长沙凯通国际城商业项目提案

深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenhejinReal-estate,co,LimitedTheValueofExpectation商业定位及合作建议书TheApex深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited本报告结构树区域分析市场分析（项目/市场/客户）项目发展战略项目执行策略区域概述长沙市典型商业案例区域内商业网点分布附：商务合作建议附：长沙市商圈简析区域交通人流分析深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域概述长沙火车站位于长沙市区中心，一般而言，火车站商圈指铁路以西半圆型区域。火车站商圈半径约一公里，总面积约1.5平方公里。火车站目前为长沙市最大的客流集散地之一，2008年统计的数据表明，火车站日均人流量约为6万人，高峰日期可达10万以上。商圈内业态以零售型专业市场为主，如服装、电脑数码、建材等，同时辅之心大量餐饮休闲等服务行业。长沙主要商业中心之一，但火车站区域整体形象不佳，致使商圈层次较低。火车站商圈长沙第一商业口岸火车站商圈省委、省政协省府区五一广场商圈袁家岭深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited•长沙市第一口岸-----仅次于五一广场商业中心，是长沙商圈领先者，是目前长沙最主要的口岸。•交通便利、人流汹涌，坐拥火车、公交、汽运、地铁四位一体的交通配套，日人流量30万以上•但南站启用后，分流了一部分，但由于IT卖场和建材市场客源仍不会流失•商圈内物业投资回报以及保值增值能力更高更快•商圈弊症------“宰客现象”及“假冒伪劣商品”现象严重，本地消费者在此购物比较少。未来须努力提高“商圈诚信度”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域概述区域交通分析区域内人流走向区域内车流走向火车站深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域概述区域发展规划长沙地铁二号线一期工程已进入施工阶段（预计2014年底试行通车）区域规划地铁站，地铁物业将成为长沙商业地产主旋律深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited【长沙火车站地铁站介绍】•地铁从国铁候车大厅南侧穿越•地铁车站位于火车站西广场，与规划于车站路的地铁2A线换乘。地铁车站布置在五一大道和车站路路口、西广场下方。2号线车站设计为地下2层14米宽岛式站台车站，设有4个地铁出入口。•根据线路走向，地铁从袁家岭站出来后，继续沿五一大道向东，跨车站路，在站前广场中部偏南位置设长沙火车站站，与沿车站路的轨道交通2A线换乘，与长沙火车站做好换乘接驳。线路出长沙火车站后，避开国铁候车大厅，于其南侧穿越国铁部分1、2层房屋，继续向东延伸。深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域人口特征分析火车站商圈的人口特征依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，人口流动性强，据统计，常住人口约万，流动人口约万/日。本项目前身为“朝阳二村”旧址，过去原村人口结构比较稳定，暂住人员在职业结构方面，服务行业人员为主体，随着火车站商圈升级，百货、IT数码等业态成为其核心，服务人员所占比例已提高火车商片区未改造之前，如同众多的城中村一样，生活成本较低，村内拥有相当数量的以餐饮、娱乐为主的第三产业，提供衣、食、住、行和娱乐等服务行业，极少量的高档酒店和餐饮娱乐企业，满足最低成本的生活区需要深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited人流消费特征区域消费者调研的基本结论次数少、时间短、消费低、目的性强、理性购物区域内消费者的如下特征：理性的、有目的性购物对于餐饮、娱乐服务消费频率较高一周购物次数较少，1-2次的占绝大多数每次购物的时间停留在30min-1h，购物时间短每次消费金额较小，大都在100-300元之间深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域目前现状随着火车站区域的改造及片区环境的改善，原来的旧多层民房逐渐为中高档住宅区所代替，从而导致了区域内人口结构逐步产生了变化，消费群结构从低收入者向城市工薪阶层转移。IT数码、大型零售业态的不断发展，火车站商圈已成为湖南省最大的IT数码集散地，产业的发展吸纳大量中高端的消费人流，以及从业人员。区域新增住宅人口统计柱状图区域消费者结构56%18%14%4%8%火车站集散客流工薪阶层本地居民外省旅游人士低收入者深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域概述区域环境分析优劣势分析优势：传统商圈，商业氛围相对成熟，靠近火车站，人流量大，交通便捷，靠近省委等高收入人群集聚地，袁家岭一带居民消费能力较强劣势：由于靠近火车站，客源流动性较大，因此整体零售档次偏低，存在诚信缺失问题，袁家岭一带为中高档零售商业，但由于物业较为陈旧，在档次提升过程中仍受建筑结构及硬件条件限制，业态相对单一，餐饮娱乐配套非常匮乏。消费者特征周边区域居民以及火车站集散客流业态百货及街铺、超市、专业市场火车站商圈属区域型商圈，现有优质零售商业相对分散，业态相对单一，档次仍有提升空间深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域内业态分析•主要业态------IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场享誉国内。