银座高旺项目市调及招商定位建议报告(2)

专业、专注、创新、务实第1页[引领时尚财富引擎]顺德银座高旺商业广场项目·系列报告[领跑者商业策划]专业、专注、创新、务实第2页前言·思路决定出路这是一片充满了荆棘与理想的土壤剑走偏锋，颠覆传统是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果专业、专注、创新、务实第3页目录第二部分项目主题定位第一部分项目研究及竞争分析第四部分商业经营定位第三部分项目产品定位第五部分项目租金建议项目市场定位专业、专注、创新、务实第4页第一部分项目竞争分析专业、专注、创新、务实（一）市场研究：宏观环境分析：经济概况：全镇共有工商企业5000多户，其中工业企业近2000家，以牛仔纺织服装作为支柱产业，着重打造“均安牛仔”和“李小龙旅游度假”两大品牌，借着顺德整体规划，打造具有岭南特色的现代化产业新城。2011年，全镇实现工农业总产值221.5亿元，同比增长16.08%；全社会固定资产投资22.08亿元，同比增长12.46。行政划分及人口数量：均安镇位于顺德西南部，是佛山、中山、江门三市的交界点。全镇下辖8个居委会和5个村委会，总面积81.3平方公里，常住人口10万多人，流动人口5万多人，旅居海外和港澳台的乡亲4万多人。专业、专注、创新、务实1、交通状况：佛山一环南拓-往禅桂城区横八快九-往勒流均杏路-往杏坛珠二环快速路-往广州等地横九快速-往江门百安路-往珠海二环路-连横九与百安路高富路-往容桂和大良便捷完善的交通，构筑城市生活网络。融入佛山顺德各街镇半小时乃至珠三角一小时生活圈。专业、专注、创新、务实2、区域市场概况扫描：均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以及牛仔专业市场商圈。百安路专业、专注、创新、务实6、项目区域商圈位置及经济指标第8页项目竞争分析本案本案位处于均安三华商圈与牛仔专业市场交汇处，地理位置优越，交通便利。周边商业配套成熟完善，商业氛围浓厚。本项目商业建筑面积为16113.6㎡，其中首层建筑面积为4259.88㎡，二层及三层的建筑面积都是3841.11㎡，四层建筑面积为4171.51㎡。配有150个左右的停车位。专业、专注、创新、务实第9页7、城市卫星成像分析项目竞争分析均安总人口超过15万人其中：常驻人口69%外来暂住人口31%均安以百安路贯穿南北，上中下段把城市划分为三重商圈，虽实际距离较近，但从商业特征可分为均安新城、三华商圈以及牛仔专业市场商圈。专业、专注、创新、务实项目现阶段工程进度外立面具备对外形象展示，毗邻主干道广告昭示性强！内部工程主体结构基本完工，等待进场装修及形象效果包装。专业、专注、创新、务实项目核心价值分析市场启发发展定位？区域价值资源条件消费需求市场渴望新型物业的出现，业态的差异化及品牌化将决定项目的档次高低。区域价值的凸显，周边商业配套突出，氛围浓厚，均安最繁华核心商业圈地带。消费需求和高端消费需求日益提高的意识，对品牌化及体验式消费的渴望。得天独厚的商业环境，高端豪华的内部装修，及硬件配套的支持。专业、专注、创新、务实整体市场启发宏观环境区域市场国家培育专业市场经济水平的提高将繁衍出大批的高端消费群体商业开始走向规范成熟，品牌消费需求巨大，缺乏高档消费商业体，外流客户严重区域缺乏和市场需求吸引高档次、规模大、有品牌及信誉口碑的商业体，存在市场空白点。目前均安迫切渴望出现新型主题购物中心引领高端消费需求。业态差异化及品牌高档化的商业体项目将迅速聚集均安消费群体，引爆市场。