长沙奥林匹克花园项目报告9(1)

长沙奥林匹克花园项目报告项目位于湘府中路（天心区政府新址斜对面），东接韶山南路,西连芙蓉南路，与省政府，天心区政府隔路相望。他由中体产业集团与本土湘天集团共同投资精心打造.主要经济技术指标总占地面积344465㎡㎡总建筑面积556663㎡住宅面积约400000㎡总户数3000容积率1.7绿化率43.67％户车比1.1主力户型三房两厅1.2项目优势（Strength）分析品牌优势：依靠“奥林匹克花园”已在全国树立的深入人心的地产品牌强势进军长沙房地产业，相当容易受到广大购房者的关注和亲睐。加之中建五局，合富辉煌，中航物业的加盟，强强联合增强品牌集聚力。规划优势：城南板块为新兴中心城市中心，高起点，高规划的城市定位，发展潜力巨大。地段优势：紧邻湖南省政府、天心区政府等政府职能部门，处于长沙市市政中心地段；项目地段交通发达，周边主干道路：芙蓉南路、韶山南路等，雄踞于“长株潭一体”的重点发展地段。资金优势：长沙奥林匹克花园与福建兴业银行的合作，得此强助，如虎添翼。同时也给正在热销的长沙奥林匹克花园“锦上添花”，如同给目标客户、潜在客户吃了一颗“定心丸”。资源优势：依靠湖南省政府、天心区政府等政府职能部门带动片区发展，长沙规划“长株潭一体”，规划CPD，市政配套，街区服务中心等城市资源将优化组合。配套优势：项目周边配套设施日趋完善，已有配套长沙市中心医院，汽车南站，南郊公园，植物园；规划中的配套省科技馆、青少年活动中心、文化艺术馆等大型公建配套设施外；项目自身配套运动MALL、五星级酒店、风情商业街、国际公寓、购物中心、大型超市等商业生活配套以及儿童公园，青少年羽毛球学校等教育设施配套。园林优势：接近2万平米的文化广场，组团园林与5.2米架空层园林的结合提高项目的整体形象与配套。户型优势：三房两厅面积112-122㎡的主力户型设计迎合众多购房者的心理需求面积。板式设计坐北朝南、户型布局合理、实用率高；入户花园，凸窗设计，增大室内空间。1.3项目劣势（Weakness）分析人气：当前城南板块尚不成熟，人气不足，置业温度较低。并且本项目居于二环以外，距市中心有较远距离，与“都心”理念相悖。配套：城南板块现有的市政配套和居家配套都不完善，在一定程度上增大项目的营销推广难度。风险：项目规模较大，开发周期较长。长沙地产业高速发展，新政策的不断出台，市场的变化莫测，在开发和营销上增大了变数风险。1.3项目机会（Opportunity）分析“长株潭一体”：长沙市随着长株潭一体化的规划宏图，长株潭轻轨起点为新中路口，建成后连通株洲、湘潭形成立体交通网络，融城势必将成为拉动长沙房地产的需求。而本项目位于长沙南城，必将成为首批受益者。行政中心：项目位于城南省府板块，各种文化、教育、娱乐、医疗设施随之不断完善，使得省府板块成为一个理想的生活片区。2008中国奥林匹克：2008奥运在我国的举行无疑对此品牌是升华的沸点。1.4项目威胁（Threat）分析区外威胁：从形式上观测政府对河西的建设在今后三年中将会是重中之重，一部分资源汇聚河西。河西众多大盘的落户，导致一部分客户流失。区内威胁：此项目与南城其他楼盘之间展开的激烈角逐，致使竞争压力加大，客户流失的威胁。2.长沙奥林匹克花园卖点品牌：项目的无形资产、品牌价值、品牌号召力代表着一种实力。这亦是一种理念，亦是一种生活的方式。品质：①美国KXA合理规划布局，坡地住宅，保留原生态植被，低容积率②中建五局承建，经验丰富，作风优良③欧陆经典风格建筑，气势磅礴，大气尊贵④舍弃高产面积，楼距30-70米⑤近50％绿化率，组团园林与5.2米架空层园林交相辉映⑥户型设计：入户花园，全景观阳光室、270度观光电梯、双阳台、凸窗，动静分区，干湿分离⑦配套齐全的奥林匹克广场、国际级酒店、邻里中心、撒野公园、滨水环跑径，充分诠释“运动就在家门口”⑧奥龙ž健康会所，追求健康、时尚、现代生活⑨24小时贴心物业管理地段：新南城，城市新中心。行政、生态、文化、教育中心。公建配套：完善的公建配套省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、会展中心、植物园、南郊公园、市中心医院3.项目整体形象定位3.1目标客户群定位定位于高级白领、公务员、企业高管、私营业主等拥有高知高薪的“上层人士”，年龄区间在30-50岁。奥林匹克花园，“生于六十年代”的根据地。3.2奥林匹克花园整体形象定位中国房地产第一连锁品牌，由中国奥委会特许授权，以“科学运动、健康生活”为开发理念。长沙奥林匹克花园创造性的提出了全面跨越健康住宅新标准：健康的房子+健康的生活方式+健康的生活态度。4.项目整体推广策略奥林匹克花园入市环境、背景及解析目前全国房地产都处于一个资源优化组合阶段，实力雄厚，土地储备量大的开发企业凭借资源，品牌，广阔的融资渠道在市场占据不败之地。在沿海城市房地产日趋饱和，土地供应量降低“拿地难”的情况下，众多企业将目标定位到了内陆。古城长沙成为商家必争之地，已入市的长沙奥林匹克花园如同一场正在演出中的重头戏吸引着星城人民的眼球。今年第一季度全市商品房累计销售140.87㎡，与去年同期上升6.11％；其中住宅129.89㎡，与去年同期上涨9.44％。需求势头强劲，处于卖方市场。长沙市场竞争激烈，众多大盘的登入给该项目带来一定威胁。整合推广方式分期优惠申请策略策略说明：意向客户凭长沙市兴业银行劳动支行一万元的三个月定期存单申请优惠卡。策略目的：筛选客户诚意度，确定准客户群数量；以优惠折扣增加客户购买欲望。促使缩短销售周期，强势营销。Ⅰ期售罄2005年11月12日开盘，不到1个月即告售罄，成交均价更是达到了3180元/平方米。Ⅱ期优惠申请（2006.4.15）长沙奥林匹克花园2006年4月15日举行了雅典Ⅱ区优惠卡申请活动，原计划限量150张的一万元优惠卡申请异常火爆，不到2个小时就申请登记完毕，开发商又紧急加推了150张，也于当日被申请一空。活动营销“健康新生活”计划的系列活动1.长沙奥林匹克花园10大最健康的人天门之旅”活动，2.圣诞节晚，长沙奥林匹克花园“名流之夜”业主联谊私家音乐酒会在其营销中心激情上演。3.奥林匹克花园——奥龙ž健康会。会员权益拥有客服会各项活动的优先权和购房折扣权。活动目的：活动针对目标客户，能直接促成销售；并且与其潜在目标客户建立良性关系，为销售打下坚实基础。同时整合多方面资源，依托媒体炒作宣传，树立其品牌形象以及信誉度。总结奥林匹克花园从99年创建以来，已有7年历史，在全国25个城市有33个项目。品牌核心价值，首创“体育+房地产”的复合地产，全国第一个把完整的体育概念引进房地产业的项目，同时把奥林匹克文化、精神、理念惯穿于社区环境规划，户型设计，居住理念的品牌。