世联XXXX年成都中粮·香榭丽都项目策略总纲及执行报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/82019/9/8香榭丽都项目策略总纲及执行报告呈送：中粮集团成都有限公司本报告是严格保密的。2回顾：前三次报告中已达成的共识本报告是严格保密的。3目录项目基础分析客户分析项目目标沟通市场及竞争分析核心价值分析营销执行竞品分析市场分析本报告是严格保密的。品牌目标4►树立并巩固中粮地产作为一线品牌开发商在成都市场的业内地位。►完整诠释中粮作为世界级全生活链供应商的品牌内涵，从御岭湾国际化的资源，到祥云国际化的气质，最终落脚到香榭丽都国际化的品质生活。目标沟通本报告是严格保密的。5全年完成销售255套，月均36套，合销售面积约44600平米，占项目总可售面积76%目标销售金额6亿，力争清盘目标沟通年度目标销售目标本报告是严格保密的。6目标沟通近期目标作为中粮第三个项目，11年唯一新盘必须首开成功!开盘劲销150套，实现3.5亿以上市场口碑业界好评本报告是严格保密的。7目录项目基础分析客户分析项目目标沟通市场及竞争分析核心价值分析营销执行竞品分析市场分析本报告是严格保密的。8一环二环2.5环红牌楼片区外双楠片区高新产业技术开发区丽府丽都丽都公园檀香山本案神仙树片区桐梓林片区高端区域成都城南三大传统富人集中区之一——丽都片区。稀缺城市景观资源紧邻丽都公园，坐享成熟公园资源；2.5环内将无公园社区面市。项目区位区位：三大传统富人区之一，区域内最后紧邻丽都公园的精品社区本报告是严格保密的。9区位：生活配套成熟且高品质，交通便捷紫荆生活圈大悦城生活圈双楠红牌楼生活圈红牌楼家乐福中粮大悦城双楠伊藤家乐福大世界丽都生活圈生活方便未来四大商圈环抱，生活、教育、商业等配套设施成熟。交通便捷毗邻二环路，离未来地铁三号线步行10分钟，至机场仅15分钟车程。项目区位本报告是严格保密的。10未来发展：汽配城东迁，国际BLOCK街区逐渐成型，区域周边形象进一步提升。►2007年红牌楼规划打造国际BLOCK街区，居住商务、文化、休闲、服务一体商圈；►红牌楼丽都板块作为成都城市副中心之一，呈““一心、一轴、两片、四带”分布；►专业汽配市场东迁，提升现有人居环境。项目区位本报告是严格保密的。项目区位基础经济指标►基本指标：占地面积：31.5亩住宅建筑面积：约60955㎡商业建筑面积：约2744㎡容积率：2.8车位配比：1：1.8绿地率：30％总户数：347户。本报告是严格保密的。12►2.8稀缺低密度成都市三环内容积率基本在3.0以上，本项目容积率2.8，建筑密度23%，属于城市稀缺的低密度产品►12层纯板楼设计无高楼林立的压迫感，全板楼设计，类花园洋房，南北通透，采光面大，户户观景，景观面丰富►围合布局、融入周边环境私密性佳，较区域其他项目居住舒适度更高项目本体规划：12层板楼围合布局，仅2.8低容积率城市稀缺产品本报告是严格保密的。13►浅灰色石材立面，耐久日新给人大气稳重感且不显沉重压抑；►注重对廊柱、阳台铁艺等细节处的刻画，在大气的同时兼顾项目细微处的精致。立面：成都少有的柔美法式建筑风格，演绎别样风情总平图外立面入户大堂项目本体本报告是严格保密的。►在保留传统法式园林“中轴对称”景观的设计基础上，摒弃部分传统法式园林设计的生硬厚重感，更多的添加一些柔美软性元素如：木质凉亭、弯曲小径等；►在植物选用上，选用法式代表性植物，多考虑整体效果的渐变性和层次感，局部多选用藤蔓植物烘托其浪漫的氛围。园林：法式印象派园林设计，烘托出整个项目浪漫写意的庭院感总平图园林景观图园林景观图项目本体本报告是严格保密的。户型：豪华与舒适大户型设计►平层面积段：85-201㎡，共计329套；►跃层面积段150-380㎡，共计17套►商铺面积段83-165㎡（可拼合），共计18套项目本体B154.69，169.88C179.89，201.47A1137.3-141.4A2159.6-167.2A3131.4-132.1D1150.33，179.11D285.22，88.47本报告是严格保密的。