长春大街汇粮项目796776415

长春大街汇粮项目初步判断及定位报告博智威诺(北京)地产营销机构2007年5月18日第一部分市场分析一、市场概况长春商务产品市场概况CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国长春、上海属地区性CBD。长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合商务产品的生存和发展需要。从长春市现今的商务产品布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1）现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域。案名光明商务大厦中银大厦百聚商务广场润天国际国际大厦地点西安大路336号西安大路11号安达街2号西安大路与康平街交汇处西安大路与同志街交汇处产品规划地上24层地上25层地上9层地上25层地上24层工程进度现房现房现房现房现房经营方式7至15层2.4元/天;17至25层西安大路侧2.18元/天,另一侧2.10元/天租金范围：1.58-2.09元/㎡·天出售出售A座1.89元/天/㎡不含电费；B座1.58元/天/㎡含电费价格6338元/㎡3850元/㎡起起4600元/㎡均5000元/㎡租/售率只售出3户,租出60%60%余四套65%80%用途写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼配套设施商务中心、健身中心、棋牌室、商务中心、会议室商务中心银行、商务中心商务中心备注因售价太高只售出3户，现在以出租为主。周边环境属高档商业区域，出租率较高。三层整体出售给市人才市场,4F-9层成交均价在3500元左右.共109套，20层以上部分现涨价，销售缓慢。B栋设施陈旧，价格较低；A栋位置及环境较好，价格较高。分析：此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础；拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。2）解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间，成为长春第二个商务办公区域。案名星宇名座光大大厦中吉大厦21世纪国际商务总部长春国际商务中心权石中心地点建设广场西侧解放大路121号解放大路62号解放大路868号解放大路36号亚泰大街与解放大路交汇处产品规划地上15层，地下2层地上25层地下2层地上28层地上23层，地下1层地上22地下1地上18地下2工程进度9月底交工现房现房现房2005年10月交工现房价格3850-4500元租金3.5元/㎡/天，不含电费1.45-1.82元/㎡/天3450-5000元2770-38504500-5000租/售率80%80%80%90%80%未开盘用途商住写字楼写字楼超5A写字楼商住写字楼配套设施会议室、商务中心、健身中心会议室、商务中心银行、省政府政务中心八大配套中心会议室、商务中心、健身中心酒店,银行,宽带,休闲娱乐场所备注5-15层为商住,1-4层为商铺,一层:16500元/㎡,二层11500元/㎡,三层7500元/㎡,四层7000元/㎡,商铺购买要求必须在1000㎡以上.车位售价:18万/个.采用全钢结构，点式玻璃和进口铝复板幕墙。由第一太平戴维斯物管，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华区域。位于主干道,省政府政务中心,有较强的办公氛围,内部设施和环境较好.位于主干道,全安金三角,省内多家著名公司进驻.现八大中心部分完成并投入使用,商务办公优势明显.两栋商住性质塔楼,2004年由汉瓦代理,转以投资商住办公为主.地下车位12万/个,底层为南关客运站.位于主干道,写字楼采用租售结合政策，写字楼预计1.8-2.4元/天.㎡,开盘日期未定。分析：市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，影响更多的商家进驻；写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。3）火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。案名长春银座吴太商务中心银座B座长春昆仑太平洋大厦建设大厦春铁大厦地点长江路57号胜利大街8号长江路52号长白路34号黑水路16号长春大街与广州路交汇处辽宁路7号产品规划地下11层地上1层地上22层地上13层地上18层地上23层地上36层地下2层地上25层工程进度2002年10月入住2003/11/8入住现房现房现房2005.10入住现房户型面积31～20045-16632-16633-16652-9788.7\211.73\300.4㎡58-158价格3300元/㎡出租1.2-2.5/㎡3650-39502560-32001850-22005200元/㎡10～21F,均价5400元/㎡1980—2300租/售率95%租70%85%95%90%售30%95%用途1-2层门市3-11层商务套房3-19层为写字间电梯写字楼商住公寓商用住宅10-21层写字间对外销售1-3层为商场4-25为商住公寓配套设施宽带、5A智能、游泳池、棋牌室会议室,咖啡厅,宽带,商务中心健身中心会议室,咖啡厅,宽带,职工餐厅,商务中心宽带,职工餐厅,商务中心无会议室,咖啡厅,宽带,商务中心空中花园，宽带，客服中心备注2001年复工，钢骨结构，第一个小户型投资性产品，销售异常火爆。