中原_深圳龙岗新城_中海康城花园_整体开发战略报告_139PPT

重新定义2008奥体时代背景下的龙岗中心城遐想。。。本报告旨在通过对龙岗中心城市场格局的审视与检索，分析发展商与客户之间的角色变化，以此为依据，重新定义龙岗中心城和本项目的未来！《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网目标实现利润最大化目标引领者地位，树立市场标杆报告思考点Q1：受90/70新政设限，市场及产品可利用空间均受限制，我们该如何应对？Q2：未来龙岗中心城海量供应，市场格局突变，我们该如何突破困局？Q3：拍卖土地，楼面地价成本￥3217元，售价高企，项目价值如何最大化的体现？总体开发战略30％大户型价值最大化原则，入市时机的把握，将最优资源保留至最好时机推售。补缺型产品策略，有效规避市场竞争，差异化路线。借势奥体新城，营销稳中创奇！Q1:90/70新政受限Q2：市场供应海量Q3：拍卖土地，售价高企稀缺资源运用，挑战群雄，价格与速度并行，稳固品牌。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网报告架构项目解析品牌·地块分析市场新政·历程·现状·趋势预测竞争区域·项目·格局分析定位市场定位·形象定位策略开发模式·开发策略·产品规划客户分析·趋势《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网地块分析项目解析品牌全局高端化开发，奥体项目的战略意义地块按等级初步划分为三个区域《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网万科真正的竞争对手只有中海——王石相对于万科营销派“软型”房企，中海属于技术派“硬型”房企——业内人士中海印象：强大的产品、资金实力——客户中海凭借优质产品、精湛规划设计赢得市场广泛认同外界看中海阳光棕榈园中海怡翠山庄深圳湾畔花园中海深圳发展历程体量时间19981997199619951994199319921991199019892003200220012000199920042005海富花园海滨广场海丽大厦10万30万20万海连大厦海珠城中海苑中海华庭中海丽苑怡美山庄中海日辉台量的积累20062007广泛知名度本项目成为领导者中海跨入“全局高端化”开发时代大山地香蜜湖一号月朗苑怡瑞山居本项目为中海全面进军龙岗中心城赢得先机；参与城市运营的社会责任与经济利润双赢局面；以品牌效应模式挑战市场。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目基本经济指标位置：龙岗如意路黄阁坑北路交汇处土地用途：商住用地土地面积：118799.42㎡总建筑面积：380160㎡容积率：≤3.2覆盖率：≤30%住宅面积：357320㎡商业面积：1.5万㎡开发要求：套型面积90㎡以上住房面积占总开发建筑总住宅面积70%以上。项目四至东南侧如意路北面住宅区、小学南面厂区西侧远山景地块中部地块分析地块呈不规则长形，西面临山，并拥有远山景观资源；地块中部有两座25-30米高差的原生山体，内环境资源丰富，易于产品打造；地块内山体将项目分隔出南面、北面两块平坦地块；地块东西距离较窄，南北向距离长，不利于楼栋的南北排布，产品设计需考虑最大化南向资源；项目周边仍处于奥体板块建设初期，配套成熟尚待时日；商业面积规模中等，分散于各区，整体规划将受到一定程度限制；项目西面规划中的外环路，有一定的噪声影响；地块分析B区A区C区根据项目地块情况，将地块分为A/B/C三个区，按地块资源分别评级为：A区（特优）——南坡山体资源、地势高，环境景观、朝向均好性强。B区（优）——地势平坦，西南面远山景，靠近区内山体和主入口。C区（良）——临山体北坡，东西距离较窄，与南区被山体阻隔。A区原生态山体可打造为山体公园，独享自然景观。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网龙岗中心城房地产市场现状新政影响分析未来趋势预测市场新政后龙岗市场仍低迷，提出预警。快速发展期，户型同质化，内向型需求。海量供应，品牌大盘云集，供需失衡，格局突变行政手段2005年5月七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2006年5月“国十五条出台，提出90平方米、双70％的标准。2006年6月对“国六条”细则的执行和落实，严格落实中央政策。2006年7月进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查。房价得到稳定，前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。落实和严格执行新政将成为后期政府调控的重点。如防止偷面积、打通户型等打政策擦边球的现象出现。新政回顾效果政策转向《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网年3月央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。2005年7月23日人民币升值，开始实行浮动汇率制度。2006年4月28日央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点。2006年8月19日金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。金融政策前三季度经济同比增长10.7%，运行稳定。重在规范市场准入制度，短期内无人民币升值和加息压力。新政回顾效果政策转向土地政策国土资源部采取四大措施加强土地供应调控。