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2014年千户网络--O2O便民时代千户便民与您随行一、项目概要O2O营销模式又称离线商务模式，是指线上营销线上购买带动线下经营和线下消费。O2O通过打折、提供信息、服务预订等方式，把线下商店的消息推送给互联网用户，从而将他们转换为自己的线下客户，这就特别适合必须到店消费的商品和服务，比如餐饮、健身、看电影和演出、美容美发、摄影、购物等。1.1项目内容与特点成集超市，药店，便民服务等为一体大型综合连锁服务站，为当地小区居民提供便捷、至上、安全的优质服务。千户网络在经营理念上秉承战略创新、经营创新、管理创新、技术创新；在管理上是统一化和本地化相结合，统一的是采购、经营方式以及营运模式；1.2项目背景2011年到2012年，中国本地生活服务O2O市场的广阔前景更加为各方所看好，生活服务O2O领域也被普遍认为是下一个亿万元规模的市场。从行业发展的大背景看，一系列因素促使中国本地生活服务O2O市场的兴起。1）国际环境利好，特别是美国多家本地生活服务O2O企业的成功上市给了中国市场极好的参考和很大的信心；2）国家层面对服务产业的扶持为中国本地生活服务O2O市场的发展提供了政策基础，而在经济增长放缓，本地服务商户面临更大竞争压力的形势下，中国O2O市场的发展有了切实需求的推动；3）而中国互联网对国民经济的渗透继续加深，生活服务业将成为互联网下一步渗透的重点。社区商业进入4.0时代后，商品得到了极大丰富，但社区服务却无法借力线上实现扩区域整合，还停留在3.0时代，甚至2.0时代。正在召开的北京“两会”，引导鼓励民营资本参与，在集中居住区建立便民服务站，同时通过移动互联网手段提高店面服务效率，成为一个热点话题。1.3客户基础群帝景传说的入住客户及周边客户，帝景传说入住为7000户，每户按照2人为一个单位，一共居民为万余人，若每天每人消费为10元，则潜在每日销售额为10万余元。1.4市场机遇2012年12月国务院公布的《服务业发展“十二五”规划》中，国家明确提出到2015年，服务产业占国内生产总值的比重将比2010年提升4个百分比，使之成为国民经济的第一大产业。在包括本地生活服务在内的生活性服务业领域，国家提出丰富服务供给、完善服务标准和提高服务质量等目标。国家在政策层面大力扶持服务产业，将为中国本地生活服务O2O市场的快速发展提供政治保障。1.5、项目投资价值以北京为例：2013年1-10月，全市限额以上批发零售企业实现网上零售额716.6亿元，同比增长44.9%，占全市社会消费品零售总额的10.5%，超过了传统百货业，拉动全市社会消费品零售额增长3.6个百分点。网络消费已成为拉动首都消费增长的主要力量。而社区商业也进入到了传统社区商业服务与电子商务深度合作的时代。推动一站式“社区生活服务中心+搭载模式的便利终端+社区电子商务”相结合的模式是未来必由之路。1.6、项目发展随着电子商务的深入，北京社区里的商业服务已经由街边夫妻店为主的1.0时代发展到传统社区商业服务与电子商务深度合作，同时连锁品牌加速扎根社区的4.0时代。显而易见，在4.0时代，社区居民坐在家里即可收到全国各地甚至世界各国的商品。但对于商品之外的服务类项目，比如洗衣、修鞋、家政等服务的需求仍然是由街边店来实现的。北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现，9个社区对连锁餐饮的需求最大，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店。这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状以及美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。目前，北京的社区商业已逐步发展为以超市便利店为主体、生活服务业配套、搭载多种服务的服务体系。