长沙华盛世纪新城项目定位报告总纲_85PPT_同致行

1前言2008年注定是载入中国历史史册的一年，但同时中国经济正经历了改革开放30年以来从未经历过的困局。近来全世界性的金融危机，导致世界性经济增长放缓，受此影响，已经全面融入世界经济一体化的中国也深受影响，年初通涨率飞增，CPI、PPI指数高居不下，出口量严重下滑，加上百年一遇南方雪灾、地震等自然灾害，使本来就已严峻的中国经济形势更加困难。随着沪深股指由6000余点跳水至不到2000点，中国房地产行业同样迎来了行业发展至今最为艰难的一次困局，市场刚性需求虽然依旧旺盛，但持币待购情绪充斥市场，成交量急剧下滑，加上上半年紧缩性经济政策下，金融机构紧缩银根，使中国几乎所有房地产企业的资金链都受到或大或小的冲击，这仅仅是又一次的市场阵痛，还是剧烈震荡的开始？2008年下半年在国家一保一控的经济指导方针下，宏观经济趋稳，政策利好不断，在此环境下中国房地产行业如何应对，如何突围。是当前房地产发展政策研究的重中之重。从去年年底王石“拐点论”到今年年初潘石屹“百日剧变论”之后，持续10年高速增长的中国房地产行业很明显已经呈现出疲态、陷入低迷，因此，2009年我们将全力以赴面临新的考验。2本报告是严格保密的。长沙华盛·世纪新城项目定位报告总纲谨呈：长沙丰升置业有限责任公司本报告是严格保密的。2009-04-203（1）区域相关宏观政策及市场概况（3）项目总体定位思路方针分解（4）项目营销节奏及推广策略本报告主要从四方面阐述：（2）项目自身基本情况及可比大盘解析汇报架构图4从长沙市的发展方向来看，长株潭城市群“两型社会”国家级试验区的获批，政策的南移趋势已日渐凸现，随着省政府南迁的带动，雨花区政府、天心区政府已在此地块落户，政府打造南城政治经济文化中心的决心与力度，将成为此地块政策升值基础的核心。“华盛世纪新城”所占地块，正是长株潭三市融城中东南板块的咽喉要地，680亩的战略布局，将令“华盛世纪新城”在此坐守“一夫当关，万夫莫开”之势。“华盛世纪新城”地处雨花区，雨花区是长沙的东南大门，14个市州中至少有7个从李家塘高速互通进入长沙市区。长株潭一体化的步伐越来越快，城乡郊区的界线已变得越来越模糊，城市的扩大化和乡镇的现代化已越走越近，融城已成为城市化进程的最大趋势。随着政府政策的南倾，湖南省政府以及雨花区政府、天心区政府的南迁，该地段将是长沙政治经济文化的中心地段。区域相关宏观政策5A/“长株潭融城”的接壤前沿区域概况雨花区为湖南省长沙市市辖区，位于长沙城区的南部，成立于1996年雨花区地处长沙东南部，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，人口50.2万。这里风景秀丽，环境优美，集山的灵秀与水的神韵于一体，被誉为长沙市的生态城区、“天然氧吧”，是现代人居的首选之地。雨花区设施完善，区位独特，“六纵七横”的现代路网搭建了加快发展的基本架构，长、株、潭三市融城的接合部预示着更加广阔的发展前景。6B/区域概况在经济层面，雨花区发展势头良好，指标逐年攀升区域的国内生产总值（GDP）与增长率“十一五”期初（数据为“十五”期末，以下简称为期初），GDP预期达到272亿元，增速12.3%。全市GDP年均增速为13%，但我区不能提年均增长速度，因含有大型国有企业卷烟厂，制约和影响因素太大，我区GDP的年均增长不可能达到13%，故应分阶段提出目标，即2006年—2007年年均增长12%；2008年—2009年年均增长13%；2010年增长预计为14%，GDP预计实现496亿元。烟厂占全区GDP的比重由期初的32%下降到26%以下，以有效缩小烟厂对全区经济增长的制约和影响。人均GDP统计情况人均GDP。未来五年，从一个区域来讲，GDP总量固然重要，但人均GDP指标的引入将更加重要，也是国家制定“十一五”规划的指标要求。人均GDP目标的确定，主要是考虑人口变化的因素。按照统计原则，人均GDP所使用的人口是指常住人口，城市区的常住人口都要大于户籍人口，故人均GDP在期末可设立两个目标，即常住人口人均GDP和户籍人口人均GDP，在适当的时候可以同时使用。户籍人口人均GDP，期初人口48.8万，自然增长按5‰计算，年均增加人口2400人，机械增长每年按20000人计算，期末全区户籍人口为60万，GDP500亿元，人均GDP则为8.3万元。常住人口人均GDP，期初人口为57万。自然增长率按6‰计算，年均增加3400人，机械增长每年按40000人（其中2万人有户籍）计算，期末人口为78.7万，人均GDP为6.4万元（全市期末人均GDP为4万元）。另有一个需要考虑的问题，长株潭三市融城经济一体化，在“十一五”期间，可能会得到实质性地推进，现三市相接地带含有长沙县的暮云镇、跳马乡。一旦实施融城，不可能有县辖的行政区域，跳马乡会划入雨花区，暮云镇划入天心区，这样我区的人口和人均GDP都会发生较大的变化。暮云镇在京广铁路线和沿江风光带上，而跳马乡则在百里花卉苗木走廊上，二产较小，我区需增加人口7万，带来的GDP却为3至4亿元，户籍人口人均GDP，人口为67万（60+7），人均GDP7.5万元；常住人口人均GDP，人口为85.7万（78.7+7），人均GDP则降至5.8万元。我区在市五区的人均GDP则为最低。7C/区域概况文化、旅游、商业为核心，驱动现代服务业中心RBD即娱乐休闲文化商业区，原意为城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，现在被延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的娱乐休闲文化商业区域。东塘RBD，则以文化、旅游为驱动，以商业为核心，集多功能于一体的现代服务业中心，长沙南部的商业、商务和文化中心区。8A/城市规划“长株潭一体化”催动城市进步，使发展空间更广阔未来发展在于拓展发展空间，整合和优化各区域的产业结构，优化资源利用，刺激城市的快速发展；以芙蓉CBD为核心带动其他先导五区的发展，虽以大河西为先行，但必先利好周边；西部和南部发展起步晚，规划条件良好，且吻合“一体化”发展要求，是能起到疏导和优化整体，实现快速发展的良好平台；原城市核心将获得更好的发展条件而非停滞不前。