“国十五条出台，提出90平方米以下占地区总量70％以上的标准。2006年7月《深圳市2006年度土地供应计划特区内房地产用地将寄希望于城中村的改造。2006年8月深圳公布住房建设五年规划，明确至2010年将新增各类住房69万套，要求90平方米以下住房超七成。未来5年土地供应量确定，开发商向关外发展。后续土地政策由于供应量的确定，重点将放在规范土地供应以及打击土地闲置等方面。2005年6月2006年5月新政回顾效果政策转向2006年1-9月份商品住宅成交均价走势分析图7450822382707935957299499778101529345020004000600080001000012000123456789月份价格(元)成交均价走势2006年1-9月份商品住宅成交面积(建筑面积)走势分析图758489.66332736.6707746.6646522.8734194.5527483.1299313.3399097.64598280100000200000300000400000500000600000700000800000123456789月份平方米成交面积走势新政前后商品住宅市场走势分析1-6月新政出台供应结构调整观望情绪需求仍旧刚性，价格硬挺7-9月调控政策落实观望情绪减弱信心增强,传统的金九市场楼价表现强劲数据来源：深圳中原深港研究中心数据来源：深圳市国土局随着供应量的增涨，9月市场成交持续上涨，全月成交5077套，环比8月增长25%411875196630671753462855406450778793010002000300040005000600070008000900010000123456789成交面积也持续上涨，9月市场成交46万平米，环比8月增长18%332737707747646523527483299313389994.194600007341957584900100000200000300000400000500000600000700000800000123456789新政影响分析二级市场整体供应成交均有较大幅度的增涨，市场出现回暖迹象。项目名称区域开盘日期成交均价（元）万科城坂田7.2913000共推出348套，当日售出146套当日销售率：42%星河丹堤Ⅰ期龙华7.3032000共推出204套，当日售出81套当日销售率：40%万科东海岸盐田8.2615000(按建筑面积）共推出251套，当日售出150套当日销售率：42%金域蓝湾Ⅲ期福田7.1616500共推出427套，当日售出240套当日销售率：57%信义锦绣花园龙岗8.205700共推出913套，当日售出近700套当日销售率：76%城投·七里香榭龙华，9.3，7500，当日销售率：86%新政后主要推售项目销售状况分析新政二个月后新开售楼盘成交业绩喜人，高端物业仍旧涨声不断；开盘项目主要集中于龙岗、宝安放量龙华价格天花板被屡屡打破新政对楼市影响逐渐减弱大市数据来源：深圳中原深港研究中心土地供应情况及未来趋势分析2006年土地供应区域分布区域2006年计划出让已出让土地占全市已出让土地比例第四季度预计出让土地宝安58.8㎡20.6万㎡22.08%38.2万㎡龙岗45.3万㎡43.1万㎡46.20%2.2万㎡合计104.1万㎡63.7万㎡68.27%40.4万㎡根据《深圳市2006年度土地供应计划》，2006年政府将出让104.1万㎡住宅用地，集中于龙岗和宝安关内购买力外扩，关外产品竞争力增强，购买力溢出效应明显。2006年居住性土地用地目前为止供应区域分布宝安,38.11%福田,1.84%龙岗,33.05%罗湖,0.60%南山,26.40%数据来源：深圳中原深港研究中心年度2006年2007年2008年2009年2010年商品住房用地(平方公里)2.372.31.951.71.68其中：新供应住宅用地(平方公里)1.051.61.551.41.4盘活存量用地(平方公里)1.320.70.40.30.28从五年政府的规划来看，新增供应土地大部分集中在关外的龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井、坪山等地，特区内后续供应将持续紧张，且开发主要集中于旧城改造，价格势必高企，未来五年，关内外土地供应持续失衡,需求外扩.区域商品房新批用地2006-2010年利用存量2006-2010年关内（平方公里）0.41.2宝安区（平方公里）2.92.2龙岗区（平方公里）2.71.6数据来源：关于实施＜深圳市住房建设规划(2006-2010)＞的通知新政影响分析10202613074719364817734168371.5173411.64148522.8243356215764050000100000150000200000250000300000123456789数据来源：深圳市国土局龙岗9月新增供应面积约13.4万平米,环比8月减少50%,套均面积约112平米015682019252691911108404268216134432.24187627292490050000100000150000200000250000300000350000123456789新政影响分析龙岗区市场各项指标环比均有大幅度下降，龙岗市场观望情绪较其它区重。龙岗9月成交14.9万平米,环比8月下降14%050001000015000200002500030000350005月6月7月8月9月平方米龙城国际成交量走势020004000600080001000012000140005月6月7月8月9月平方米依山郡花园成交量走势中央悦城成交量走势020004000600080001000012000140003月4月5月6月7月8月9月平方米水岸新都成交量走势新政后龙岗个案情况新政出台后各盘成交量显著下降，但龙岗区市场仍低迷，处于预警期。0500010000150