世联_深圳金地梅陇镇项目二期策略执行报告_118PPT

金地梅陇镇项目二期策略执行报告世联地产2006年11月30日谨呈：深圳市金地住宅开发有限公司商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。2006年，“梅陇镇”成为房地产市场一种特殊现象，它给平淡、传统的房地产市场带来了些另类的惊喜，而惊喜过后它又留下了什么？梅陇镇式的趣味平面、梅陇镇式的调侃对话、梅陇镇式的超前展示等等，梅陇镇2期小档案10栋9栋11栋12栋15栋13栋二期占地面积4.1万平米，总建筑面积约12.9万平米，总户数1218套。二期户型配比户型面积区间合计比例二房7520116.50%中三房95-10546037.77%大三房110-12039532.43%四房130-14016013.14%复式23020.16%合计1218100%实现07年下半年消化1218套的高速；整体实现8000-8500元/平米的高价；实现金地龙华品牌巩固，客户美誉度建立的高质；整体销售目标“三高”目标07年第1季度实现3个亿的回款目标分批按阶段稳步提升项目价格阶段销售目标综合分析1综合分析通过对政策、规划及市场环境分析，对于07年市场趋势及区域竞争情况做出判研——政府：代表缺失者说话下一代、后来者的利益可持续的发展观（市场参与人与未参与人的利益）用钞票投票，发展不均衡GDP发展观（规模化、完全市场化、短视）政府：代表缺失者说话下一代、后来者的利益可持续的发展观（市场参与人与未参与人的利益）用钞票投票，发展不均衡GDP发展观（规模化、完全市场化、短视）政府：代表缺失者说话下一代、后来者的利益可持续的发展观（市场参与人与未参与人的利益）下一代、后来者的利益可持续的发展观（市场参与人与未参与人的利益）用钞票投票，发展不均衡GDP发展观（规模化、完全市场化、短视）用钞票投票，发展不均衡GDP发展观（规模化、完全市场化、短视）政府代表缺失者说话，目的不在于抑制房地产市场发展。政策出台的背景A六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国务院召开常务会议，国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准银监会强调将提高房地产贷款风险权重；大幅提高购买多套住房的首付比例九部委十五条规定6月1日起90平米以下住房必须占面积的70%以上，首付不低于三成深圳公布国十五条实施细则2月3月4月5月6月央行加息：自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。2006年上半年政策轴2006年下半年政策细则06年上半年政策频繁出台，宏观调控力度加强。下半年政策出台频次和力度有所放缓，市场进入平稳发展的自然阶段。第一阶段：新政出台前后约1个月内主流工薪大盘A货豪宅低密度//景观//稀缺豪宅项目属性30%2.8-3.2万万科十七英里85％9％19％16%100％销售率8.47万波托菲诺1.2万鸿景翠峰0.69万金地梅陇镇1.62万卓越浅水湾2.6万香蜜湖1号价格项目主流工薪大盘A货豪宅低密度//景观//稀缺豪宅项目属性30%2.8-3.2万万科十七英里85％9％19％16%100％销售率8.47万波托菲诺1.2万鸿景翠峰0.69万金地梅陇镇1.62万卓越浅水湾2.6万香蜜湖1号价格项目1）购房、投资逐渐理性；二三级市场热度骤降；2）市场观望情绪强烈，包括开发商与消费者；3）高于顾客心理预期的产品销售难度凸现；定位合理的品质楼盘仍然需求旺盛，前景看好，如金地梅陇镇。第二阶段：新政出台后约1-3个月案例1：金域蓝湾3期，7月15日开盘，当天销售过半。案例2：7月28日，宝安地块高价成交，为房地产市场注入一支强心剂。案例3：7月30日，星河丹堤当天成交额达7个多亿元。案例4：8月27日，80后街开盘，当天销售率超过70%。案例5：９月９日，慢城二期开盘，当天销售率约44%。市场对政策消化的反应政策的出台对于深圳房地产市场短期产生一定影响，但3-4个月后市场回暖。近期全国各地房地产市场动态1、北京数百地产项目遭暗查，隐瞒利润最高达57%。2、建设部：中小住宅将出台标准户型设计3、全国房价与收入比深圳排榜首，高达15.72。4、2010年深圳作为全国试点，不再出售毛坯房。5、新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍。6、温州集资建房人欲建全国联盟，深圳加入。7、建设部：楼市“大盘”将成调控对象。8、银监会通知：地产商信托融资渠道收窄。9、全国房价高位运行，国务院对房产调控效果不满意。10、06年前三季深圳、北京房价持续上扬，增幅高达政府对于房地产市场调控及管理的范围愈来愈广，手段愈来愈多，但目前调控效果尚不理想，预测未来政府监管房地产市场的范围和力度将持续加大。深圳市住宅建设规划（2006-2010）规划下的市场供给图1.4.1深圳2006年土地供应情况分布统计2006－2010年，深圳将建设各类住房69万套，总建筑面积5700万平方米，未来住宅供应量很大，但基本集中在龙岗中心城、宝安中心城、龙华、坪地、公明、沙井、松岗等地。而2006年下半年，深圳市土地房产交易中心计划今年内完成共计114万平方米（包括部分租赁住房用地）居住用地的出让，它们分别位于宝安、龙岗两区。而特区内则只有数宗加油站、酒店、幼儿园用地出让。B规划下的住宅市场供给特征——遵循2/8原则，置业关外成为趋势毋庸置疑。