150㎡以上大面积豪华型占总套数75％，且绝大多数为拼合户型，销售存在一定难度户型面积段套数比例两房85㎡—88㎡226.34%三房131㎡-141㎡6719.31%小四房151㎡—179㎡18152.163%大四房179-202㎡6619.02%五房以上202㎡以上113.17%►按面积段分布比例，150-202㎡占总套数五成以上;►按面积段分布比例，四房户型占总套数六成以上。项目本体楼栋住宅套数商业套数建筑总面积预计产值(亿元)住宅套数比1栋77714354.711.8422.19%2栋66612071.111.5419.02%3栋149027348.933.5042.94%4栋5559924.751.2715.85%►项目共四栋，总套数347套，总建筑面积63699平方米，预计可实现总产值约8.15亿元。本报告是严格保密的。17智能化一卡通实行业主配送制社区智能化社区环境智能化社区安防智能化家居智能化彩色可视对讲系统智能一卡通预留室内环境控制系统管道光纤入户灯光系统智能化周边防护智能化双重巡更系统快速泊车系统相对归谷强调高科技，本项目智能设计更具有人性化背景音乐智能化项目本体本报告是严格保密的。18同御岭湾、祥云国际一起，本项目业主将享有中粮高端服务权益少儿op帆船训练营中粮山地高尔夫山湖皮划艇大悦城►享受中粮高尔夫会员优惠；►享受山湖皮划艇俱乐部优惠；►享受儿童op帆船夏令营组织活动权益；►享受大悦城VIP会员权益项目本体本报告是严格保密的。►引入商务服务内容►垃圾分类处理、低碳、环保►“一卡通”中粮产品配送►社区文化建设►社区公共秩序维护►管家式服务模式►“零干扰”服务模式物业服务：在御岭湾、祥云国际基础上进一步升级，中粮五星级物业标准，香榭丽都·特别订制项目本体本报告是严格保密的。20项目本体小结►区位：三大传统富人区之一，生活配套成熟高端，最后的城市公园物业之一；►规划：12层纯板式设计，配合豪华舒居产品，近3000㎡法式风情街，7000㎡景观园林，是二环路仅有低密度稀缺住宅项目；►服务：业主可享受中粮一体化高端配套权益，五星级物业管理服务。本报告是严格保密的。21目录项目基础分析客户分析项目目标沟通市场及竞争分析核心价值分析营销执行竞品分析市场分析本报告是严格保密的。4月15日国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上可停贷。5月10日，中央宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。6月4日住建部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》9月29日住建部：“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。10月20日住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。11月03日中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委联合印发通知规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。2月份开始，成都市正式实行“商品房调价申报制”，管控房价暴涨暴跌。凡是没有经过调价申报程序或正在申报没有向社会公示的商品房按原价销售。4月15日5月10日6月4日9月29日10月20日11月3日经国务院批准，财政部核定四川发行2010年地方政府债券规模为180亿元。这一债券规模居全国首位。债券期限分为3年和5年，其中3年期126亿元，5年期54亿元，分别占70%和30%。