上实地产区域开发业务战略

上实地产1上实地产2008～2012年区域开发业务战略上海上实（集团）有限公司中国/上海，2007年8月－附录4上实地产2内容页码A.外部市场分析3B.上实目标34C.关键战略举措60D.专业能力建设83本文件仅供罗兰贝格之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无罗兰贝格之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经罗兰•贝格公司允许，不得拷贝及传播公司报告、文件。上实地产3A.外部市场分析A1.什么是区域开发A2.区域开发的市场需求A3.区域开发的生态需求上实地产4区域开发涵盖了房地产行业所有的价值链环节和物业类型，是一个长期开发的过程物业类型一级开发二级开发物业经营土地景点住宅写字楼零售商业酒店厂房/仓库价值链环节A1B1C1D1E1F1G1B2C2D2E2F2G2B3C3D3E3F3G3A2A3资料来源：联合项目组，罗兰•贝格分析•区域开发必定包含土地一级开发，理论上区域开发涉及所有房地产物业类型以及一级开发、二级开发和物业经营三个价值链环节•区域开发通常包括旧城改造和新镇开发两类，根据当地政府的产业定位等差异，区域开发的主题各不相同•区域开发的规模较大（1平方公里以上），因此是一个长期的开发过程注释区域开发定义：是人类开发利用各种资源，谋求区域经济增长和区域经济发展的过程，是指一定开发主体对特定区域的自然、经济、技术、文化、社会等各资源进行综合利用，在保持区域资源、环境、经济、社会和谐统一的前提下，求得最大的经济发展和社会进步什么是区域开发上实地产5在区域开发中，原则上政府是土地一级开发的主体，而企业仅仅承担一级开发服务的功能资料来源：《上海市土地储备方法》；国务院各部委网站；罗兰•贝格分析主要政府相关职能部门国土资源部建设部国家发展和改革委员会中央：地方：房屋土地资源管理局城市规划管理局发展和改革委员会房屋土地资源管理局发展和改革委员会城市规划管理局建设和交通委员会财政局土地储备机构地方：房屋土地资源管理局城市规划管理局财政局土地储备机构地方：土地一级开发房地产开发房屋流通规划编制规划报批规划公告实施储备计划编制土地征购土地整理土地招拍挂土地出让手续办理土地规划土地储备土地供应区域开发企业在区域开发中的功能上实地产6由于政府在土地一级开发环节面临多重困境，因此具有实力的一级房地产开发商可以通过参与一级开发，为政府提供富有价值的服务资料来源：罗兰•贝格分析1234政府在一级开发中的困境•土地供应的控制加上公开竞价拍卖的机制使得土地价格不断上涨，推高了房产价格，引起了社会矛盾•在招拍挂机制不变的情况下，如需平抑价格，就需要增加土地供应量，这就意味着需要通过增加一级开发量来提高土地储备•政府在一级开发中面临经济、社会与环境和谐发展的压力–动拆迁的社会问题–规划定位水平较低，重复建设明显–与生态环境的发展不相适应•在土地开发及房产开发的过程中，政府没有充分地获取到土地增值的收益•政府通过限价、税率介入等方式限制土地价值流失，反而引起一级开发质量的下降价格调控价值流失开发效果资源限制•政府由于编制限制，不具备充足的进行区域开发规划能力的人员•二三线政府财力有限，难以通过自身资金实力支持大片的土地一级开发政府在土地一级开发中的困境企业在区域开发中的功能上实地产7城市化进程的不断深入是中国区域开发市场增长的主要驱动力中国房地产区域开发项目具有广阔的发展前景资料来源：中国统计年鉴；罗兰·贝格分析城市人口数量增长预测，[2002-2012]城市面积增长预测，[2002-2012]5.05.25.45.65.85.96.16.36.56.76.902'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'2.62.83.03.33.53.74.04.34.64.95.202'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'单位：亿人单位：万平方公里CAGR=3%CAGR=7%区域开发的驱动因素上实地产8对比国外城市群对国家经济的贡献来看，中国三大城市群发展