XXXX0427_荣华地产凤城七路项目_定位报告(中期汇报稿修

本报告是严格保密的。11项目机会挖掘4各物业市场机会——市场机会。本报告是严格保密的。写字楼酒店商业公寓住宅市场机会分析——发展阶段需求预测城市格局区域格局甲级写字楼市场乙级写字楼市场商住公寓市场2本报告是严格保密的。非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上三产产值小于1000亿元1000-2000亿元2000亿元以上经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场特征写字楼市场未发育，大型企业的自建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业市场并未细分出来。产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构。市场足够细分，写字楼市场走向成熟，市场表现出明显的产品细分特征代表城市三、四线城市长沙、太原、武汉、哈尔滨、济南、郑州杭州、青岛、大连、合肥、沈阳北京、上海、广州、深圳、天津2011年，西安人均GDP7029美元，第三产业产值1993.91亿元。西安写字楼从办公物业与城市发展的匹配性规律来看,西安写字楼市场处于市场化发展期向市场化成熟期过渡阶段，写字楼市场机会巨大发展阶段3本报告是严格保密的。写字楼【经验值法】2012-2020年西安市商务办公需求面积保守估计约300万平米，市场空间和机会较大需求预测4GDP发展和写字楼需求面积呈明显正相关关系，经测算，在人均GDP处于7000-10000美元之间的国家或地区中，人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2800平方米/10万人。2247957)78.846102800(1000%5.1441.7212m2012-2020年写字楼新增办公面积：2011年西安市常住人口846.7837万人，人均GDP为7212.41美元；按西安市GDP平均增长率14.5%计算，2011年新增办公需求：至2020年，西安市写字楼的吸纳量为466.51万平米考虑写字楼10%的正常空置率，西安市商务总体量为518万平米国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10％左右247957*（1+14.5%）+247957*（1+14.5%）2+247957*（1+14.5%）3+247957*（1+14.5%）4+247957*（1+14.5%）5+247957*（1+14.5%）6+247957*（1+14.5%）7+247957*（1+14.5%）8+247957*（1+14.5%）9≌4665124.11㎡截止2011年12月中旬，写字楼市场存量大约为118.35万平米，高新区未来写字楼可见供应量大约87万平米，经开区未来写字楼可见供应量大约19万平米；预计西安市至2020年写字楼需求量大约为518—118—87—19=294万平米4本报告是严格保密的。5绕城高速西高新经开区中心城区高新区——依托高新技术产业、知名企业密集，是西安写字楼发展的热点区域•支柱产业：信息、生物、新能源等•产品水平：产品水平较高、形象、配置、配套较优•价格：均价8000-10000元/平，最高实现18000元/平；租金50-80元/平/月，个别项目实现120—130元/平/月•客户类型：全球500强，国内大型企业，主要为IT、通讯、电子、高科技等,价格承受能力较强•代表项目：高新国际、旺座国际城、都市之门经开区——依托汽车、电子产业，集中沿未央路分布，成为继高新区之后的又一写字楼热点区域•支柱产业：商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料•产品水平：外立面形象较好，配置、配套尚存有提升空间•价格：写字楼：租金35-55元/平/月；商住公寓：租金15-30元/