由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理吴太集团投资四亿建造,只租不售,大部分写字楼设施是吉林省内最先进的.紧临长江路步行街,吴太商务中心对面,二栋塔楼.1-6层为图书音像城,6-13为商住公寓.层高4.2为市区内唯一.紧临路步行街,1-3层为大连一家商场,4-18层为商住公寓.原规划为星级酒店两栋，因资金问题改为住宅出售。4-7层为省政务中心22-36层为省建设厅用房10-21层对外销售,曾由达声公司代理,现由北奇自行销售.1-4层商场4万平米未开业。高层商务住宅部分暂无法办理产权登记，客户自行办理，需另外补交出让金。分析：此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利，吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，对于中小商务产品的市场起到了一定促进作用；总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。长春商住产品市场概况1）区域行情周边商住项目列表情况开盘日期案名位置建筑面积(平方米)均价主力面积(平方米)主力总价(万元)销售率交房时间交房标准工程进度产品规划2006.12.6宝迪克公馆大马路与长春大街交会处240464500452080%2007年6月末精装修准现房建筑共19层，一～三层为街铺及规模商业，四～五层为商务写字间，六～十九层为全精装修公馆户型。2005.6.1亚泰鼎盛国际重庆路618号111733680042-5928-4075%2006年2月精装修现房由5个单元门栋相结合，共28层。1-6层为亚泰购物中心，7层为多功能会所，7-28层为商住用房。2006.11.3世纪鸿源西安大路8号100000750070-8052-6075%2007年3月末精装修现房项目1-6层规划为高档商场，6-29层为商务宫寓。2006.10.12岳阳富苑岳阳街与平泉路交汇处210004200401830%2007年8月毛坯地上十层总共12层，一至四层商铺，四至十二层为商住用房。2）产品分析规模案名总建规模（万平方米）2以下2-55-1010-1515-2020以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑目前，竞争楼盘个案规模集中在2-15万平方米。主力面积案名主力面积（平方米）30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑一房二房三房由于产品自身特征和规划用途，竞争楼盘的主力户型为一房，主力面积一般在40-50平方米，两房户型非常少，面积一般在50-80平方米。平均价格案名平均价格（元/平方米）4000以下4000-50005000-60006000-70007000-80008000以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑从目前在售的项目情况看，对外报平均单价在4000－8000元/平方米之间；由于亚泰鼎盛国际和世纪鸿源都属于高端项目，所以平均价格相差较大；从2007年的价格走势来看，以上项目在春节过后价格都有所上扬，但上扬的幅度不大，每平方米上涨100-200元。目前该区域内市场需求旺盛，楼盘销售形势一片大好，预计下半年推出个案的价格还会保持上涨趋势。主力总价案名主力总价（万元）20以下20-3030-4040-5050-6060-7070以上宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑一房二房三房从目前在售的项目情况看，一房主力总价在20-30万元。销售率案名销售率20%以下20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%宝迪克公馆亚泰鼎盛国际世纪鸿源岳阳富苑在售项目普遍销售情况较好，销售率在70%-80%，只有岳阳富苑由于定位不够明确以及主题不够鲜明导致项目上市半年之久仅销售了30%；预计其它项目年底基本售磬或步入尾盘销售。3）客群分析项目名称职业主要区域来源购房目的宝迪克公馆私营业主、政府官员、高级白领南关区、朝阳区为主40%自住；60%投资亚泰鼎盛国际私营业主、政府官员、高级白领全市各区域及外地客户投资为主世纪鸿源私营业主、政府官员、企业公司、企业公司老板全市各区域及外地客户投资、办公岳阳富苑私营业主、政府官员、高级白领南关区、朝阳区为主投资、自用在竞争楼盘中，世纪鸿源和亚泰鼎盛国际为高端商住项目，客群构成主要为私营业主、政府官员、高级白领、企业公司、企业公司老板等，他们分布于全市各区域乃至外地，购房的主