上饶高铁财富广场策略报告（PPT36页)

高铁财富广场营销策划报告杭州斐然房产营销策划目录4：租赁策略3：项目租赁产品及客源分析1：上饶整体规划及宏观分析2：高铁新区地块分析PART1上饶整体规划及宏观分析5年后你还在上饶吗？5年后的你会变成什么样？早已离开上饶去寻找远方的诗和田野？或者依然留守上饶对它爱得深沉……无论你变成什么样！上饶不会停止前进的步伐5年后的上饶翻天覆地的变化简直逆天。。。一、上饶五年内规划—序言一、上饶五年内规划—高铁时代5年后上饶所有所有县（市、区）将全部通铁路，铁路运营里程超过789公里，快速铁路里程达到405公里。昌景黄（南昌-景德镇-黄山）高铁路线，结束上饶余干、鄱阳无高铁历史；上饶市—灵山—三清山—德兴—婺源将会开辟旅游观光小火车互联。一、上饶五年内规划—交通互联时代广丰—上饶将开通城市轻轨5年后三清山机场将北广深等一线城市也纳入上饶人的3小时生活圈，上饶与一线城市的联系将更为紧密，区位优势进一步放大。一、上饶五年内规划—交通互联时代5年后上饶市将实现所有县（市、区）全部通高速公路。全市的公路总里程将达到2.15万公里，四通八达的公路网络结合高速铁路网，将形成一个功能完善的综合交通枢纽，全面覆盖全市。已建成通车的德兴--怀玉山上饶最美公路一、上饶五年内规划—现代化建设上饶美术馆、上饶创业园城市规划展示馆，除了这两个建筑群落，上饶还将建立群艺馆、档案馆、老年福利中心、妇女儿童活动中心、食品药品检验检测中心、新火车站综合枢纽立体停车场、三江导托渠等十大功能性项目一、上饶五年内规划—景区规划上饶野生动物园，5年后的上饶只会更好玩，届时上饶5A景区将达到4个以上、4A景区18个以上，全市5A景区达到6个以上、4A景区达到40个以上、3A景区达到20个以上;全市将有100个以上A级乡村旅游点(其中5A20个、4A30个、3A50个)、200个以上休闲农业和乡村旅游特色村、300家乡村旅游模范户、400家金牌农家乐、50个以上特色旅游乡(镇)一、上饶五年内规划—医疗规划5年后上饶将建成中心城区“10分钟急救圈”、农村地区“30分钟急救圈”，彻底解决市民看病难问题，城北医院目前已经破土动工，规划总建筑面积约16万平方米，项目总投资10亿元人民币。设计病床1500张，最大可容纳1800名住院患者，门急诊每天最大可接待5000人次，计划2年完成土建施工，预计2020年投入使用。城东医院也被提上日程。一、上饶五年内规划—教育规划5年内上饶将投资9.14亿元，新（扩）建学校共9所，其中：新建中小学校6所，即：高中1所、初中1所、九年一贯制学校2所、小学1所（含幼儿园）、幼儿园1所；改扩建小学2所（其中1所含幼儿园）；续建项目1所，新建校舍24.38万平方米、新增学位19695个。一、上饶五年内规划—城东教育规划日前，上饶市第一中学新校区、第三中学及城东学校（暂用名）规划建筑设计方案评标情况汇报会召开。1、城东学校市城东片区急需新建一所九年一贯制学校，规划选址在凤凰东大道以南、中航城对面，学校占地面积63.4亩，总投资1.06亿元2、第一中学新校区在凤凰大道以南、稼轩大道以东、站前西路以西、绿苑路以北处建设市第一中学新校区，新校区占地面积259.3亩，总投资约3亿元；3、市第三中学市第三中学因老火车站整体规划，已被拆迁，学生短期分流在市六中、实验中学就读。