平/月•客户类型：依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主，地产、装饰、电子等行业居多•代表项目：经发大厦、利君V时代、第5国际、赛高国际城内——城市商业、商务中心，办公氛围成熟、但无新项目供应•产品水平：形象、配置均较高•价格：租金80-120元/平/月•客户类型：世界知名公司、国内顶级企业，地产、银行、通讯、科技、服务等•代表项目：中大国际、长安国际中心2010.08-2011.08各区域办公市场成交比例城东3%城西1%城南16%城北20%城内1%高新59%写字楼西安市办公市场以高新、城北和市中心为主，经开区依托其区域的规划利好，已成为办公市场热点区域城市格局本报告是严格保密的。719436825101112未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路14凤城七路至凤城八路间板块现状：市政府所在区域，目前办公物业较少，以商住和乙级写字楼为主；发展前景：受西安市行政中心北迁影响，该区域将成为经开区未来发展的政务、商务核心区，商务氛围浓厚，写字楼具有极大的发展潜力；凤城二路至凤城五路，未央路沿线发展现状：区域成熟度较高，聚集经开区主要的办公物业，以乙级写字楼和商住办公为主，品质较低；发展前景：受土地供应限制，写字楼发展空间有限，停车问题较大。利君V时代赛高国际凯鑫国际第五国际天地时代广场经发大厦天心大厦中登大厦赛高街区新界白桦林居海博广场未来区域发展将形成以政府为核心的高端商务聚集区。写字楼经开区现有办公物业主要分布在凤城一路至凤城五路、凤城七路到八路之间的未央路沿线，以乙级写字楼和商住办公为主区域格局6本报告是严格保密的。经开区继高新区之后将成为未来第二大商务办公区，商务氛围浓厚，办公需求显著。城市格局区域格局经开区在政府北迁的利好下，商务办公初具规模，目前主要办公市场集中在凤城二路至凤城五路之间，以乙级写字楼和商住办公为主，未来发展重点将围绕市政府形成新的商务核心区，发展潜力巨大。经开区未来规划利好明显，未来城市及大区域商务潜力巨大；本区域将成为西安行政、商务核心区，高端的商务发展定位无可替代；目前区域缺乏标杆办公产品，本项目有机会树立标杆，引领区域形成商务新磁极；西安写字楼整体市场处于市场化发展期向市场化成熟期过渡阶段，写字楼产品细分将逐步显现，需求将大幅提升。发展阶段小结7本报告是严格保密的。代表项目：高新国际、招商大厦、都市之门硬件标准：写字楼立项，层高3.9-4.2米，8-14部品牌电梯，中央空调租金实现：120元/平米市场口碑：——“高新市场上高端写字楼屈指可数，认可度最高，最成熟的是高新国际，招商大厦、都市之门从形象和配置都很高端，林凯国际外立面一般，但是配置上可以比肩市场上高端写字楼”商住写字楼甲级写字楼乙级写字楼1%代表项目：迈科国际、洛克大厦、新长安广场、经发大厦硬件标准：写字楼立项，层高3.5-4米，3-6部品牌电梯，多数配置中央空调，整体品质弱于甲级写字楼租金实现：60-100元/平米代表项目：唐沣国际、旺座现代城硬件标准：住宅立项，写字楼标准建设，层高3-3.3米，3-4部品牌电梯，中央空调租金实现：50-60元/平米评价标准世联对西安市场写字楼的评价标准8本报告是严格保密的。甲级乙级商住都市之门绿地·领海绿地·智海林凯国际招商大厦高新国际商务中心长安国际中大国际经开区中心城区西高新区现状项目名称项目体量（平米）租售情况已入住招行大厦70303早期售罄高新国际51800租售结合中大国际只租不卖长安国际租售结合在建或部分入住林凯国际65618只租不卖都市之门300000售罄绿地领海100000在售绿地智海60000团购售罄目前咨询高新国际的写字楼客户还是非常多的，平均一个月能达到40-50组，真正有实力购买的写字楼大客户也在1-2组，主要是能与我们竞争的甲级物业太少了；西安的甲级写字楼屈指可数，高新国际、招商大厦，都市之门，再加上目前在招租的林凯国际，其他的现在没有盖起来，不好说品质，因为甲级写字楼还是要从后期的运营来看的；——高新国际租售中心西安市甲级写字楼分布：市场现状西安市甲级写字楼主要分布于高新区，根据世联对写字楼评判标准，经开区目前无甲级写字楼，市场供应少，发展潜力巨大9本报告是严格保密的。