中原城市综合体开发战略-宝城22区项目定位报告

深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城22区项目定位报告深圳中原·事业四部•当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。•这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。前言深圳中原·事业四部前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？深圳中原·事业四部一、市场现在价格？深圳中原·事业四部深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但06年供应量太少，导致需求量被迫减小。2000-2006年深圳商品住宅供需量(万M2)96171771269755759472481290172580664757880350060070080090010002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品住宅批准预售面积商品住宅销售面积自2002年以来供应量持续下降自03年开始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加剧。深圳中原·事业四部深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬2000-2006年深圳商品住宅价格走势9170704059805680557054125581500055006000650070007500800085009000950000年01年02年03年04年05年06年连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。2005年深圳房价涨幅达18%2006年涨幅高达30%，每平米涨价超过2000元，全市均价突破9000元。深圳中原·事业四部深圳西岸(新中心区)滨海新城碧海中心区海滨居住区新安西乡老城成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。宝安中心组团——房地产格局深圳中原·事业四部自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I尚都I天悦龙庭II金成时代金泓凯旋城I尚都I尚都I金泓凯旋城I金泓凯旋城I西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城I5900金泓凯旋城I7500风临州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸观邸2004年2006年2005年天悦龙庭I9月950012月13000凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域区间价格：10000-13000元/㎡数据来源：中原深港研究中心深圳中原·事业四部代表楼盘：宏发领域物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间占地面积:36297.19平方米总建筑面积:168000平方米总户数:13542006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价新中心区典型楼盘深圳中原·事业四部碧海中心区区间价格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700绿海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/㎡持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。截至2006年12月，最高价达8200元/㎡12月8200富通城三期区间价格：7200-8200元/㎡数据来源：中原深港研究中心深圳中原·事业四部碧海中心区典型楼盘代表楼盘：富通城三期产品特点：独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸引大量客户，引发高价高销；住宅空中廊院+大量赠送面积，户型均好性及尺度感较强，受居家客户喜爱价格走势：11月首批复式公寓均价8500，普通住宅7700；12月二批普通住宅均价8200。。。深圳中原·事业四部2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）盘源套数建筑面积(㎡)总价(万元)单价(元/㎡)鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安老城区区间价格深圳中原·事业四部根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区10000-14000元/㎡均价7500-10000元/㎡均价7200-8200元/㎡均价目前价格关系深圳中原·事业四部二、市场未来价格发展趋势深圳中原·事业四部未来价格——深圳价格走势研判1、2007年，深圳价格仍将大幅上涨原因：深圳土地供应短缺，07年楼市仍然供小于求深圳经济高速发展，居民购买力能力提高人民币的持续升值、奥运经济、申大成功等利好消息对楼市剌激深圳刚性需求巨大，泡沫不大，房价仍有较大上涨空间。2、2008年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小原因：：需求略有减小——股市走出低迷状态，房价高企，投资资金转入股市或其它投资品，投资及投机需求减小，高企房价也将使部分购房需求转化为无效需求供需关系趋于平衡——国际案例显示，奥运会后房价并不会出现较大波动，如04年雅典、00年悉尼、96年亚特兰大奥运会后房价并未有下跌，房价主要还是由区域供需关系决定，深圳人口众多，人口结构特殊，刚性需求仍然强劲，但06-07年供应结构调整后供应量并不能大幅增长，供需关系趋于平衡深圳中原·事业四部未来价格——宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平原因：宝安占全市人口接近1/2，人口众多，刚性需求仍然较大宝安旧城改造开始启动，被动需求大大增加宝安借助大型国际港口建设及投产使用，经济发展将再上新台阶，城市综合优势将继续提高宝安08-09将与关内无缝对接，近期、远期前景看好，将继续吸引大量关内客户群深圳中原·事业四部新安宝安中心组团西乡福永南1、政府扶持——深圳关外八大组团规划出台，宝安中心组团脱颖而出。重点发展：房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业；以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。宝安房地产市场发展机遇其功能定位是：１)西部发展轴的综合服务中心２)全市重要的物流基地深圳中原·事业四部地铁1号线关口淡化宝安深圳一体化深港西部通道地铁站新湖路地铁一号线宝安大道2、交通改善——带动经济发展及区域融合宝安房地产市场发展机遇新区快速公交系统5号线预计2010年通车老区深圳中原·事业四部现代物流区2008年2020年二期建成投产700万标箱2007.12一期部分投入运营2008年一期全部建成投产250万标箱2005.4一期开工大型现代物流区即将形成，未来大量的人流、物流及就业机会对于宝安中心组团多数楼盘而言是利好的！3、大铲港建设带动宝安经济大力发展宝安房地产市场发展机遇深圳中原·事业四部大户阔而豪、小户酒店－商务化关键词：断层；分化；导火索：价格飞速的提升；市场供应结构调整趋势：产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的各区域发展趋势——宝安中心区项目名称/暂名开发商总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度预计推出时间鸿荣源N11项目(熙龙湾）鸿荣源620打桩2007年底深业新岸线3期深业18.3825.5未动2007年底第五大道二期高发8.3310未动2007年底金鸿凯旋城二期屹海达实业10.7525未动工2007年底花样年N2项目花样年2.513未动工2008年润恒N6地块润恒2.236.7未动工2008年宝利N2项目宝利2.697.61未动工2008年润恒N11地块润恒3.5810.7未动工2008年泰华N7项目泰华7.6532.18未动工2008年泰华N11项目泰华4.518未动工2008年A004-0102天健1.95.07未动工2008年合计173.76深圳中原·事业四部各区域发展趋势——碧海中心区序号项目名称/暂名开发商总占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)预计推出时间1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16区航空城东部202007年底3惠明盛西乡项目惠明盛2.78.62007年底4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年7锦新明项目锦新明2.66.82008年8宝恒78区项目宝恒414.12008年9保利项目保利3.56.32008年10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年11盛侨实业项目盛侨实业3.76102008年12广兴源项目广兴源4.915.82008年13泰丰项目泰丰1.42008年14中信华南地块中信华南2.88.32008年15招商西乡项目招商4.07122008年居家实用型关键词：海滨大道；飞机航道；导火索：价格飞速的提升；关内土地供应不足；西岸交通改善趋势：片区住宅价值寻找新的目标客户，实现区域价值最大化。深圳中原·事业四部各区域发展趋势——新安老城区舒适享受、酒店化关键词：旧城改造；配套成熟；导火索：周边区域价值整体提升；城市旧城改造趋势：视旧改项目规模而定,寻找价格与价值平衡。项目名称/暂名位置开发商总建筑面积(万㎡)近期建筑面积(万㎡)工程进度预计推出时间新安湖8区旧改宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详37-39区旧改宝安南头关口旁深圳市盘田投资7520未拆迁不详26区旧改前进路旁深长城+中洲65.530未拆迁不详本项目22区勤诚达7635未拆迁08年合计230100深圳中原·事业四部根据以上分析，预计08年宝安各区域价格排位形式为：宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区深圳中原·事业四部三、市场未来价格预测深圳中原·事业四部宝安未来价格——一级市场决定走势20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A104-0111西乡碧海中心区27806.613.08217010003.84555.31050034500840027000A104-0111西乡地块，未来2-3年价格将达到10500元/㎡以上宝安06年下半年招投标地块情况分析20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A511-0023光明67079.852.012475030004.31893219.4890015000715012000A511-0023光明地块地块，未来2-3年价格将达到8900元/㎡以上A412－0045松岗地地块，未来2-3年价格将达到6500元/㎡以上20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A412-0045松岗43581.882.488897100002.0372060650011000520088009月份主流开发商看重中西部市场，大量的