长春中海水岸项目后评估报告

【XX项目】后评估报告XXX二○○九年十一月长春【XX项目】后评估报告前言：XX项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了XX地产的品牌知名度，确立了XX地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。三、成本管理评估水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。长春XX水岸春城项目后评估报告【项目基本概况】一、项目概况(一)XX水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。XX水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积32.5万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积26.8万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积25.5万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。(二)该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开通，以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境优越，临近长春城市母亲河---伊通河，并地处上游，上风上水，项目建设初期周边配套一般，但有多个小开发商与我公司联动开发，迅速聚集了人气，配套也随之改进很多。二、项目经济技术指标(一)水岸项目占地835363m2，综合容积率为1.16，总建筑面积期1014620m2。水岸春城容积率1.18，总建筑面积382484m2，其中计容面积379900m2，不计容面积2584m2，建筑密度21.2％，绿地率37％；莱茵东郡容积率1.05，总建筑面积305458m2，其中计容面积284582m2，不计容面积20876m2，建筑密度41.6％，绿地率37％；水岸馨都容积率1.25，总建筑面积326678m2，其中计容面积308092m2，不计容面积18586m2，建筑密度29.9％，绿地率38％。(二)本项目分为三个小项目，共十一期开发，住宅总户数5473户，其中水岸春城包括67栋住宅楼，共2325户，车位1312个；莱茵东郡包括142栋住宅楼，共1113户，车位1348个；水岸馨都包括58栋住宅楼，共2035户，车位1429个。三、项目开发周期水岸项目用地通过挂牌出让方式获得，水岸春城2003年5月12日签订土地出让合同后，于2003年5月开工建设，2003年9月7日开盘，2006年8月3日全部完成竣工备案，2008年12月10日项目全部入伙；莱茵东郡2004年7月12日签订土地出让合同后，于2005年5月开工建设，2005年5月3日开盘，2007年10月20日全部完成竣工备案，2008年5月1日项目全部入伙；水岸馨都2005年2月4日签订土地出让合同后，于2006年3月开工建设，2006年7月15日开盘，2007年11月30日全部完成竣工备案，2008年8月30日项目全部入伙；建设期54个月，销售期68个月。长春XX水岸春城项目后评估报告项目基本信息水岸项目地块总面积83.5万平米，总体容积率为1.16，水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。水岸春城：容积率：1.18建筑密度：21.2%总建筑面积：382484㎡其中：地上面积：379900㎡地下面积：2584㎡绿化率：37%楼栋数：67栋住宅层数：4-6、9总户数：2325户户型面积及配比表：总车位：设计（930辆）实际（1312辆）地上：设计（151辆）实际（613辆）地下：设计（779辆）实际（779辆）长春XX水岸春城项目后评估报告莱茵东郡：容积率：1.05建筑密度：41.6%总建筑面积：305458.23㎡其中：地上面积：284582.49㎡地下面积：20875.74㎡绿化率：37%楼栋数：142栋住宅层数：3，4，5，6，11，29层总户数：1113户总车位：1348地下：1348（其中地下400辆，半地下948辆）水岸馨都：容积率：1.25建筑密度：29.9%总建筑面积：326678.14㎡其中：地上面积：308092㎡地下面积：18586.14㎡绿化率：38%楼栋数：58栋住宅楼层数：5-6层，18层总户数：2035户户型面积及配比表：总车位：设计（1037辆）实际（1429辆）地上：设计（0辆）实际（392辆）地下：设计（1037辆）1.实际（1037辆）长春XX水岸春城项目后评估报告【项目后评估综述】一、项目综合评估(一)营销定位方面本项目在同一地块分三个不同项目开发，在整体定位阶段确定了市场定位差异性的原则，根据地块自身特点和景观优势，分别规划了中端多层住宅产品、别墅产品、中高端多层产品与高层产品相结合，在不同阶段适应了市场的需要，同时提升了产品的利润空间，并快速占领市场。在项目入市顺序上采用从低端到高端的开发程序，从2000元/平方米到14000元/平方米，实现了价格的跨越。(二)发展管理方面项目开发手续办理工作复杂，各项手续关系的理顺需要精密的前期策划和耐心地跟进，理顺与政府相关部门关系极为重要。