项目竞争分析专业、专注、创新、务实第13页市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：项目优势·Strengths项目劣势·Weaknesses项目机会·Opportunities项目威胁·Threats竞争分析综述SWOT分析项目SWOT分析项目竞争分析专业、专注、创新、务实第14页SWOT分析[S－优势]项目竞争分析优势分析位置优越、交通便利紧临均安街区的主干道－百安南路268省道项目规模大、形象展示佳具备相当的规模、整体形象展示较好项目设计规划较好项目产品设计及布局合理规范周边居住商业集中周边有成熟社区、商业消费有足够空间外来民工逐年递增随着牛仔专业市场的稳定发展及成熟专业、专注、创新、务实第15页SWOT分析[W－劣势]项目竞争分析劣势分析区域辐射范围小水道及百安路的阻隔项目辐射力度有限项目周边商业配套百安路两旁的消费市场难以支撑本项目立足项目车位配比不足对未来持续旺场运营具有一定的影响周边商圈的影响商圈趋向饱和难以支撑众多的传统零售商业专业、专注、创新、务实第16页SWOT分析[O－机会]项目竞争分析机会分析区域商业机会企业老板工人、年轻人消费关联的机会区域一带有众多的住宅小区及专业市场，即企业老板、青年工人、居多，与此相适应的商业业种尚未形成集中市场，该业种业态有一定的基础；餐饮娱乐行业机会特色美食餐饮、娱乐、文化产业之机会周边商圈及百安路人流，以及本地的村民、外来人员以及企业亲朋友友的接待造就特色餐饮、娱乐、文体存在机会。从目前现有的商圈可看出端倪；主力店群的机会区域商业缺乏号召力主力店机会本区域缺乏知名品牌餐饮及主力店，即使知名度相比镇区商业要低，在本区域于内仍有市场影响力。作为新项目需要一定的市场培育期，其位处三华商圈及牛仔专业市场交汇处，项目外部条件得天独厚，具备打造成均安商业体标杆。专业、专注、创新、务实第17页SWOT分析[T－威胁]项目竞争分析威胁分析区域竞争格局区域与区域的竞争／本区域竞争项目是百安北路与百安南路的交接处十字路口，路段决定百安大道以北的传统消费力难以嫁接；零售商业竞争格局商业业种基本齐全/不存在完全空白市场百货餐饮竞争格局多家超市商场、酒店、酒家、大排档食肆存在区域整体的商业市场不断扩张，各细分商业越来越多，空间越来越有限；同质化的行业逐渐增加，带旺区域消费的同时也必然导致行业的竞争加剧。专业、专注、创新、务实第18页各物业品种的竞争分析及竞争策略项目竞争分析半集中商业街铺半集中商业街铺集中式购物广场店中店参数半集中商业街铺购物广场商铺／店中店实用率高，接近90%较低，仅为60%左右接受程度［投资者及经营者］类似步行街之类的传统产品，投资者及经营者的接受度较高需要说服引导，经营者对广场的认知是一荣俱荣／一损俱损经营状况／市场投资者的风险经营普遍稳定；投资风险较小在中国，广场商铺开业后90%不理想；投资风险较高间隔布局／商铺的均好性建筑设计相对简单较易设置面积，整体均好性强受柱网或通道限制，部分内铺不容易合理设置，整体均好性差品类限制毋需严格的限制，利于招商或自营，投资与经营的矛盾较小有较为严格的品类分区限制，投资与经营之间的矛盾较难调和人流导向单向人流，但客流量比较稳定循环式人流，但内铺、楼上不容易吸引客流天气影响天气过热或过冷都易影响人流量，但雨天影响不大内部设中央空调，受天气影响不大管理／运营费用低较高，往往在经营不景气时造成矛盾经营者与管理者间矛盾激化专业、专注、创新、务实第19页该区域的青年-中青年占大部分[住+外来+打工]，与此相对应的较为集中消费存在强大的生存空间。相对周围的商业经营较低档次而言，本项目较此高出半个等级。时尚运动百货、电玩城、酒吧可考虑在2.3楼，可作为次主力店作用。针对性消费商业餐饮美食／精品百货／时尚娱乐没有太强的竞争对手结论：由于本项目所处的位置及人口相对密集度问题，决定了目前大型传统商业难以生存；另一方面作为项目自身及周围社区配套不可或缺，大型及特色餐饮美食、潮流精品百货、时尚休闲娱乐具有很强的影响力。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略专业、专注、创新、务实第20页餐饮休闲娱乐的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的重要物业品种。美食娱乐针对性特色餐饮例如：大型酒楼、当地及各地特色风味、台北小吃等结论：美食娱乐，是容易集聚人气带动消费的行业。利用项目靠百安北路与南路交汇一侧，具有路面[断路]的特征，有利于利用劣势变为餐饮店的优势。