山东章丘东石河项目营销代理投标书_136页_XXXX年

东石河项目章丘东石河项目营销代理投标书东石河项目序言您的项目如何赢得市场的青睐？您的项目如何实现最大价值的利润空间？您的公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况：1、供给过剩。2、同质化倾向严重。3、市场的进一步细分。4、买家消费越趋成熟、理性。5、市场推广有效性下降。6、知识需求结构变化迅速，难以把握。东石河项目7、知识经济时代的挑战。这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！如何挖掘各种契合人们生活需求的主题启动房地产项目，使之各个主题之间有机结合，功能设计浑然一体，互促互动从而取得超常的效应？如何以泛地产、概念地产、复合地产的全新开发理念指导区域开发运营？如何整合各方的优势资源为我所用，打造新的理想家园？东石河项目这，也就是本投标书的构成：市场定位篇项目定位篇推广策略篇营销实战篇营销管理篇公司服务篇东石河项目投标书之一市场定位篇东石河项目第一章中国房地产市场背景随着近几年来中国房地产市场的日渐成熟，房地产法律政策体系的日益健全，中国房地产行业正迈着健康、稳重的脚步向前发展，呈现出如下趋势。1.土地供应量锐减年份供地总量按土地用途分（公顷）商业用地住宅用地工业用地商业设施商业性办公楼高档住宅普通住宅工业用地20102361.2892237.311311.006110.0000927.86901175.1028200919557.19915655.72022745.035810.00003375.67987770.75532008104564.01453789.74081991.5333437.83296011.886092333.0215东石河项目2.三大经济圈引领中国楼市中国形成的珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区三大经济圈，表明中国的城市化发展战略已越来越成熟。改革开放后２０年由南向北的波浪式演进。可以预期，２１世纪头十年或再长一点，环渤海地区将成为继珠三角和长三角之后未来中国的第三个高增长区。未来5至7年，中国三大经济圈都将进入新一轮的发展机遇期，它们对中国总体经济实力的贡献将会进一步增大。而环渤海经济圈在近两年的房地产高速发展过程中，房地产市场并没有产生太多泡沫，房地产投机资金并没有过多进入，整体呈健康发展态势，势必引领中国楼市发展。结论：受宏观调控影响，全国土地购置和开发面积同比增幅出现双降，房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓。环渤海地区经济圈借经济飞速发展之势，成为中国楼市新的焦点。东石河项目第二章济南房地产市场分析1.房地产投资分析050100150200250万平方米200720082009作为拉动国民经济增长的重要力量，房地产投资将逐渐持续增长。东石河项目2.人均消费水平分析居民收入及消费水平都稳步增长，为房地产市场建立了良好的消费基础和潜力。3.住宅类产品市场分析20010上半年受宏观调控政策影响，济南大多开发商放慢了项目进程，刻意推迟了开盘时间，因此在2010年下半年出现一个新盘集中放量的时期，并以大盘为主。东石河项目在需求方面，受宏观调控影响，2010年楼市供应量和交易量都比较少，这更加剧了供需市场的矛盾。导致2010年下半年有更多的观望者开始实施购房计划，同时消费者开始理性面对楼市。4.济南十一五规划下城市发展简析济南城市建设形成“东拓、西进、南控、北跨、中疏”空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。《济南市城市总体规划》（2005年—2020年）推出大济南构想，高举城市空间发展战略东拓大旗，引导城市建设向东部大发展。山东省政务中心、济南市政务中心、奥体中心恰都位于主城区东部，空间距离紧凑，功能强大聚合，必将催生济南新兴城市中心。大济南都市圈确定为6+1型的都市经济圈，即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等6个周边城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈。在规划中，济南都市圈将以济南中心城为核心，分别以70公里、120公里、400公里为半径，形成核心圈层、协作圈层和辐射圈层3个圈层。其间，济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。同时，规划形成以中心城为核心，以章丘城区、济阳、商河、平阴县城等为副城的“一主多副”都市区空间结构。东石河项目结论：济南市商品房物业开发一直保持稳步发展的势态；受政策影响较小，商品房供应量加大，济南市商品房市场日渐回暖，市场发展速度回升。作为环渤海经济发展圈南翼龙头城市，济南向大济南都市圈的角色迅速发展。济南十一五规划下，济南东部势必成为房地产开发消费的热点区域。东石河项目三、章丘房地产市场分析1.章丘宏观经济分析章丘连续三年跻身全国综合实力百强县(市)，两年前移31位的章丘市没有满足，2005年列全国经济发展综合实力百强县（市）第47位。按照“建设济南大城市框架下富而美的新章丘”的发展定位，实现着更大的跨越。2009年，章丘市完成生产总值440.5亿元，同比去年增长13.2%。2.商品住宅价格持续走高在市场机制作用下，章丘市房价呈现出快速上升的趋势。外来开发商运作的项目对章丘房地产市场冲击很大，加速了章丘房地产市场的发展步伐。表现为2009年章丘商品房平均销售价为每平方3500元左右；2010年上升为4500元左右，增长28.5%。3.