前期报建：研究政府收费文件，为节约费用创造条件。拆迁工作一直是水岸项目重要工作之一。拆迁可能导致工程无法按时施工、可能导致房屋无法按时交工等。在水岸项目中，拆迁工作没有耽误任何工程进度。为保证项目如期入伙，在工程尚未具备竣工验收的情况下，提前开始沟通，提前开始各项验收报建工作，顺利的通过规划、环保、消防等验收，并通过了净月质监站、市质监站的验收工作，按时取得了《竣工备案证》。水岸春城一期工程实现了“当年拿地、当年设计、当年施工、当年入伙”四个当年。由于时间紧、任务重，基本上都是施工等待图纸的程度，因此根本就没有前期报建的时间，桩基础图出来立即进行打桩，一层平面出来立即进行一层平面施工。通过与净月管委会各部门积极沟通，在未办理各种证件情况下进行了工程施工，保证了四个当年的顺利实施。(三)销售方面营销节奏上，根据市场实际情况调整推售量及推售价格。在房地产市场不断升温的情况下，积极组织推售并在价格上不断拉升，并安排入市产品结构，确保产品线的充足。销售管理方面，采用统一管理，分项目独立销售的模式，根据不同项目对销售人员进行调配，做到人尽其才，并针对项目销售情况制定不同的提成奖励标准，带动销售人员的积极性。在推广方面，各项目以相互促进为基本原则，项目推广过程中避免自相竞争，重要推广节点交错进行，推广主题上相互促进和补充，做到事半功倍的作用。(四)施工管理方面项目在施工管理细节工作上狠下工夫，作为长处公司首个项目，在完善项目管理制度、改进工程质量、探寻自身发展模式方面总结出很好的经验，为长春公司其他项目给予借鉴参考。(五)成本控制方面在施工过程中受地域性气候影响较多，每年的开发周期非常短暂，仅为6-8个月，因此，为实现集团公司的经济指标及战略决策目标，导致用金钱买时间的抢工局面频频出现，无形中增加了项目的开发成本，所以不能以正常的开发节奏周期考评本项目；首次开发北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本相比有所增加，工程成本在控制值范围内。本项目后评估工作只能以计划阶段的成本预测值与实施阶段的建安成本相对比，项目开发过程中，建安成本为首要控制的方面，通过有效的施工管理措施与严谨的成本管控手段相结合，最终实际发生成本在预测值控制范围内，但略有增幅，为此，长春公司对全过程中的建安成本控制及管理、沟通、协调、配合等工作进行了较为深入的总结与剖析。二、对未来项目开发的建议长春XX水岸春城项目后评估报告长春XX水岸项目是XX地产进入长春市的第一个开发项目，在项目开发过程中存在一些经验教训。在后期开发建设中应引以借鉴和注意。(一)合理控制项目开发节奏建筑产品有着自己的合理的建设周期，有效合理的控制开发建设节奏能够使开发过程中各个环节都能够做精做细，进而能够取得预期的建设目标。优秀的设计需要一定的设计周期才能完成，合理的工期及适宜的气候条件是取得优良品质工程的必不可少的条件。“四个当年”带来的后期大量工程维修应引以为鉴。(二)营销定位与规划设计的前导作用营销与设计在项目决策阶段应留足充足的时间，只有充足的时间才能有好的营销定位及高质量的设计图纸，才能够使销售顺畅，施工顺利，品质得以保障，成本得以有效控制。(三)加强工程计划合理性工程计划编制前后期衔接不畅，体现工程实际施工前紧后松，入伙时间不能改变。后期只能靠抢工期来完成，很多施工细节达不到预定的质量目标，同时也占用了项目后期的各项竣工验收时间，增加了竣工验收的难度。建议在编制工程计划时应将整个工程施工期有序合理的安排，无轻重之分。项目建成前后对比照片长春XX水岸春城项目后评估报告(一)莱茵东郡项目建筑标准结构体系剪力墙结构（高层）异形柱结构（别墅）框架结构（多层）墙体砌筑材料煤矸石空心砖外立面仿劈开砖25元\㎡、外墙漆16元\㎡勾缝材料水泥砂浆掺加聚合物外窗及玻璃柯梅令型材彩色镀膜节能博士58系列，德国诺托五金件综合单价：520元\㎡入口大堂墙面：抛光砖、部分木作；地面：进口石材、抛光砖；顶棚：石膏吊顶，吊灯标准层公共空间墙面：玻化砖；地面：玻化砖、进口石材；顶棚：石膏吊顶，吸顶灯长春XX水岸春城项目后评估报告(二)水岸馨都项目建筑标准结构体系短肢剪力墙结构（高层）异形柱结构（多层）墙体砌筑材料煤矸石空心砖外立面仿劈开砖27元\㎡、外墙漆15元\㎡勾缝材料水泥砂浆掺加聚合物外窗及玻璃韩国LG型材，60系列，彩色共挤型材，五金件采用国强牌，综合单价：340元\㎡入口大堂墙面：抛光砖；地面：抛光砖；顶棚：石膏吊顶，吊灯（高层）墙面：涂料；地面：抛光砖；顶棚：吸顶灯（多层）标准层公共空间墙面：涂料；地面：玻化砖；顶棚：吸顶灯长春XX水岸春城项目后评估报告(三)装修户型交楼标准：水岸春城·水岸春城G5项目458元/平方米门入户门为防盗门，卧室/厨房/卫生间门为木色成品门。内墙客/饭厅/卧室为乳胶漆，卫生间铺砌瓷砖，厨房铺砌瓷砖。天花客/饭厅/卧室刷白色乳胶漆。地面客/饭厅/卧室均为复合地板，厨房/卫生间为防滑地砖。窗台板石材窗台板。厨房橱柜为国产耐磨板柜门、人造石台面及洗菜盆，顶棚为白色乳胶漆，各户型均安装抽油烟机、单头炉灶。卫生间卫生间设集成铝吊顶配排风、防雾筒灯，安装分体座便器，柱盆、成品镜，浴霸。长春XX水岸春城项目后评估报告电器装置各用房均设吸顶灯，客/餐厅灯具不附送，电源插座安装到位空调机位厅、房均设空调机位及电源插座煤气每户安装管道煤气长春XX水岸春城项目后评估报告1.莱