园丁北区投标技术标书

第二部分投标技术标书园丁北区项目技术标书1目录第一章物业管理服务理念及目标…………………………………………………4一园丁北区物业管理服务理念及目标…………………………………4二创建园丁北区优秀项目可行性方案………………………………4◆创建园丁北区优秀物业住宅项目必要条件……………………5◆欣苑物业创建实施指导思想‥…………………………………5◆欣苑物业创建优势………………………………………………6◆创建实施方案……………………………………………………8第二章物业管理机构运作方法及管理制度…………………………………………9一物业管理处组织机构………………………………………9◆组织系统………………………………………………………9◆各部门职责………………………………………………………10◆各项目具体业务工作流程………………………………………10◆运作系统…………………………………………………………10◆工作计划…………………………………………………………11◆整体运作系统………………………………………………………12◆激励机制…………………………………………………………13◆监督机制…………………………………………………………13◆自我约束机制……………………………………………………14◆信息反馈系统……………………………………………………14◆信息反馈处理系统………………………………………………14二管理制度……………………………………………………………15◆岗位职责…………………………………………………………15◆档案管理…………………………………………………………21◆考核细则…………………………………………………………22三园丁北区近期和远期目标…………………………………………39第三章物业服务人员配置及要求………………………………………………40一园丁北区项目人员配置及要求……………………………………40二员工培训管理标准…………………………………………………42员工培训方案………………………………………………………42培训制度…………………………………………………………43园丁北区项目技术标书2三员工奖励和淘汰机制…………………………………………………46四仪容仪表及态度标准…………………………………………………47第四章物业管理用房及管理设计配置…………………………………………49一物业管理用房利用…………………………………………………49二活动室利用…………………………………………………………49三物业设施利用………………………………………………………50四办公设备配置………………………………………………………50第五章物业管理费收支预案……………………………………………………51一物业费收支…………………………………………………………51◆项目收入…………………………………………………………51◆项目支出…………………………………………………………51◆费用测算…………………………………………………………51二根据盈亏，增收节支计划…………………………………………54三以业养业发展计划…………………………………………………55第六章物业管理服务分项标准和承诺…………………………………………56第七章物业维修养护设想……………………………………………………57一对业主、使用人自用部位提供维修措施……………………………57二物业管理区域内房屋、设施管理、维修管理措施…………………58三市政等公共设施管理实施措施………………………………………64四物业管理区域环境卫生措施…………………………………………65五物业管理区域内公共秩序维护及治安具体实施方案………………67六小区绿化养护管理措施………………………………………………71七智能化设施的管理与维修方案………………………………………75八物业档案管理与设想………………………………………………79第八章物业维修和管理应急措施………………………………………………80一物业、使用人自用部位断水、断电、天然气应急措施……………80二小区物业管理突然断水、断电、天然气应急措施…………………80三物业、使用人自用部位排水设施阻塞应急措施……………………80四雨、污水管及水管网阻塞的应急措施………………………………82五发生火灾时的应急预案………………………………………………82六消防应急措施…………………………………………………………83七住宅外墙或建筑物发生危险应急措施………………………………86八电梯困人救人处理流程………………………………………………86九雷雨、暴雨应急预案…………………………………………………87十其它突发事件处理应急措施…………………………………………87园丁北区项目技术标书3第九章具体管理方案和措施……………………………………………………91第一节入住工作程序及制度………………………………………………91◆入住流程………………………………………………………………91◆入住制度………………………………………………………………92第二节便民服务项目管理…………………………………………94一、调研………………………………………………………………94二、分析…………………………………………………………………94三、无偿有偿服务项目……………………………………………………95四、有偿有偿服务项目及收费标准………………………………96第三节业主、使用人房屋装修及外观管理措施及承诺…………………98第四节建筑垃圾处理措施………………………………………………100第五节安全防范措施……………………………………………………101◆车辆控制措施………………………………………………………101◆流动人口控制措施…………………………………………………102◆噪音控制措施………………………………………………………103第六节配合业委会工作及物业宣传工作措施…………………………105◆支持、配合业委会及社区居委会工作………………………………105◆管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作……………………106第十章社区活动建设……………………………………………………………106一、文明社区创建及活动安排………………………………………………106二、活动制度………………………………………………………………108三、场地安排………………………………………………………………108第十一章《临时管理规约》建议稿………………………………………………109园丁北区项目技术标书4第一章、物业管理服务理念、目标一、天隆佳苑物业管理服务理念及目标（一）项目概况1.