在创业路以南、明淑路以东处新建市第三中学，学校占地面积50亩，总投资1.71亿元；4、2000㎡幼儿园规划在中航城5年后上饶将成为“一带一路”的内陆开放高地、长江经济带绿色产业聚集区、国家绿色城镇化先行示范区、具有国际影响力的山水文化旅游城市。5年后的上饶更加充满机遇更加充满挑战也更具魅力日前，由《第一财经周刊》发起的《2016中国城市商业魅力排行榜》出炉，该榜评估了中国城市的商业魅力，为中国城市分级。根据这份榜单，北京、上海、广州、深圳的一线城市地位依然不可动摇。南昌入选二线城市，赣州、上饶、宜春为三线城市，而九江由2013年的三线城市降为了四线，同是四线城市的还有萍乡和抚州，剩余的为五线城市。上饶入列三线城市！南昌二线，九江被划为四线二、部分三线城市火车站周边房价表三线城市火车站周边房价表城市房价均价赣州5768元/㎡上饶（房价）5033元/㎡宜昌6049元/㎡绍兴8840元/㎡张家口6337元/㎡桂林5716元/㎡泰州6873元/㎡芜湖5916元/㎡临沂4830元/㎡衢州8043元/㎡目前上饶房价相比三线城市火车站周边房价处于中下游标准，随着上饶的城市发展，火车站周边配套完善，高铁经济圈的完整建设，上饶的高铁商圈房价一定直追三线城市的平均水准，因此，上饶高铁经济圈意味着投资潜力较高的商圈，具备超高的未来性！上饶各板块均呈现较强的发展格局上饶目前处于南延、西进、东拓的局面，其中高铁经济圈就属于城市东面。晋升三线城市，成就发展价值没有比城市门户高铁经济圈的发展价值更能标榜三线城市的标准。未来价值可期！宏观分析结论Reopportuniti城市迅速演变，发展迅猛随着医疗、教育、科技、交通等配套的完善，五年内上饶就将呈现崭新面貌。PART2高铁新区地块分析一、高铁经济区规划图二、高铁经济圈区位图今年作为我市“十三五”规划开局之年，各项建设呈“井喷”之势，其中高铁经济试验区内启动的十大高铁新区项目，正按市政府重点项目建设要求实施“倒计时”推进。记者近日从市政府办公厅了解到，这十大高铁新区项目进展顺利，我市正以十大项目为抓手，高起点规划建设上饶高铁经济试验区。上饶十大高铁新区项目“倒计时”推进三、上饶高铁新区十大项目进度表大数据中心已完成发展规划编制呼叫和服务外包中心已完成《建设方案建议书》修订，落实技术条件保障措施并细化建设内容创新创业孵化中心签订了合作协议，研究制订了《大数据产业发展规划概要》建筑科技产业园已签订合作协议，目前正组织策划和招商饶商总部基地已签约，并与市规划、国土、供电、供水等部门对接，正加快推进土地挂牌的前期工作大型现代农副产品交易中心已完成红线确认、规划方案等基础工作，正就正式合同履行征求意见、审定等程序电竞城市综合体已对项目内容进行了调整，明确了签约时间巨网科技创新园已签订合作协议，正会同相关部门制定第一阶段推进工作方案城东大型旅游综合体完成了概念性规划编制方案高铁农都综合体项目庆台公司负责部分已完成项目备案这是高铁经济圈发展时代！！！片区项目综述Reopportuniti周边各大功能项目的正式批文和崛起宣告高铁经济圈即将来临。必然是发展价值和投资价值为商圈核心价值！！！一个新商圈的形成必然承载着城市功能和片区配套完善等使命，但商业项目同时起着刷新片区GDP的功能属性，未来性毫无疑问是所有投资人看好的前提。PART3项目租赁产品及客源分析一、1#2#产品户型统计1#2#面积区间套数1077658767776127381143893381003861384838目前只有114,127㎡的户型为两房，其它均为一房或套房，建议93㎡以上的全部调整成两房。