9B/城市规划十五期间，以经营城市的理念，通过五一大道的改造、市府、省府的搬迁等，拉开城市扩张骨架；十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展战略；雨花区南部城区直接和已经成熟商圈、传统的繁荣老城和以及东南边的河西新城毗邻，互助发力；尽管西部和南部发展声势高涨，但核心不变，主轴不变，产业稳步发展是必然的；雨花区房地产业相比周边区域连续2年领先，品牌化、规模化为先导，产业良性发展。稳居核心主轴，CBD一级辐射带，支柱产业良性发展大河西先导区滨江新城芙蓉CBD开福商贸文化核心国家技术产业园捞霞产业园区10A/住宅市场2003-2008年长沙市固定资产投资保持稳定增长，房地产开发投资增速则波幅较大，虽每年有所增长，但整体增长速度呈下滑趋势。2008年长沙市房地产开发投资增速大大放缓，从35.9%下滑到13.7%，预示房地产行业进入下滑周期。2003-2008年长沙市固定资产/房地产开发投资增长走势0500000010000000150000002000000000.10.20.30.40.5固定资产投资（万元）房地产开发投资（万元）固定资产投资同比增长率房地产开发投资同比增长率固定资产投资（万元）494971366808768814166108980871445181118733290房地产开发投资（万元）122555117553762563500303861241299294694654固定资产投资同比增长率35.0%31.9%23.6%32.6%29.6%房地产开发投资同比增长率43.2%46.0%18.5%35.9%13.7%2003年2004年2005年2006年2007年2008年（注：数据来源于长沙市统计年鉴）开发投资速度放缓，楼市进入盘整期11B/住宅市场2003-2008年长沙市商品住宅供求情况及价格走势05001000010002000300040005000批准预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）均价（元/㎡）批准预售面积（万㎡）382362460562635894销售面积（万㎡）244383563690723485均价（元/㎡）2222239125392691337239062003年2004年2005年2006年2007年2008年2003-2008年长沙市商品房供求情况及价格走势05001000010002000300040005000批准预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）均价（元/㎡）批准预售面积（万㎡）4694505847518051033销售面积（万㎡）299450639690820568均价（元/㎡）2468273830302991360142852003年2004年2005年2006年2007年2008年08年商品房形势急转直下，供应量远超需求量。商品住宅供需比达到1.84：1，超过了03年的1.57：1。未来两年内，存量房消化压力巨大。03—08年间，商品房成交均价逐年走高。06年后商品住宅均价暴涨近50%，价格走高的同时也抑制了刚性需求的消费，形成了08年有价无市的局面。（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）08年出现巨大供求差距，存量市场干扰后续市场运作12C/住宅市场2008年长沙市各月纯商品房供求情况01002000.001.002.003.004.00批准预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）供销比批准预售面积（万㎡）13517.434.512472.81186310989.111611044.1销售面积（万㎡）86.925.640.944.548.448.748.554.440.936.442.450.8供销比1.550.680.842.791.502.421.302.012.183.192.590.871月2月3月4月5月6月7月8月9月1011122008年长沙市各月纯商品住宅供求情况01002000.001.002.003.004.00批准预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）供销比批准预售面积（万㎡）94.81528.212060.51054786.68310610436销售面积（万㎡）74.620.934.834.638.439.142.549.935.733.435.346.3供销比1.270.710.813.471.582.691.111.742.333.182.940.781月2月3月4月5月6月7月8月9月1011122008年长沙市纯商品房、住宅单月均价走势图436344214425441043804314433243114303428539983990400739863978396739203935391939223906436143493963390041004300450008.1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月商品房均价（元/㎡）住宅均价（元/㎡）08年长沙全年大部分月份供销比在均衡点之上。全年供销比1.84，供求失衡较严重，表明长沙房地产市场存在一定的过度开发现象，意味着短期内商品房价格上涨势头将得到抑制，存在回调可能。从价格上看，08年房价缓慢下跌，12月跌至全年最低。说明在巨大的存货消化压力下，消费者选择余地大，开发商被迫降价。（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）08年房价缓慢回调，持续全年；供应压力下，市场将进行盘整13D/1住宅市场2007-2008年各区纯商品房批准预售面积比较17116724612794265140384161840100200300400500开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区07年批准预售面积（万㎡）08年批准预售面积（万㎡）2007-2008年各区纯商品房销售面积比较1361702411471251231051738879050100150200250300开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区07年销售面积（万㎡）08年销售面积（万㎡）2007-2