潜力巨大支持环渤海湾珠江三角洲长江三角洲国家城市群经济贡献率美国日本中国•大纽约区•五大湖区•洛杉矶区•大东京区•阪神区•名古屋区•长江三角洲•珠江三角洲•环渤海湾67%70%35%中国的三大城市群正逐步融入到国际经济的合作和竞争中，具有相对的竞争优势，发展潜力巨大，必将带动中国城市化进程资料来源:罗兰·贝格分析上实地产9近年来，各级城市均启动了大量区域开发项目来满足城市化进程的需求，预计将在未来3-5年内保持现有的增长速度一线城市二线城市三线城市四线城市城市定义区域开发项目(5年)未来发展趋势•上海/北京/广州/深圳•20个左右•由于土地面积有限，新增区域开发项目趋缓•省会城市及天津/重庆•80个左右•保持现有速度•所有地级市•150个左右•三线城市目前处于区域开发热潮的前期，增长趋势明显•所有县级市•40个左右•刚起步，会有一定增长，但受城市人口数量限制，绝对机会不多区域开发市场需求资料来源:罗兰·贝格分析上实地产10区域开发项目数量测算方法一线城市二线城市三线城市四线城市城市数量单个城市区域开发项目数量有项目比例4352403824~52~311100%80%60%10%208414438•简单测算得出中国在3－5年内将出现超过300个区域开发的机会，每年新增数量超过50个总计支持资料来源:罗兰·贝格分析上实地产11区域开发项目举例（1/4）一线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间上海宝山新区建设用地250平方公里,拟从市效工业区向适宜居住的现代化滨江城市转换2006上海南郊奉贤区是”南下临海”战略的第一步,立足于建成滨海现代农业园区和生态旅游新区2005上海罗店北欧新镇规划建设用地区16平方公里,北欧城镇特色的绿色生态高尚住宅区域2005上海北外滩占地3.66平方公里,与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”，成为高档滨水区2004一线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间北京顺义新城规划面积108平方公里,定位成北京东北部城市化发展的核心2005.5北京通州新城规划面积85平方公里,发展以运河文化为主体的现代综合服务新区2006.5北京亦庄新城规划面积100平方公里,以高新技术产业为依托,辐射京津城走廊区域2007广州金沙洲居住新城总面积约9.1平方公里，建设中国最大的廉租房新社区2005广州花都区域建设用地147平方公里，以现代物流业和外向型高新技术业为特色的广州北部重要城市组团2006广州新萝岗区是广州重点规划建设的大型住宅居住区2006支持资料来源:罗兰·贝格分析上实地产12区域开发项目举例（2/4）二线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间重庆江北城开发规模5.6平方公里，定位为重庆市中央商务区的商务中心区2007沈阳大浑南计划建设面积350平方公里，以现代物流和高新技术为主产业，总体定位“大浑南，新沈阳”2006成都中信蜀都项目使郫县成为成都西部新中心，建设既适宜居住又适宜创业的综合性城市片区2006杭州临浦组团居住面积10平方公里，杭州都市后花园，未来高新技术产业发展的主要空间2007济南燕山新区建设面积30平方公里，集公共服务、体育休闲、金融商务为一体的新城2007一线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间深圳大鹏半岛区域开发总面积295平方公里，打造高端国标化的生态型滨海旅游度假胜地2007深圳光明新城建设用地26.8平方公里，以高技术产业为支柱的生态型现代化新城2006深圳龙华新城建设用地13.5平方公里，以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区2006深圳体育新城建设用地14.0平方公里，体育服务综合中心，构建城市东部中心2006深圳东部新城建设用地39.6平方公里，打造生态型现代先进制造业新城2006支持资料来源:罗兰·贝格分析上实地产13区域开发项目举例（3/4）三线