2月5月29日6月7日8月18日9月14日11月18日成都市房管局通报了一系列房地产市场的监控政策——“四个严禁”、“一个加大”剑指开发企业捂盘惜售、哄抬房价、期房转让、虚假买卖等房地产市场上存在的违规行为，成为成都市执行国家宏观调控政策的重头戏。8月18日，成都市房管局举行了加强经纪行业规范管理新闻通气会，宣布出台的《成都市管理局关于进一步加强房地产经纪行业规范管理的通知》。首次明确从事中介的个体工商户在取得营业执照后，须在当地房管部门办理备案手续，领取备案证书。此次成都市房管局再出重拳，标志着房管局将进一步加强房地产经纪行业规范管理。《四川省人民政府关于加快发展公共租赁住房的通知》9月14日正式出台，对新建公租房的面积作出了强制性规定，设区城市中所有商品房项目必须按照3%至5%的比例配套建设公租房。成都市房管局以及各区（市）县房管局将严格贯彻执行境外个人买房“一人一套”的政策。通知明确了以今日为时间“临界点”，预售商品房以商品房预售合同备案时间为准，商品房现房销售及二手房买卖房屋以登记受理时间为准，在今天及以后发生的，按新政执行。行政金融市场背景政策走势：2010年楼市调控政策出台密集，政府调控楼市决心不改本报告是严格保密的。23市场走势：政策调控均为短期影响，无一例外的被成都楼市的快速发展抵销，长期市场看好►供应方面：二次调控前存量持续走高，而二次调控后有所降低，响应新增供应也有所下降；►去化方面：二次调控后，由于成都迟迟未出执行细节，故对市场信心影响不大；市场背景本报告是严格保密的。242011年将成为成都的豪宅年，市场放量预计达到300余万平米，将进一步激化对高端客户资源的争夺区域楼盘名称存量建筑面积建筑形式容积率预计产品核心卖点入市时间市中心朗御23088超高层7.35100以下精装小户型，200平米大户型地段，景观，科技2010年3月保利中心357797高层超高层5.087-150观景大宅地段+产品2010年6月望今缘40000高层4.0200㎡以上望江大宅景观+地段2011年上半年都汇华庭199229超高层8.5主力为50-130㎡高层精装房地段+纯居住2011年12月底九龙仓·雍锦汇14674超高层3.96300平方左右高层豪宅地段+品牌2011年初城西南置信丽都花园丽府11951316-18层小高层3.0120-300平米产品+片区+景观2009年11月蓝光公馆188116750016-18层板楼3.8预计为200平方以上大户型产品+片区+景观2010年9月交大归谷8656413层小高层2.8预计为180平方米左右精装科技+地段2010年11月祥云国际社区100278叠墅，高层2.2113-334平；230-500叠墅地段+国际化+地铁2010年11月神仙树大院40480高层3.0100平方左右小户型地段+生态2007年7月新界24000多层2.2160㎡洋房低密居所,花园洋房2007年12月城南新中心时代晶科名苑274981高层4.9150-180㎡户型地铁沿线，地段2008年10月誉峰241544高层3.3180-545㎡豪华居住区,国际化社区2009年11月中海城南一号286054高层2.85300㎡左右大户型豪华居住区,地铁沿线,低密居所2009年4月长城半岛城邦280715高层4.26200㎡左右临江大户型地段+景观2009年9月龙湖世纪620829超高层9.9150㎡左右户型地段+生态2008年10月都城雅颂居159348高层4.295-135㎡高尚住宅地段+品牌2010年9月市场背景本报告是严格保密的。25客户分布：本项目所处的区域成都主要富人聚集地其中之一，区域内存在巨大购买潜力►老成都人流行一句话：南富西贵►西门：金沙、浣花溪由于历史原因，自古就是老成都富人聚集地；►南门：90年代末开始崛起，丽都片区、双楠片区、紫荆片区、桐梓林片区也汇集了老成都最先富起来的那一部分人。浣花溪市中心、九眼桥周边城西南片区（双楠、丽都、紫荆、桐梓林）金沙片区市场背景本报告是严格保密的。2