长白项目开发运营目标报告

长白项目开发运营目标报告2012年7月目录一、产品研发1.规划及分期2.快速开发3.产品标准4.户型及立面展示5.住宅设计精细化控制6.底层商业7.地库规划及设计分析8.人车交通分析9.设备用房、配套用房分析橡树湾华润中心凯旋门置地广场奉天九里华润·幸福里在建项目项目位于沈阳市沈和平区长白岛，毗邻格林生活坊、中海万科城，东至：南京南街南至：长白五路西至：30、35米规划路北至：18、24米规划路产品研发1.规划及分期区位图总规意向阴影部分为步行街意向产品研发欢乐颂意向步行街意向产品研发5、6号地块总图及基本指标华润幸福里5号地块规划指标5号地块实际指标6号地块规划指标6号地块实际指标总用地面积36247.6㎡36247.7㎡45696.5㎡45696.5㎡建设用地面积36247.6㎡36247.7㎡45696.5㎡45696.6㎡容积率223.53.5总建筑面积㎡87128.2㎡㎡180137.93㎡地上建筑面积72495.4㎡72495.4㎡159937.75㎡159937.75㎡（计容）地下建筑面积㎡14632.8㎡㎡20200.18㎡建筑密度40%40%30%30%限高100m100m100m100m绿地率30%30%30%38%停车位477747地上停车位185246地下停车位292501住宅面积54149.95㎡135947.25㎡商业面积18123.8㎡23990.5商业比例25%25%15%15%其他配套面积435.85㎡754.08㎡产品研发6号地块总图——前后方案对比与原方案比较：•取消南侧一栋高层，原高层由28F调整为33F；高层间距加大，减少项目内侧挡光；•宗地4个角部商业调整至3层，商业面积增加2780㎡；•主入口调整至南侧，提高园区主入口形象；•北侧取消入口，增加商业沿街展示面；产品研发5、6号地块鸟瞰图产品研发6号地块分期对比与原方案比较：•1.1期住宅面积减少13512㎡；•1.1期用地面积增加4088㎡；•1.1期商业面积增加1498.51㎡；1.2期1.1期华润幸福里1.1期原实际指标现实际招标差异总用地面积17528㎡21616㎡(+4088㎡）总建筑面积78236㎡66222.51㎡(-12013.49㎡)地上建筑面积78236㎡66222.51㎡(-12013.49㎡)住宅面积67620㎡54108㎡（-13512㎡）商业面积10616㎡12114.51㎡（+1498.51㎡）1.2期1.1期产品研发4号地块意向方案一产品研发4号地块意向方案二产品研发产品研发2.快速开发本项目1.1期为了实现快速开发，针对该期内的各种物业类型特点，制定了复制加局部创新的开发及设计思路，具体如下：与高层相连的底商复制鞍山橡树湾的平面及立面高层塔楼复制鞍山橡树湾的户型及立面大门设计延续橡树湾2.1期的设计效果，并对其细节做相应的优化，因其基础独立，也有一定的时间和空间来调整独立底商为创新设计，因其基础独立，并可较高层工期延后建设，故存在创新设计的时间及空间1.1期快速开发，为了满足工期要求，1.1期无地库，6号地块的地库全部集中于1.2期6号地块的地库全部集中于1.2期，这其中还包含5、6号地块的人防车库也集中建设在1.2期内1.2期考虑到有可能做精装，目前即将开展前置精装设计配合，引入专业的全装修设计团队，对户型进行优化产品研发高层塔楼复制鞍山橡树湾的户型及立面大门设计延续橡树湾2.1期的设计效果独立底商为创新设计与高层相连的底商复制鞍山橡树湾的平面及立面产品研发3.产品标准a.对周边竞品的产品配置标准的对标：对标项目包含万科鹿特丹、中海国际社区、远洋和平府项目，对标报告详见附件对标报告表中涂刷黄色的方框内内容为销售敏感点，本项目应酌情考虑在这项分项中制定不能低于竞品的配置标准，如大堂的装修标准、园区主入口效果实现；对标报告表中未涂刷黄色的方框内内容为销售非敏感点，本项目可酌情考虑降低产品配置标准，以减少成本支出，如标准层电梯厅的装修标准以及高层楼梯间内栏杆、地面等配置。b.产品标准的最终确定：针对产品标准对标报告，就销售敏感点及非敏感点做出分析，并结合成本做出适当取舍，制定有竞争力的产品标准。根据我司多个项目的相关实际工程的经验，就产品配置标准中的一些内容按照我司已形成经验数据制定，如地库出入口设置热风幕以及消防喷淋用预作用系统等。产品研发中海国际社区园区主入口大门主楼立面外装饰材料大堂精装大堂精装景观呈现高层楼梯间住户门窗住户采暖电梯厅精装产品研发大堂精装地下大堂精装高层楼梯间电梯厅精装主楼立面外装饰材料地下大堂精装远洋和平府产品研发大堂精装电梯厅精装万科鹿特丹主楼立面外装饰材料底商立面外装饰材料电梯厅精装4.6号地块户型及立面展示业态分布粉色区域为高层黄色区域为底商户型分布黄色区域为95㎡粉色区域为120㎡蓝色区域为135㎡面积段户型比面积比95504312034371351620产品研发A户型为120㎡，B户型为95㎡，C户型为135㎡6号地块高层户型产品研发120+95+95+120㎡6号地块高层户型产品研发135+95+95+135㎡6号地块高层户型产品研发135+95+95+120㎡6号地块高层户型产品研发与中海国际社区高层户型对比产品研发120+95+95+120南立面120+95+95+120北立面120+95+95+120东/西立面135+95+95+135南立面135+95+95+135北立面135+95+95+135东/西立面立面复制鞍山橡树湾6号地块高层立面产品研发高层效果图135+95+95+120南立面135+95+95+120北立面135+95+95+120东/西立面6号地块高层立面及效果图产品研发产品研发5.