北京市商务委员会主任卢彦在接受北京商报记者专访时曾表示，通过鼓励和引导连锁品牌企业进社区，一大批零售、餐饮、生活服务品牌连锁企业积极向社区延伸发展，社区服务网点从小规模、分散型经营逐步向规范化、连锁化经营转变，社区商业服务的便利度和安全度不断提高。二、项目产品与服务2、1项目内容与目标集超市，药店，便民服务等为一体大型综合连锁服务站，努力为该小区居民一个良好、宽阔的一站式服务,以此为样本社区覆盖到全市，力增每个社区都可以看见千户便民的影子。2、2项目开发思路在社区内分割出一块商业用地进行区域式的划分，主营生鲜超市来吸引消费群，附带药房、洗衣、快递收发等服务站，结合网络O2O社区模式给予居民极大的便利，居民可以通过网上采购需要自己的服务，进行咨询、预定、采购等一体网络行为来完成需要出门来完成的事情，足不出户也可以享受网络带来的便捷。2、3项目创新特点与差异化统的商业都是以单店为主，每个店都是一个独立个体存在且分布不均，给居民购物体验带来了很多不便，完成一次购物需要走很多地方，千户便民服务站集中在一起的商业模式给予消费者一个很好的消费体验，再加之网络的便捷沟通服务，消费者也可以在网络上进行一系列的操作，便民服务站便可对该居民的服务进行及时响应给予相对应的服务。2、4项目地理分析2.5项目基本方案与经营模式请点我请点我三、项目分析从图表可以看出在线商务用户从09年到15年用户从0.19亿人猛增到2015年的2.93亿人，中间整整翻了15倍，由数据不难看出O2O本地生活服务化将会是中国发展的必由之路，而该项目的引进，不管从居民，业主方以及社区整观来看都是对三盈的，首先为居民省去了时间，节约了购物成本，其次业主方由便民服务站的引入会让居民感觉业主方不仅是为了卖房而卖房，实实铁铁的是为居民作想的，盈得了良好的口碑，最后就整合了商业资源，所有店都统一管理、统一服务，高度集中，出现问题可以马上实时解决！3、1政策环境分析《服务业发展“十二五”规划》中，国家明确提出到2015年，服务产业占国内生产总值的比重将比2010年提升4个百分比，使之成为国民经济的第一大产业。在包括本地生活服务在内的生活性服务业领域，国家提出丰富服务供给、完善服务标准和提高服务质量等目标。国家在政策层面大力扶持服务产业，将为中国本地生活服务O2O市场的快速发展提供政治保障。3、2供需现状与预测2010——2013年中国网络O2O交易规模变化趋势(单位：亿)由图中不难看出，o2o模式再以飞一样的速度迅猛发展到2013年将会突破到2185亿，这个数字是前所未有的几何增加，说明了以后o2o模式的发展将会是普遍性、必然性的！第四章、项目SWOT综合分析4.1项目优势（S）：1、不用自己不用投入大量资本，找渠道合作2、主要为人力成本，少量宣传费3、建立样板服务站后易于往外扩展.4.2项目劣势（W）1、与商家沟通进行地盘的使用权转让较为困难2、商户的吸引较为困难3、超市管理较为困难.4.3项目机会（O）1、成本较低，投资风险较小，易于收回成本2、该体系较为分散，但是比较成熟，整合即可3、易于做大，模板化，模块化，容易复制和控制。4.4项目威胁（T）1、已经有比较雷同体系进驻贵阳，可供给甲方资料参考比较完善2、该项目具体实施方案较为细致，需要责任到人，分块形管理看为集中其实较为分散。第五章、地区产值分析原始性质为停车场占地按照2000平来计算，估约可以停放180辆车，按照每月300元停车费来计算，该停车场估年毛收入在648000元，，但人流量就为在该处停车车主。药店销售额统计如图所示药品贵州芝林大药房单店月销售额为28万，贵州吉大夫药店单店月销售额为12万，次数据为高拉低平均数的月销售额。在如今社会，伤风感冒、腹泻、胃疼等常见病都让居民都去药店购买常备药，具社科院不完全统计，2013年中国大中型城市人均药品消费在370元，那么则算下来此地潜在市场年销售额为370万元，毛利为111万余元（按药品最低毛利率为30%计算)，假如竞争对手的市场占有率30%，那么每年毛利率高达78万余元。生鲜超市销售额统计生鲜类各毛利占比生鲜类统计蔬菜果蔬是每日人们必不可少的，人均每日在果蔬消费在5---15元之间，以八元为例，该小区月销售在24万余元，年销售在288万，按照果蔬类毛利平均12.5%，该生鲜类就有36余万毛利润。