•辅助业态------为以日杂百货、饮食、住宿、娱乐休闲、购物为主的服务行业。•主要商家------三湘南湖大市场、阿波罗商业广场、友阿百货、家润多千禧店、家润多朝阳店、金苹果服装批发市场、国美电器、晓园电器、QQ电脑城、科佳电脑汇、宏图三胞、华海3C电脑城、国储电脑城、深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域分析附：长沙市商圈简要分析概况·长沙第一核心商圈，集购物、观光、娱乐于一体的成熟商业区，在长沙市和周边成熟具有极高的认知度·商业密集度搞，覆盖面广，外来零售商进入较早，占据主要市场份额。·特色商业街与零售商场集中的商业氛围构成了五一广场商圈的兴旺。档次·中高档/高档优劣势分析·优势：传统市级商圈，商业氛围成熟，业态组合相对丰富，辐射能力大。·劣势：非零售业态档次不高，零售业态同质化竞争严重，商圈核心地带交通拥堵，升级改造空间有限消费者特征·长沙市乃至湖南省其他城市的消费者业态·业态相对丰富，包含购物中心、百货、、和商业街等多种业态市场展望·该区域商业密度较高，商业核心区升级改造的空间较为有限，有机会向外拓展，目前中高档业态以传统百货为主，业态有望升级拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，火车站商圈五一广场商圈东塘商圈五一商圈日均人流量30-50万人次，平均人均消费200-300元深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，火车站商圈五一广场商圈东塘商圈概况·长沙市传统成熟商圈，商业密度仅次于五一广场商圈，·区域省人大等机构、企事业单位较多，商业商务氛围活跃，具有较强的消费能力，·以东塘立体交通网为载体，核心商圈不断向四周扩散档次·中高档/高档优劣势分析·优势：传统商圈，商业氛围非常成熟。商业物业集中，且三家核心百货错位经营，人气很旺。·劣势：业态过于单一，餐饮娱乐配套较少且档次较低，商圈位于老城区，交通组织设置不够完善，偶有交通拥堵现象出现。消费者特征·长沙市中心区居民，以周边居民为主业态·百货为主，大型超市为辅·以服装百货类经营为主，餐饮、娱乐相对匮乏。市场展望·区域商业地位不断巩固，在新增物业带动下不断优化、完善功能，随着整个城市中心的南移，其地位将日益突起。东塘商圈日均人流量15-40万人次，平均人均消费200元左右区域分析附：长沙市商圈简要分析深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited区域分析本项目1236789火车站101211区域内商业网点分布项目周边的主要商业1家润多超市以购物、饮食为主日用百货、服装、化妆品、家润多、KFC2友阿百货购物、休闲、餐饮服饰、珠宝、化妆品、箱包；必胜客3阿波罗广场购物、休闲、餐饮化妆品、男女装、运动装4金口岸珠宝专业市场珠宝、玉器等5国际IT城IT卖场数码专营、电器6QQ电脑城IT卖场IT、数码专营店7国储电脑IT卖场IT、数码专营店8金苹果大市场服装批零服装、饰品、箱包、鞋9华海3C电脑IT卖场IT、数码专营店10宏图三胞IT卖场IT、数码专营店11新朝阳服饰城服装零售市场服装精品店为主12科佳数码汇IT卖场IT、数码专营店45深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited典型项目分析地理位置：经营规模：经营业态：厂商资源：经营档次：租金水平：消费人群：科佳电脑城深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited典型项目分析地理位置：金苹果大市场地处车站路10号，距火车站150米。规模：占地60亩，现有建筑面积5.6万平方米，其中营业面积3.75万平方米，仓储设施8000平方米，经营户住宅8000平方米，招待所及办公用房8000平方米、铺面3000个经营范围：有服装、鞋类、小百货、皮革制品和床上用品。加上一座8000吨冷库和一个水果市场。厂商资源：有来自浙江、江苏、广东、福建等省从本省众多厂家、商家组成的批发商群体、市场设点，厂价直销各具特色的商品600余种。经营方式：批发兼零售，追求品种、价格优势。经营档次：中低档租金水平：在150-400元/平方米/月消费人群：本地及周边工作的工薪阶层长沙晚报消息：长沙供销“十二五”规划投30亿元建设九大城乡商贸、民生项目投资7.8亿元重建金苹果大市场，市场营业面积将增加一倍，年成交额可达20亿元，就业人数将由原来的1万人增加到3万人。长沙金苹果大市场评价：市场陈旧、经营管理混乱、消费杂且低档、依托火车站强大的人流及物流配套优势深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited典型项目分析阿波罗商业广场位置：长沙火车站八一路和车站路交汇的黄金三角地段规模：8万平方米，共四层、地上三层总经营面积60213平方米，地下7000平方米地下车库，广场规划3000平方米停车场地定位：中档兼顾低档、高档，以家庭为主要消费群体，满足购物、餐饮、休闲、娱乐综合消费需求经营业态：主力店百货店：包括服装、服饰、珠宝、化妆品皮具等综合类商品精品超市：屈臣氏名店街：以专卖店形式在服装服店，皮具店，钟表店、礼品店家电超市：家润多家电超市为代表，主要经营家用电器类商品书店及音像店：图书、音像制品湖湘风情街：湖湘土特产，食品、工艺品、服饰为主，展示湖湘文化商品商业推广概念：全家人的购物乐园经营合作方式：自营+租凭消费人群：本区域家庭消费群体评价：立足本地家庭消费、对周边区域缺乏吸引力，主要以百货购物业态为主，配套型业态相对匮乏深圳市和金房地产经纪有限公司ShenzhenHeronReal-estate,co,Limited三湘南湖大市场•长沙市湘湖管理局创办了全市第一个专业市场──长沙市南湖市场，其后不到10年的时间里，又先后建起了南湖建材市场,南湖家具市场,南湖灯饰市场