项目概况:园丁北区住宅小区总建筑面积138763平方米（含商业），其中：地上101752平方米，地下37011平方米；2.项目地点:位于伊克昭街南，市府北街以北。（二）服务需求·园丁北区创造以人为本、安全、文明、舒适的居住环境；·争创“内蒙古自治区物业管理优秀项目”。（三）客户分析园丁北区小区的居住群体主要以康巴什新区管委会职工为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与普通客户群体亦有所不同；因此，物业企业必须要以高质量、全方位的服务理念为业主提供增值服务。（四）项目定位市场定位：地理位置优越，建筑风格典雅，以康巴什新区管委会职工为业主群体，具备优质物业管理服务的精品住宅小区。二、创建园丁北区优秀物业管理住宅小区的可行性方案（一）创建园丁北区优秀物业管理小区的必要条件园丁北区住宅小区地理位置优越，小区整体环境较好，基础硬件设施完善，居民素质与小区设计理念相辅相成。将园丁北区小区打造成内蒙古自治区优秀物园丁北区项目技术标书5业管理小区，符合绝大多数居民的意愿，能够增强相互之间的认同感及对小区的归属感。针对房地产开发商来说，开发项目的理念与目标并行，对于企业塑造形象及品牌建设方面意义重大。综上所述，园丁北区小区满足创建物业管理优秀住宅小区的基本条件。（二）欣苑物业创建实施指导思想1、指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作体现了欣苑物业尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为天隆佳苑业主提供高标准专业服务，为社会创造价值。专业保障展示欣苑物业“以人为本、以客为先、全心管理，精心呵护”为管理服务原则，精心制定了“品质化管理、多元化服务”的物业管理方案，充分发挥公司人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。2、管理目标承诺从入伙之日起就按照“鄂尔多斯市普通住宅小区物业管理服务等级”三级的标准，两年内让园丁北区小区达到自治区优秀项目。小区内无因物业管理责任造成的重大治安案件；客户对物业管理服务的满意率为90%以上；信息处理、投诉处理及时，设施设备运行正常，急修及时。园丁北区项目技术标书6保障在我欣苑物业管理公司员工对管理服务工作当中的保密事项，如发生泄密事件，按有关法规、法律进行处罚。（三）欣苑物业创建“园丁北区物业管理优秀住宅小区”的优势1、经营优势：提供[品质化管理、多元化服务]物业管理服务。欣苑物业公司的[品质化管理、多元化服务]的物业管理模式能使业主享受更全面和完善的物业管理服务。2、欣苑物业积累了十六年的丰富经验，服务定位以住宅物业为主，熟悉鄂尔多斯地区物业服务管理模式、风土人情及法律法规。同时积累了良好的社会口碑，多年来多次得到业主、行业内部及行政主管部门的赞誉和表彰，我们始终寄予”做鄂尔多斯市最受尊敬的物业企业”的理念，求新求变，努力发展。欣苑物业积累多年多、高层楼宇机电设备管理经验，集设计、安装、维护、改造能力于一身，技术实力在物业管理行业首屈一指。欣苑物业目前拥有专业工程师，中级职称技术人员以及机电设备熟练维修人员数十名。这支技术队伍对各类物业基本设施由电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、计算机网络系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为天隆佳苑小区制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。3、服务观念：客户想到，我已做到。欣苑物业久经市场竞争的洗礼，深谙物业管理待客之道，懂得：客户没有我们可以另请高明，而我们离开业主则寸步难行。因此，在欣苑物业经营理念中，将服务客户作为最高原则，将业主满意作为工作业绩评价的重要指标，以客户满意为起点，最大限度地满足业主需求。在这种理念支持下，欣苑物业在员工队伍园丁北区项目技术标书7中坚持不懈地强化服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识和成本意识。正是由于员工团队具备良好的服务观念，近年来，在欣苑物业所管辖的物业中，重大投诉率均未超过千分之二。4、管理团队，优中选优。欣苑物业早已确立公司发展战略：唤起全体员工的觉醒，强化基础管理，全面参与市场竞争，积极稳健地拓展业务规模，创建内蒙古物业管理行业的名牌企业。我们在实践中总结、形成了富有特色的企业文化体系，包括敬业、服务、创新的企业精神、服务业主最高原则的经营理念和创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。欣苑物业是一个脚踏实地而志向高远的集体，公司凝聚了一大批热爱物业管理行业、抱有共同价值观、重事业、能吃苦、讲团队精神和服务意识的优秀骨干，这是欣苑物业参与市场竞争最核心的优势。本项目欣苑物业将安排多名专业人员，全力以赴，精心管理，组建卓越服务团队，确保项目动作成功。5、创建物业管理优秀住宅小区的经验。公司有一套简洁实用的管理制度，实用性强、操作性强、目的性强。许多住宅小区基础设施完善，内部管理松散，欣苑物业的品质要求是很严格的。