章丘市城市发展战略研究简析随着济南“新区开发，老城提升，两翼展开，整体推进”城市发展战略全面实施，城市东拓步伐加快，折射出章丘发展的巨大潜力和无限活力。东石河项目章丘城市化进入加快提升期，作为济南副中心城市定位的确定，要求由县级城市的发展模式向济南新市区标准和要求转变，加快承接大城市的功能转移。章丘产业布局规划，着重发展现代加工制造业基地、现代农业精品基地、生态旅游基地等产业基地，从而承接济南部分城市功能。章丘位于济青产业聚集带上，是济南城市“东拓”战略的重要承接地，规划引导发展重型汽车、先进制造业及高新技术产业，利用资源优势，积极发展商务金融、文化教育、旅游休闲等功能，形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。东石河项目结论：章丘市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度，经济发展势态良好，房地产发展基础较好。东石河项目章丘市房地产各类产品价格增长过快，依靠章丘市场很难消化这部分产品。章丘向西对接济南，成为济南工业转移的方向。章丘撤市划区的日程逐渐走上政府议题，预期在未来的2～3年间，随着新济南中心区向高新区区位东移，章丘势必成为济南的东部城区，其房地产项目日益受到济南市民的追捧。第四章、项目宗地分析一、项目外部环境分析1.区域研究：章丘城市建设向西向南发展，老城区规划以泉系规划建设为核心，建设城市中心商务区，打造高质量的旅游、商业、居住中心；新城区建成集政务、教育和现代化工业等多重功能于一体，又相对独立组团的现代化城区；三个组团建设城中有园、园中有城的现代化产业新城区。章丘融入济南半小时经济圈：实施了连接济南经十东路的309国道章丘段拓宽改造，目前这条路已更名为经十东路，成为一条城市发展带、经济隆起带和生态景观带。东石河项目项目所在区位隶属于章丘明水经济开发区、拟建成全国重要的交通装备制造基地，加快重汽产业园、孙村交通装备工业集聚区等载体建设，重点发展整车、专用车、摩托车、零部件和铁路货车五大类产品。1.位置关系：项目所在地距济南30公里，距章丘15公里。位于济南东部与章丘的汇合点，处于纽带位置，发展潜力巨大。2.交通状况：地块位于章丘市明珠东区，南临胶济铁路，北临城区东西向主干道汇泉路，东临章丘市的东环路——世纪东路，西临石河大道，交通网络四通八达。3.周边环境：项目周边基本配套（学校、医院、商业）设施完善，是明水城区东部极具发展潜力的地块。二、项目内部环境分析宗地地块规整，呈较规则的梯形。地块较平坦。该地块内需要等待村庄的搬迁。东石河项目第五章、项目SWOT分析一、项目优势(S)1.大盘规模优势：规划面积30万平米以上，规模宏大。2.交通便利优势：地块位于明珠东区，北临城区东西向主干道汇泉路，东临章丘市的东环路——世纪东路，交通极为便利。3.配套完善优势：地块周边学校、医院、购物场所齐全，周边建有成熟社区——明珠小区，配套设施完善。4.二、项目劣势(W)。1.性质劣势：项目为旧村改造工程，开发商势必在村民的拆迁、回迁等问题上困扰。2.运作时间长，市场风险大：因本项目规模大，开发周期长，必将受到一些不可预见的市场情况影响，这加大了项目运作的风险。3.项目周边及内部缺乏自然景观：自然景观对住宅项目来说属于稀缺资源，本地块上的附着物较为破旧，无景观效果。三、项目机会(O)1.借势发展：章丘市撤市为区的发展前景，大济南东拓成为发展方向。2.产品创新优势：项目的规划以人为本的原则以及低碳环保的原则都是一大创新优势。东石河项目四、项目威胁(T)1.市场竞争日趋激烈：济南市区近段期间，大盘数量众多，集中上市，冲击市场，造成房地产市场的过渡饱和，降低项目的竞争力。2.区域竞争激烈：章丘城区、开发区内已建项目、待建项目众多；开发单位既有本地地产龙头又有外地开发企业；带来章丘市房地产市场的极度竞争。第六章、区域消费者研究一、客户调查分析根据市场现状结合项目自身情况，我司利用5天时间，有针对性地对济南、章丘进行了购房消费需求调研，共发放问卷350份，回收有效问卷300份。分析思路：首先，对所有样本中考虑购买东石河项目住宅的消费者进行总体分析，然后再对这部分购房者中济南客户群体和章丘客户群体样本分别进行需求特征分析。东石河项目1.购房意向分析：章丘市民意向购买开发区住宅32%68%有计划无计划济南市民意向购买开发区住宅52%48%有计划无计划整体客户群体购买开发区住宅意向分析49.8%50.2%是否从上表可以看出，在我们所选取的样本中，计划在章丘明水开发区购买住房和无计划购买的客户所占比例各占到一半，可见，在章丘购买住房的倾向度很大，也可以看出章丘明水开发区的发展前景是被大部分人所认可。东石河项目2.教育配套分析章丘客户群体教育配套分析0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%幼儿园小学初中高中济南客户群体教育配套分析0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%幼儿园小学初中高中整体客户群体教育配套分析0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%幼儿园小学初中高中纵观当前楼市，教育配套是消费者在购房选择时考虑的重要因素。从本次调研结果中可以看出，针对东石河项目，购房者要求配套初中的比例是最大的，其次是小学，两部分购房者的比例分别为61.0%、54.4%。鉴于有购房计划的客户群体中，年龄段主要集中在30—45之间，其子女年龄段在5—15岁之间，受教育阶段正处于小学、初中，所以对这两类学校需求较大。因为现在的购房群体趋于“年轻化”，年龄段主要集中在25—35岁之间，他们很关心子女的上学问题，有的甚至是为子女上学而另