二、3#4#产品户型统计面积区间套数452045368756896343#4#3#4#公寓小面积产品居多，符合正常面积配比情况。但从营销角度考虑，建议75㎡的户型调整成两房。三、户型分析项目3#4#公寓主要有45㎡、53㎡两种户型为主，3.3米层高，公摊约27%，公寓户型主要有如下特点：1.有45㎡，53㎡，75㎡、97㎡等多种房源，可自由组合，分割成两房、三房等满足不同需求。2.公寓总价低、首付低、月供低。3#4#公寓分层平面图1#2#分层户型图项目1#2#公寓主要有50-127㎡多种户型，3.6米层高，公摊约30%，户型主要有如下特点：1.产品丰富可自由组合分割，满足办公居住等不同需求。2.3.6米层高自由组合空间，国际标准商务硬件配置雄踞高铁核心。各类物业风险评估：基于产品概况梳理和发展情况分析界定如下——确定初步的租赁产品：从竞争项目产品的角度思考，1#-4#主要以公寓、酒店、SOHO产品定位，除酒店外，其它都是可以针对有租赁需求的人群展开租赁工作。酒店式公寓及精装SOHO租赁为主四、公寓租赁客源分析区位上饶市、上饶县、广丰、项目周边乡镇人群毕业生、上饶浮动人群（外来务工人员、外来经商人员、外来公务员就职人员等）喜好同等区域及产品看价格、同等价格看装修及家电配套完善性、周边配套五、SOHO租赁客源分析区位上饶市、上饶县、广丰、项目周边乡镇、外地人群办公人群：新增创业者、中小型企业居住人群：毕业生、上饶浮动人群（外来务工人员、外来经商人员、外来公务员就职人员等）喜好同等区域及产品看价格、同等价格看装修及家电配套完善性、周边配套六、公寓客源基数分析高校毕业生普通高校：0.7万人；成人高校：0.2万人；中等职业学校：1.36万人；流动人口2015年：180万人（外来务工人员、外来经商人员、外来公务员就职人员等【公务员招考岗位每年3000余人】）七、SOHO客源基数分析高校毕业生普通高校：0.7万人；成人高校：0.2万人；中等职业学校：1.36万人；流动人口2015年：180万人（外来务工人员、外来经商人员、外来公务员就职人员等【公务员招考岗位每年3000余人】）居住人群办公人群上饶本土已注册企业：3231家外来企业：1382家新增创业人群：待定上饶办公集中地：财富广场、亿升广场、洪客隆、信息产业园、阳光时代商会大厦、金杨帆大厦、外商国际、海关大厦、房地产大厦等；PART4租赁策略手法一：主动出击，定向宣传拓客手法二：新媒体（微信、网络、集市）先行传递租赁信息及产品信息手法三：产品推介会手法四：整合资源“公关营销”手法五：以利诱导，低价租赁，加快租赁一、租赁手法思考手法六：样板房呈现，让租赁和购买客户给与体验式居住机会1、保证同类产品的租赁价格竞争力；在围绕项目整体销售目标及商业所需的人气带动下，以最实惠的租赁价呈现市场，引起轰动；2、和销售同步，充分利用租售并行；在产品达到租赁条件时与销售同步，保证项目热度及人气，为后续所推产品带来附加值；3、公寓单栋优先推送，试水租赁市场，评估租赁及销售成果；前期我们需要试水我们的产品定位是否合理与销售进度是否匹配因此3#4#公寓产品优先推送，面积段简单仅45/53/75/96㎡四个产品；4、SOHO产品租赁大客户优先原则；在SOHO产品租赁过程中以整层、半层客户或领导型企业、品牌企业为优先，提高项目档次，提高项目附加值；二、租赁策略思考关于租赁策略三、租赁轴线步骤3#正式对外租赁4#楼进行托管酒店洽谈1#2#正式对外租赁（根据3#租赁及销售情况评估可临时调整策略）Thanks