住宅精细化控制抓住重要部位，对被复制橡树湾产品进行重新审图及优化调整a.入户大堂原设计层高为5.7米，层高太高，且大堂内部不需要设置连廊，故将层高降低到适合尺度至4.3米，如此便有利于营造一个舒适的大堂空间，且其对大堂背后的一、二层住宅北卧不利影响明显减弱室外灰空间顶部调整为镂空处理，可以不计容积率，且头顶天棚后做玻璃顶棚可明显减小空间压抑感产品研发a.入户大堂柱子的位置应该调整到和大堂及其入门保持空间、流线、视觉的一致一层楼梯通过技术手段适当内压，将大堂外灰空间内轮廓可以尽量做整北侧大堂在1.1期中加入了一道门斗，门斗内（门禁外）设置信报箱考虑到精装外包尺寸，将此过道加大100mm，满足精装后仍能保证消防验收通过的疏散宽度产品研发a.入户大堂入户门廊内部立面应做一些丰富，与其复杂的外部立面形成一定的呼应铝门窗的形式感有些单薄，在后期的深化设计中会借鉴一些其他项目的优秀经验加强此处产品研发b.户内外门窗①在同一级别宽度的外窗设计中，尽量统一其的宽度尺寸，减少外窗模具成本②户内层高为2.9米，出去地热面层后仅剩梁下尺寸为2.4米，可以考虑取消户内过梁，节省二次结构造价c.户内布置用已有经验的精装模块调整厨房及卫生间家具布置①各房间家具按照精装经验模块定位，随即确定机电点位，并在施工图中做到每个点位都图纸定位d.室外空调机位优化①根据不同房间所使用不同空调机型，差异化分级室外空调机位预留净尺寸，做到机位预留合理，且最小化对户内采光影响；②严格要求施工图设计院绘制空调机位放大图，给施工有力指导；③北侧空调机位适当调整，避免冷凝管外露，并建议可不做百叶产品研发e.采用小柱网地库设计，钢筋含量下降明显，有力控制成本在原有基础上适当增加小柱网尺寸，使其达到车位5.3米X5.6米，车道6.3米宽（原设计为5.4米X5.4米，车道为6.1米，停车位宽度不足，进深偏大却无用，车道宽度也不够），根据大连海中国项目实际经验，此能有效提高停车舒适度。小柱网地库设计能较大柱网地库在每平米钢筋含量上节省13-16kg，节省率达到12%，同时由于层高相应减小，与地库相连的高层地下室钢筋含量每平米能节省20%产品研发7.场地竖向1.1期园区内外竖向园区内外高差0.7米至0.9米，1.2期较原设计减少基坑挖方量约10000立，同时，园区的入口空间层次更丰富，且可有效减小车库坡道长度底商层高与高层层高相差造成高层投影内底商二层层高较高，可以利用其作为可赠送空间高层剪力墙直接落至筏板基础之上，地下无地下室高层与底商间隙800mm，可以是底商立面有效延续，保证高层基座收口1.2期园区内外竖向产品研发底商下部存在较高的层高区域，在1.2期地库研究中可以就此部分进行挖掘，看是否有提高车库溢价的途径集中型车库层高控制在3.7米，后期当施工图出图后，即刻通过地库管线综合深化设计来优化，保证车库净高仍能满足2.2米的要求园区内外高差0.7米至0.9米，较原设计减少基坑挖方量约10000立，同时，园区的入口空间层次更丰富，且可有效减小车库坡道长度底商层高与高层层高相差造成高层投影内底商二层层高较高，可以利用其作为可赠送空间高层与底商间隙800mm，可以是底商立面有效延续，保证高层基座收口3.7米小柱网地库层高已经能满足华润置地最新地库标准，经过九里2.1期的钢筋含量图测，纯车库钢筋已降至102KG/㎡，高层地下室钢筋已降至230-240KG/㎡，效果明显6.底层商业（6号地块）原底商方案新底商方案意向高层投影下仍保持两层，四个角部采用三层独立底商；独立底商单栋全面积分别为2400㎡和3200㎡，根据销售要求，需要拆分成小于1000㎡的底商目前6号地块的底商面积已经做足15%的规划上限由于是独立三层底商，目前没有复制原型，而且其设计极有可能会随营销的深入调研和定位而发生一定变化，目前我部正在洽谈引入相关方案设计院对本地块的底商进行单独设计产品研发两层底商（标准段）效果图产品研发地下车库原方案优化后面积20370㎡20190㎡单车位面积42㎡40.3㎡停车数485501车位比1:0.41:0.4原方案优化方案优化方法：利用地下室角部及高层之间不利的停车区域设置设备用房；重新调整车库出入口位置；调整车行路线；5、6号地块人防集中建设，面积为11160.58㎡；(图中橙色区域内)，此区域可以利用一个车库出入口做人防口部7.地库规划及设计分析6号地块地下车库方案对比及优化产品研发地下室面积：14200㎡单车位面积：50㎡(含独立车库)独立车库：75个车位：209个车位比：1:0.6橙色区域为洋房独立车库(参考沈阳橡树湾)5号地块地下车库方案产品研发人车交通分析消防车道；消防回车场；消防车出入口；地库出入口；人行道；车行出入口；产品研发8.人车交通分析地库出入口紧邻市政道路，避免原方案中的车流进入园区内行进过长南向主出入口可作为人行主出入口，也可作为人车混行的主出入口9.设备用房、配套用房分析物业用房社区用房5、6号地块的物业用房及社区用房集中建设在6号地块，设置在高层投影下的底商中；其中物业用房面积为：700㎡社区用房面积为：500㎡产品研发