深圳市住宅建设规划（2006-2010）特区内住房类型配比商品住房政策性住房=8210.7万套958万平方米4.1万套245万平方米（面积比）特区外住房类型配比商品住房政策性住房=8244.3万套3972万平方米9.9万套525万平方米（套数比）宝安25.1万套2248万平方米56.6%龙岗19.2万套1724万平方米43.4%其中，特区外商品住房：商品住房建筑面积比例---特区内:宝安:龙岗=1:2.3:1.8政府层面：政策执行力度较大，政府决心坚定，目的明确，政府监管市场的手段日益完善，开发商不应对逃避政策抱有幻想；政府对于目前市场宏观调控的结果并不满意，部分城市房价持续迅猛上扬，预计未来政府依旧会加大房地产市场的规范力度，同时寻求多种手段下的共同管制。市场层面：“黑蜘蛛”效应：大量中低价位、中小户型普通商品住房的开发建设，将对其周边的区域造成影响，从而对中小户型房地产市场产生不良影响，令市场价格被严重拖低。交通等基础配套设施严重匮乏，带来开发/置业问题：新增住房重点发展地区中，光明、沙井和坪山等地区因交通严重匮乏，若集中大量进行住房开发，难以在短时间内同时有效解决置业者的居住和工作问题。深圳房地产走势最终取决于供求关系，目前价格依然坚挺；土地资源的稀缺，市场刚性需求的存在，决定了楼市的繁荣；业主层面：中小户型投资客将暂时停手；但是，由于未来大户型、别墅等产品日益稀缺，故有实力的投资客仍在寻找此类产品的投资机会。政策调控力度大，密度高，对购房者会有短期心理影响，预计今年内此影响会逐渐消除；未来市场趋势判研C市场竞争分析关口片区龙华镇区民治片区坂田片区坂田片区在万科、中海的带领下，挟春华四季园等之势，当为龙坂地产最举足轻重的区域关口片区最优的区位条件，极佳的资源使得该片区始终扮演着龙坂的当家角色之一生旦净末丑二线拓展区具备刚猛男子的性格，大气磅礴但缺乏底蕴，焦躁的性格注定成为龙坂的急先锋民治大道片区最为老套、缺乏发展空间，沦为配角的角色成为必然龙华镇区自我封闭、不求进取，开发水平与其它片区相比已经拉开差距龙华房地产市场格局：二线拓展区、关口区、坂田区将成为龙坂客户争夺的主战场楼盘项目名称均价占地面积住宅建面总套数（元）（平方米）（平方米）（套）春华四季园一期二批681440781368中海月朗苑14栋659320589.2332城色650042370548金地梅陇镇一期6937127903.721238碧水龙庭一期678662828.40(总)100806.551068世纪春城650032932.850650348万科城7865126700中海月朗苑5栋676722310.67292春化四季园一期二批949817863102城投七里香榭一批756545629472香堤雅苑62001166537054.15511南国丽园720025409.1766066.35424阳光新境园71001466964716752万科第五园164400星河丹堤48320珠江旭景佳园6100520791470001419总计1074839.6市场竞争分析——06年竞争回顾（面积-总价交叉分析）2006年1-10月份共新推项目13个，总建筑面积1123159.6平方米；在本次面积-总价交叉分析中选取其中的11个项目作为对象（此12个样本总建面为1060200.4，占所有供应量的94%，能够较为真实地反映该区域整体面积-总价交叉情况；其中没有列入统计的项目为中海月朗苑14栋、城色）。备注：1.以上所有楼盘信息来源于世联地产数据中心以及深圳市房地产信息网；2.以上楼盘的均价信息截止日期为2006年10月份；3.主要样本项目面积——总价交叉分析（只分析面积在70平米以上的产品）：市场竞争分析——06年竞争回顾（面积-总价交叉分析）总价段40--50万RMB50--60万RMB60～70万70～80万80-90万90-100万100万以上总计占比面积段（平米）建筑面积销售率建筑面积销售率建筑面积销售率建筑面积销售率建筑面积销售率建筑面积销售率建筑面积销售率（平米）（%）（平米）（%）（平米）（%）（平米）（%）（平米）（%）（平米）（%）（平米）（%）70--8036712.75103195.382477.6142385.7315.14%80-9051619.3745283.0496902.4110.30%90-10020382.954449.36355378385.268.33%100-1102925.278069.2644458125452.4613.34%110-12042741.734460.15230233586103810.8511.04%120-1406769.9866469.43290022700128839.3813.70%140-160466766010010677611.35%160以上158164.8158164.816.81%合计36712.75178122.85223020.9689241.1389492.483162240964.8总计940716.89940716.89100.00%结论：2006年1-10月可售面积总量为1060200.4平方米；统计案例的70平米以上产品总可售面积为940716.89（占总面积比达到88.73%）；70平米以下产品供应总量为117616.84平米，在大部分项目里面均有零星分布，比例出入不会太大。供应产品的总价分布区间主要集中在50-70万，面积区间主要集中在100-110平米之间。市场竞争分析——07年竞争预判：时间轴线图金地梅陇镇花园2期1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度2006200720081季度2季度2009碧水龙庭2期世纪春城4期七里香榭2期金地梅陇镇花园3期金地梅陇镇花园4期潜龙二线拓展区地块中航项目鹏润达项目深国投项目新鸿项目绿景项目鸿荣源龙一号项目A818-0206地块A817-0127地块第五园4期旭景佳园后续阳