利用集中餐饮、娱乐的品牌号召集约力量，造就项目的特色，是本项目的定位要点。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略针对性的休闲娱乐集约就是生产消费力周围的平民化娱乐较为散落，集中就足够产生影响力；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的主力店群职能。此外，电玩城或KTV、健身、影剧院设置在四楼和四楼顶，与大型餐饮形成互补。专业、专注、创新、务实第21页项目毗邻牛仔专业市场及主干道－百安路，承运庞大的车、人客流量。往来低消费能力的旅客较多，但配套的形象及高档酒楼、餐饮美食相对较少，大型酒楼、特色餐饮具备生存的空间；大型酒楼与特色餐饮美食是目前民以食为天，消费收益率及消费频率最高的细分市场，业界人士普遍认为在中国发展餐饮美食潜力巨大、前景看好；具备较有形象和档次的酒楼、主题餐饮在区域有增长空间，作为投资的新锐品种，极具炒作的空间。大型酒楼食府大型品牌酒楼、特色餐饮需求决定供给结论：大型品牌酒楼在项目区域内存在较大的市场支撑点，且市场发展空间巨大，也是极受投资追捧的物业；因此只作为项目的辅助型投资品类种，即项目的重要物业业态。项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略专业、专注、创新、务实第22页项目的竞争定位与一般的酒店不同，经济型酒店去除非必要的服务，强化常规项目，造就性价比极高的标准化专业酒店；经济型酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、工薪阶层、普通外来旅游者和学生等群体，是一种有档次、有服务品质，而相对较为实惠的酒店类型；经济型酒店在国内乃至国外的旅游城市和发达城市，大部分的开房率超过100%；经济型酒店在本项目以城西客运站和众多专业市场所对应的客户群，就足以造就经营的基础了。品牌酒楼及特色餐饮项目竞争分析核心竞争力大型酒楼、特色餐饮美食专业、专注、创新、务实第23页第二部分项目主题定位专业、专注、创新、务实第24页新均安购物天堂、美食广场项目总案名项目主题定位项目主题描述银座、高旺专业、专注、创新、务实第25页主题产品的表现形式通过建筑功能布局和环境景观的体现[另见规划修改建议]通过建筑布局和环境设计的较多亲和空间设计、健康生态理念的设计、景观型物业的设计和场所的设计等来体现。通过街区细节来体现通过街区的案名、组团名、环境标识引导系统、景观小品来作为街区人文的细节体现。通过保障体系来体现[见后期营销执行方案报告]通过保障体系如商协会、经营成长基金会、产销联盟、市场价格等方式体现。项目主题定位商业部分专业、专注、创新、务实第26页项目功能定位功能定位餐饮功能娱乐休闲功能观光游玩功能零售百货功能项目产品定位专业、专注、创新、务实第27页第三部分项目产品定位专业、专注、创新、务实第28页业态规模划分消费面、投资面最大化收益原则开发商战略项目主题市场环境周边的商业现状餐饮功能定位购物功能定位娱乐功能定位地块的规划布局地块的功能分区整体功能定位项目地块形状人流动线项目地块价值业种的关联性业态规模比例定位项目产品定位商业业态定位休闲观光功能定位专业、专注、创新、务实第29页业态选择大型酒楼与特色餐饮美食依托周边居住小区、牛仔市场、各制衣厂企事业单位、周围的市场及暂住人员及外来打工一族，有存在的市场空间，走高档实惠经营路线。品牌体验店、儿童主题乐园、时尚精品百货、特色美食城、娱乐电玩城、KTV等，既填补区域业态空白，也能在一定程度上拉动人气，增加项目价值。超市或便利店，也是必要的生活起居职能，有而不大，精而全。项目产品定位商业业态定位专业、专注、创新、务实第30页第四部分项目经营定位专业、专注、创新、务实第31页零售型传统商业：具有特色的大中型商家以区域外顺德、佛山、广州地区的招商引入，其余基本立足本区域至周边镇区的商家；餐饮行业：顺德、佛山区域及外来创业投资。娱乐行业：同上；酒楼、电玩城、KTV：佛山、广州及东莞、深圳地区；品牌餐饮、百货：珠三角地区及