其他类便民服务其他类便民服务，例如洗车行，洗衣店，服装，副食品等，年销售额估计在400万，毛利润为80万元（类均毛利率20%）区域产值对比招商方案初步拟稿、帝景传说商圈背景介绍帝景传说山邸是中天城投集团欣泰房地产开发有限公司开发的大型德国精工洋房住宅区。项目位于贵阳市金阳新区金阳南路7号，地处金阳新区体育文化中心。1000米范围内覆盖了金阳医院、省奥体中心、盆景园、石林公园、榕树公园、贵州大学城、贵阳一中等市政设施。在建的贵阳新城区主要交通干道贵金线、北京西线铁路线以及贵广线轻轨项目都临近本案。从贵阳市区可乘坐29、47、48、58、60、70、71、237路公交车到达项目。项目总占地面积为38.6万方，总建筑面积为75.5万方，容积率为1．39，绿地率达到30%。整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的观景布局，建筑形式以“6+1”的多层和“11+1”小高层相结合，建成之后将拥有4708户精品单位，按照一家三口的比例可容纳近一万四千多人。二、背景分析劣势：竞争对手已入住，需要有新颖的营销方案来吸引顾客，地理优势不明显优势该小区已经建成10余年，入住率已经很高，住户已经很成熟，按照一家三口的比例可容纳近一万四千多人，商业模式较为分散不集中，没有O2O模式网络支持！三、招商策略制定租金收益表招商周期以下空白整租与分割租的分析◇整租优势：①可以一次性拿到一笔钱。②招商简单，招商成本减低。③易于管理。劣势：①租金收益低，整体收入会偏低（见租金对比表）②不利于该地未来发展。③对我方有潜在风险（假如对方签约为10年，一次性交付5年押金，但是由于各种原因，对方可不在续约）◇分割出租优势：①出租金额较高，定期租金有长足提高（见租对比表）②可以自行对其总体规划，运营管理，易于经营风险把控。③可以打出自己千户的品牌，把此地建设为样板超市。④潜在资金收入在3年以后每年（或每2年）递增5％左右的租金，提高年租金收益。劣势：①资金回笼慢（交三押一）②需要投入广告费，简单装修费等（招商前）招商原则要维护便民服务中心的形象。便民服务是一种多业态组合的组合模式，但是他不是一个无序的大杂烩，便民中心必须是抓住便民这个经营主题，来创造千户自己品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的主题和品牌形象。招商目标：必须走同业差异、异业互补的路线。同业差异，行业独立就是不盲目招同类商家进服务中心。譬如药房的在进行招商，就不要同时招来两家基本上都是普药和副食品的小型药超；同质化无差异更是不可取的。异业互补的就是满足消费者选择心理，并能让顾客消费体验变化，提高消费的热情。譬如小百货、超市因为经营东西不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。招商顺序：为生鲜超市，药店先行，其他店随后的原则店招商布局原则：生鲜超市位置的招商对整个便民服务的运营成败，便民服务其他店的影响很大。生鲜超市是聚集人气的核心，所以它常常能带动整个便民中心的顺利招商与管理。其布局直接影响到便民中心其他店的人气问题。生鲜店适合放在经营轴线的端点，这样才能达到组织人流的效果。统一服务：包含统一的商户结算（生超、药超）、统一的营销咨询服务、统一的信息支持、统一的O2O网上服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理等等。这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。盈利模式分析第一、对该地盘进行整租，我方与房开以较低价格拿出，再以较高价格转出我方盈利点：赚钱租金差额，管理费房开盈利点：租金优势：较为便捷，不存在过多程序劣势：整租较难，需要填入一定比例费用第二、对该用地采用分割，进行分铺招租，可以对大型品牌进行免租或者优惠等政策来吸引，再以大带小的方式进行招租，小商铺租金较高。我方盈利点：小商铺租金、管理费房开盈利点：空地租金+小额商铺租金优势：品牌优势，可以带动