店名受访人可接受租金需求面积入驻意向千百惠张老板3元/㎡/天150㎡较高朵以王老板3元/㎡/天75㎡一般淑女屋王老板3元/㎡/天100㎡一般美素朱老板3元/㎡/天250㎡一般花田美甲徐老板3元/㎡/天80㎡一般商家访谈四层业态落位经商户数量及业态统计经营面积总计：5344.34㎡（套内面积），经营商户数量：61户。铺位分割序号楼层分区商家经营内容实际面积铺位数量商家数量1四层A区母婴坊儿童用品儿童用品690.358112四层A区婴知岛儿童用品367.373813四层A区小吕宋儿童用品504.484414四层B区港台精品馆港台精品1634.91147355四层C区神采飞扬电玩城电玩游艺1034.911116四层D区采芝斋、黄天源、苏绣、叶射和地方特产524.934647四层D区四季特卖场水果鲜蔬587.46918总计5344.3453661LOGO品牌/店名受访人可接受租金需求面积入驻意向汤姆熊黄经理2元/㎡/天2000㎡一般采芝斋毕总3元/㎡/天320㎡一般小黄鸭杨总3元/㎡/天500㎡一般婴知岛王总3元/㎡/天550㎡一般江南丝绸李总3元/㎡/天260㎡一般商家访谈五层业态落位经商户数量及业态统计经营面积总计：4233.98㎡（套内面积），经营商户数量：32户。铺位分割序号楼层分区商家经营内容实际面积铺位数量商家数量1五层A区美食广场餐饮1209.0295152五层A区苏北人家餐饮257.731913五层A区淮扬菜餐饮224.72524五层B区未之原、大嘴鱼乡餐饮163.652715五层B区呱呱叫、干锅传奇餐饮152.012216五层B区新招鲜餐饮61.62517五层B区五将洞、烤肉达人餐饮136.861018五层B区新岛咖啡、名典咖啡餐饮372.474919五层C区韩国料理、铁板烧餐饮122.4312110五层C区黑土人家、农家乐餐饮271.6229111五层C区水果先生、嘻乐杯子餐饮117.6113112五层C区蚝庄、粤菜餐饮298.9437113五层D区要德火锅、德庄火锅、餐饮282.0233114五层D区大碗菜、三峡格格、湘菜馆餐饮127.2312115五层D区重庆鸡公煲、一地鸡餐饮319.4836216五层D区村妇烧鱼、鱼友烤全鱼餐饮116.59131总计4233.9843732LOGO品牌/店名受访人可接受租金需求面积入驻意向新岛咖啡孔总1.5元/㎡/天900㎡一般大嘴鱼乡殷总3元/㎡/天850㎡一般重庆鸡公煲王总3元/㎡/天300㎡一般韩国料理苏总3元/㎡/天300㎡一般德庄火锅陆总3元/㎡/天400㎡一般商家访谈招商策划方案招商执行思路楼层业态分布招商政策优惠方式项目经济指标测算招商计划节点表招商团队人员架构及职责三、招商客户及优惠政策方式1、大客户（餐饮大面积主力商户）主力楼层：4F、5F商户特点：需求面积大，有较强批发能力，承租条件较低，稳定性较强优惠政策：免租期18个月，第一年免租10个月，第二年免租6个月，第三年免租2个月2、办卡自营客户商户特点：需求面积大小均衡，有一定的承租能力，稳定性最强优惠政策：在享受普通商户同等政策下，额外享受办卡期间我司所承诺的优惠条件3、普通商户优惠政策：享受一年免租期实施原则：第一年免租6个月，第二年免租4个月，第三年免租2个月鉴于项目周边钱万里桥小商品市场经营状况日渐成熟，以及中翔小商品市场大批的经营户聚集，小商品业态趋近饱和，本案为另寻突破，依托火车站地段优势，快速吸引商家入驻，采取以下租赁优惠政策：招商策划方案招商执行思路楼层业态分布招商政策优惠方式项目经济指标测算招商计划