甲级乙级商住市场现状与高新区相比，经开区目前缺乏甲级写字楼，市场存在空缺，未来发展空间巨大甲级高新国际、招行大厦、林凯国际等高新区写字楼市场经开区写字楼市场甲级无乙级迈科国际洛克大厦新长安广场等商住唐沣国际旺座现代城等乙级经发大厦利君V时代赛高国际等商住海璟国际第5国际天地时代广场等与高新区相比经开区缺乏甲级写字楼，市场存在空白，未来发展空间较大10本报告是严格保密的。甲级乙级商住项目名称售价实现（万元/平米）租金实现（元/平米*月）入住率招商大厦--110-12065%高新国际1.8120-150100%林凯国际--126--都市之门1.3-1.6（尾盘价）80-12050%绿地领海1.2-1.3----绿地智海1.2--100%高新区甲级写字楼市场表现高新区甲级写字楼整体表现良好，售价水平为1.3-1.8万/平米、租金主要为100-120元/平米月，入住率受开发时间影响，差距较大11本报告是严格保密的。甲级乙级商住项目名称建筑面积（万平方米）标准层大堂电梯车位空调层高（米）面积（平米）挑高（米）数量品牌数量配比（车位/面积）都市之门304.233001214蒂森克虏伯30001：100中央空调高新国际143.75150014.88三菱4201：300中央空调招行大厦7.03.7515601212日立7001：100中央空调林凯国际4.73.823485-109天津奥蒂斯1761：270中央空调绿地领海103.918005-46未定16001：63中央空调产品力水平西安甲级写字楼产品力水平较高，在电梯品牌、车位数量及空调配置均领先于其他写字楼产品12本报告是严格保密的。甲级乙级商住项目名称物业管理软性配套创意休闲空间物业公司物业费都市之门C/D栋未定，A/B为上海东湖物业15-16元/平米（包含物业费、电梯费和中央空调）千人大会堂（使用较多，用于会议及企业活动等）、餐厅——高新国际天地源物业，仲德梁行为顾问12元/㎡·月+空调费+信风费+水电费（平均6.36元/平米），共18.36元/月35F会议室，37为餐厅，目前已经全部作为办公间租出32F/37F设置阳台，配有少量的商务休闲空间招行大厦志诚丽柏物业15.8元/平米（冬夏，物业+空调+电梯）12（春秋，物业+电梯）无无林凯国际北京国贸物业为顾问公司18元/平米（包含物业+电梯+空调+新风）无无产品力知名品牌物业15-18元/平米配套不足休闲交流氛围不足产品力水平甲级写字楼均引入品牌物业管理公司，保证入驻企业办公环境和品质，但软性商务配套和休闲空间打造不足，可作为项目发力点之一13本报告是严格保密的。客户结构西安市甲级写字楼购买客户以外地、陕北等投资客为主，包含部分自用兼投资储值的企业；使用客户多为世界五百强和知名企业于西安的分公司和办事处甲级乙级商住客户类型客户来源置业目的置业关注点购买客户本地投资实力较强的中大型企业，企业高管、行业老板等，注重产品的稀缺性及投资升值潜力资产处理•稀缺地段•高端形象•品质配套外地投资以陕北能源型客户为主，占投资客户的50%，注重投资升值潜力资产处理•超高层建筑•高端形象•差异化办公气•品质配套自用兼投资投资意识较强烈的企业，多属于成熟实力型企业，公司已具备规模和影响力；以自用为主，兼备资产储值；办公自用资产保值升值•地段•品质形象•高端配套使用客户多为世界五百强企业及国内知名企业于西安的分公司，企业规模大，实力雄厚，行业涵盖外企、机械类、金融类、科教类、事务所、地产类等企业，以经开区客户为主，兼顾全市企业。办公自用•地段•品质形象•高端配套14本报告是严格保密的。甲级乙级商住“不临路还是有可为空间的，建议把形象展示一定要做好，在立面上做足功夫，最好能做些西安市场上没有的创新；其次要把办公气场做足，让人一进去就有不一样的感觉；如果把形象做足，我会考虑买，产品档次做到和目前区域内其他高端写字楼就行了，因为那样才有升值