XXXX年上半年长沙市房地产项目市场运行状况监测报告_61页

长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011年上半年】2011年7月目录1．2011年上半年市场导读_________________________________________41.1市场重点资讯及政策导读_____________________________________________41.2长沙内五区供应与成交情况导读_______________________________________41.3长沙市场导读_______________________________________________________42．市场资讯及政策动态___________________________________________62.1中国政策动态________________________________________________________72.1.1金融信贷层面__________________________________________________________72.1.2土地开发层面__________________________________________________________72.2长沙政策动态_______________________________________________________112.3长沙市政建设动态___________________________________________________122.4地方政策与市场动态_________________________________________________162.5解读_______________________________________________________________212.5.1中国政策层面解读_____________________________________________________212.5.2长沙市政策层面解读___________________________________________________222.5.3市政建设层面解读_____________________________________________________222.5.4地方政策与市场动态解读_______________________________________________233.长沙市一级土地市场运行监测____________________________________243.1长沙全市土地市场监测______________________________________________243.1.1长沙市一级土地供应情况_______________________________________________243.1.2长沙市一级土地成交情况_______________________________________________243.2长沙市（五区）土地市场监测________________________________________263.2.1长沙市（五区）商住用地供应情况_______________________________________263.2.2长沙市（五区）土地成交情况___________________________________________263.3解读_______________________________________________________________284.长沙市二级商品房市场运行监测__________________________________294.1长沙市商品房市场监测______________________________________________294.2长沙市（五区）商品房市场监测______________________________________324.3长沙市（五区）楼盘市场监测________________________________________374.4解读_______________________________________________________________475.长沙市房地产营销动态监测______________________________________495.1长沙房企2011年上半年销售情况监测_________________________________495.2长沙楼市2011年上半年销售前十监测_________________________________515.3长沙典型高密度豪宅个案____________________________________________525.3.1开福万达广场_________________________________________________________525.3.2北辰三角洲___________________________________________________________545.3.3保利国际广场_________________________________________________________555.3.4运达中央广场_________________________________________________________565.3.5藏珑湖上国际花园_______________________________________________________575.3.6华远华中心_____________________________________________________________595.3.7绿地中央广场___________________________________________________________601．2011年上半年市场导读1.1市场重点资讯及政策导读2011上半年央行6次上调存款准备金率，每次上调0.5%，至6月达21.5%历史高位上半年两次加息，分别上调存贷款基准利率0.25%，一年期存贷款利率分别已达3.25%、6.31%2011年1月26日，国务院出台“新国八条”；1月27日同意房产税试点五年内建保障房3600万套，其中2011年任务1000万套5月1日，“一房一价”正式实施3月4日长沙出台限购令；3月31日长沙出台限价令望城正式成为长沙第六区1.2长沙内五区供应与成交情况导读新增供应与成交雨花区为五区热点，均价方面开福区居首位1.3长沙市场导读岳麓区开福区天心区雨花区芙蓉区新增供应186.08万㎡新增供应129.88万㎡新增供应123.78万㎡新增供应73.52万㎡新增供应48.5万㎡成交182.65万㎡成交117.48万㎡成交126.44万㎡成交62.24万㎡成交29.35万㎡销售均价（元/㎡）：81397774776062736056注：以上均为商品房岳麓区开福区天心区雨花区芙蓉区新增供应186.08万㎡新增供应129.88万㎡新增供应123.78万㎡新增供应73.52万㎡新增供应48.5万㎡成交182.65万㎡成交117.48万㎡成交126.44万㎡成交62.24万㎡成交29.35万㎡销售均价（元/㎡）：81397774776062736056注：以上均为商品房五区四县2010上半年2011上半年同比土地市场（万平）供应总供应115.29188.6163.60%商住用地86.25103.9720.54%成交总成交474.26367.96-22.41%商住用地226.11176.61-21.89%供应市场（万平）施工商品房4901.646290.5828.34%商品住宅3750.144612.8423.00%新开工商品房1251.431433.5314.55%商品住宅955.381017.446.50%竣工商品房632.87747.8318.16%商品住宅513.34567.8110.61%批准预售商品房872.04873.510.17%商品住宅793.54775.02-2.33%存量商品房911.861228.4134.71%商品住宅762.47887.8916.45%销售市场（万平）商品房（万㎡）1101.75815.11-26.02%商品房均价4194604244.06%住宅（万㎡）1026.98766.95-25.32%住宅均价（元/㎡）3954567743.58%注：红色数据为同比下降内五区2010上半年2011上半年同比土地市场（万平）供应总供应45.5588.7894.91%商住用地21.3453.37150.09%成交总成交88.51178.29101.43%商住用地39.8265.9265.54%供应市场（万平）施工商品房3790.034448.4617.37%新开工商品房1041.11897.27-13.82%竣工商品房450.44527.2817.06%批准预售商品房663.23561.76-15.30%商品住宅578.75502.74-13.13%存量商品房538.61805.4149.53%商品住宅467.56587.5125.65%销售市场商品房（万㎡）741.90518.16-30.16%商品房均价（元/㎡）46996906.7447.00%住宅（万㎡）685.91487.37-28.95%住宅均价（元/㎡）4389649047.87%解读：长沙2011年上半年商品房成交面积同比减少26.2%。年初受翘尾效应与契税提高的影响成交量维持高位，二月为春节长假成交清淡。3月4日长沙限购令出台，令传统的金三银四旺季萎靡不振，甚至让一度延后推盘放量的开发商，寄希望于“红五月”，房交会惨淡的成交量，令市场愿景也落空。进入6月之后，房地产调控政策的集合效应开始显现，开发商优惠幅度加大，市场进入僵持阶段的敏感期。从土地成交看政府层面。手里有粮，心里不慌。2011年上半年长沙土地成交量同比减少22.41%，但市内五区土地成交量同比增加101.43%，成交金额增加83%。新峰认为，2011年上半年的长沙土地市场在市内五区，而非四县。土地供应重心由原来的芙蓉路与五一路城市主干道两厢地块，已经转移至湘江两岸区域。从成交量看开发企业层面。销量下降，扩张谨慎。2011年上半年长沙五区成交量同比下降30.16%，跌幅高于全市水平。结合全市新开工量同比增加14.55%，市内五区则同比下降13.82%的情况，从数据反映，在销售量下降的2011上半年，开发商普通放慢推盘节奏或用“以销定产”的策略来应对市场的冲击。2011年上半年的土地市场成交集中在一季度，例如九龙仓拿下56亿的东牌楼地块，二季度土地成交量较少。新峰认为，开发企业谨慎扩张策略显露。从量价关系看购房者层面。量跌价升，限购观望。2011年上半年全市住宅均价5677元/平方米，同比上涨43.58%，同期销量下降22.41%。受限购令及银根收紧，将部分投资住宅的需求挡在门外，加上受政策影响消费者降价预期影响，观望态度浓厚；而新房市场价格上涨幅度较大，因此造成上半年购房需求整体减少。新峰认为，在通货膨胀的强烈预期之下，长沙房价的大幅上涨；与房地产政策调控下购房者的观望态度并不矛盾。预测2011年下半年：结合长沙中化方兴梅溪湖地块开始布局，可以预计在三季度中后期、四季度（与2010年第四季度类比推论）有可能成为今年长沙土地供应的主要阶段，在相对宽松的环境下，土地溢价率也将相对较高。商品房销售成交量价关系上，新峰综合各方因素，尤其是长沙供大于求的背景之下认为：成交量将持续维持上半年低迷走势；房价方面，在通货膨胀的强烈预期之下，新峰认为长沙房价上涨之势悬念不大。其涨幅