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间乌鲁木齐500水库开发建设200平方公里，在首府北部地区形成50万人以上的工业新城2006长沙大东城战略规划面积200平方公里，三位一体的经济结构将实现长沙与株洲湘漂的对接2006贵阳三桥新城总建筑面积4平方公里，将成为贵阳市新的城市中心2007南宁南宁国际物流基地规划面地19平方公里，国际现代综合物流区和城市功能区2007石家庄东部新城区用地80平方公里，定位为石家庄城市副中心，新经济发展中心2006二线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间南昌新昌南城占地7平方公里，投资40亿元，打造南昌城市副中心的核心区域2007南京板桥新城占地60平方公里，采取“产业区、生活社区、游憩区“三合一发展模式2006宁波东部新城区总用地15.9平方公里，将成为宁波金融商务和市政中心2007武汉武汉新区定位为辐射武汉乃至整个华中的现代制造业基地、生产服务中心和旅游中心2006西安未央新城规划面积24平方公里，集西安市政、体育、交通中心为一体的北部新区2006支持资料来源:罗兰·贝格分析上实地产14区域开发项目举例（4/4）三线城市大规模区域开发项目举例城市项目描述启动时间海南三亚海南湾大开发开发面积10平方公里，将建成继亚龙湾之后另一个著名的度假旅游胜地2006山东聊城聊城生态城市规划总投资316亿，建设为生态市和现代化的江北水城2006广东东莞新镇开发、旧城改造东莞32个镇区中有超过1/3准备启动旧城改造和新镇开发项目2006云南昆明现代新昆明计划共投资金2000亿，建设成为中国面向东南亚区域性国际商贸旅游城市2005福建福州江阴半岛开发规划面积73平方公里，再造一座新城，成为现代港口工业聚集区2006支持资料来源:罗兰·贝格分析上实地产15单个一线城市的平均开发面积更多，增长更快城市建成区1）面积增长(2000-2005)平均单个城市建成区1）面积增长(2000-2005)一线城市1,6053,450200020054,0026,1842000200514,00718,92220002005二线城市三线城市40186220002005CAGR=16.5%15423820002005CAGR=9.1%638520002005CAGR=6.2%各级城市建成区面积1）增长趋势1)建成区指城市中基础设施和地面建设已经建成的地区，一般指城市建筑集中连片的市区，有些城市近郊已建设的分散地段虽未与市区连成一片，也视作城市建成区支持资料来源:罗兰·贝格分析上实地产16而三线城市中以旧城改造和新镇开发为主题的区域开发机会更多三线城市区域开发机会更多政府财政支持政府人员编制操作规范程度一线城市二线城市三/四线城市高中低多一般少规范较规范一般•利用三线城市较弱的财政支持，相关区域开发人员编制的缺乏以及运作规范程度的特点，外部企业更有机会获得当地的区域开发项目•相对而言，在一、二线城市，操作规范和当地政府较强的实力导致获取区域开发的机会降低区域开发市场需求资料来源:罗兰·贝格分析上实地产17中国的城市化进程必须降低生态足迹，有限制的开发和保护环境资源生态城的开发需求有限制的开发和保护环境资源•有限制的开发环境资源是对环境最好的保护，单纯的保护环境将造成经济的不可持续，最终不能达到持续保护环境的初衷•开发高价值、低污染的现代农业，既可以保证经济发展和就业的需要，同时也可以实现区域的生态补偿中国的城市化必须降低生态足迹•能源、交通等的系统解决，实现生态足迹的降低•随着科技进步和产业化趋势，建立利用当地资源的复合能源体系是城市化中的重要技术支撑•健全市内外交通体系，优先发展公共交通，实现城市的人流和物流低成本流动资料来源:罗兰·贝格分析上实地产18因此，生态城市是未来中国城市化的优选路径生态城的开发需求综合平衡的城市化1城乡一体的城市化2以人为本的城市化3自然紧凑的城市化4产业协同的城市化5资料来源:罗兰·贝格分析上实地产19未来中国生态城市的建设理念:生态城的开发需求城乡一体的城市化自然紧凑的城市化以人为本的城市化产业协同的城市化综合平衡的城市化•在一个相互依存的区域范围内谋求融合