XXXX年东莞房地产市场总结回顾报告_中原_30页

东莞中原物业顾问有限公司1报告提要一级市场：二级市场：供应方面：受政策调控影响，供应明显放缓。2010年东莞商品房新增供应545.96万㎡，共57436套，面积同比09年上升15.18%，相对于需求来说仍然偏紧，城区供应明显下降，镇区供应放量剧增，受政策调控影响，住宅供应明显萎缩，商用物业供应“爆发性”放量，中小户型为供应的主力产品，大户型受政策调控影响供应前高后低，体量大幅降低。需求方面：调控政策层出不穷，整体成交二次探底。2010年东莞商品房成交总面积为499.55万㎡，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比09年下降15.62%。镇区成交占主角，泛深圳区域取得不错成绩，西北片区房地产崛起成交全线飘红；成交分化严重，高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强，交投两旺，同比分别上升30%与50%；但普通住宅成交受调控影响较大，同比09年下降30%，同时深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞，开发商销售收入“二八现象”明显，20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。价格方面：价格分化明显，普通住宅中位房价为5733元/㎡，同比上涨8.03%。2010年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多，这些成交量的增加使得整体价格被拉高，但回归到以自住属性为主的普通住宅（毛坯）来看，相比前两年稳中有升。分物业类型来看：商品房均价为7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均价6383元/㎡，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/㎡，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/㎡，同比09年上升12.6%。东莞中原物业顾问有限公司2供需方面：供需矛盾有所缓解，供求关系由严重失衡趋向缓和。2010年东莞商品房供应有所增加，但增速明显放缓，需求受政策影响有所压抑；使得供求关系比例由09年的严重失调（0.8：1）逐步趋向缓和（1.09：1）。其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1：1。然而2011年供应预计大幅放量，需求经历累积后持续释放，供需从供应偏紧向供需平衡转变。住宅潜在供应量达到770万平方米，供需比预计从2010年的1：1向1.5：1转变。三级市场：据东莞中原地产研究中心数据监测，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增长52.72%；成交面积为289.03万平方米，同比增长15.64%；成交金额共90.11亿元，同比增长34.23%；成交均价3118元/平方米，同比上涨16.08%。2010年东莞二手房市场呈现出旺销局面，成交大幅增长，创出历年新高，成交均价突破3000元/平方米大关；结合一手房市场分析，一二手房成交比（按成交面积）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均价比则由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房价差距在持续拉大。东莞中原物业顾问有限公司3一、土地市场土地市场关键数字：统计时间：2010年1-12月数据来源：东莞中原研究中心年度总体叙述：2010年东莞土地市场供需双双迈上新台阶，深究原因不难发现，前三季度全社会固定资产投资总额743.79亿元，同比增长6.5%，远远低于全省24.1%的水平，因为东莞在经历了2008年的金融危机之后，政府财政收入严重受挫，无力加大城建投资，只好择机大幅供应土地，以此填补巨大的资金缺口，国土部门明显加快推地节奏，致使商住用地成交总量超越历史高峰，甚至热点区域的优质地块也再现“地王”；工业用地亦是如此，在产业升级换代加速情况下，全年工业用地继续大幅放量，尤其以刚升级为国家级科技产业园的松山湖最为突出；可见在调控政策贯穿全年的情况之下，2010年土地市场依然得到了迅猛放量。一、2010年土地市场供需两旺，再创历史高峰。2010年土地供应高速放量，再攀高峰。2010年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地237宗，共计707.62万㎡。其中工业用地供应127宗，395.07万㎡，占总供应量的55.83%；商住用地供应74宗，224.68万㎡，占总东莞中原物业顾问有限公司4供应量的31.75%。此外，相比前几年今年几个区域有较多小幅商住地块出让，致使平均宗地面积出现小幅回落。2007-2010年东莞土地成交明细：2010年土地市场成交红火，当中不乏“新科地王”。2010年共计交易土地224宗，成交面积681.92万㎡，同比上升三成有余，总成交金额达到129.33亿元，同比上升38.34%；其中商住用地成交62宗，成交面积204.09万㎡，同比上升10.19%，成交金额为88.47亿元，同比上升34.29%；从成交土地的类型来看，2010年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的57.36%，商住用地位居其次占成交总量的29.93%。此外，最引人瞩目的是万科地产在1月28日，成功竟得地块编号为2010G009-010的虎门金洲村地块，5217元/平方米的楼面地价，再创虎门的地王新高。2005-2010年东莞土地成交供需比从土地供销比走势看，总体上土地需求旺盛，2005年至今土地供销比平均在较低水平，土地市场供求关系相对平衡，但2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显，而进入2009年，由于楼市的销售十分火爆，所以土地市场随之活跃起来，供需比大幅下降。2010年随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，所以供需比出现一定的上升，但整体而言供需还是比较平衡的。二、土地价格温和上升，商业地产即将迎来开发高潮。东莞中原物业顾问有限公司5经历2008年金融危机之后，近2年东莞土地价格恢复上升态势。2010年整体土地单价为1897元/㎡，同比2009年上升4.58%；商住用地成交单价为4335元/㎡，保持上升趋势；从2007年开始由于受楼市的低迷，土地价格迅速下降，并且在2008年触底，进入2009年在楼市销售回暖的情况下，土地成交单价得到一定程度的回升，特别是商住用地，成交单价已经止住大幅下滑的势头，呈现得比较理性。进入2010年虽然全年不断有调控措施出台，热点区域的优质地块也涌现几个新地王，特别是商业、商务金融土地，也迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地达73.11万㎡，可见东莞即将迎来商业地产快速发展的时期。2010年商住用地楼面地价温和上升。从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年达到2674元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高价地的增多，致使全年整体楼面价达到1939元/㎡，同比上升12.48%。2010年商住用地开发商拿地集中度有所下降。东莞中原物业顾问有限公司62010年开发商拿地的市场比较相对集中，排名1-5名的开发商合计占据35.62%的市场份额，不过远低于2009年的51.09%，这主要是由于今年商住用地供应规模加大，并且分散零星所致，但是并不妨碍外来开发商的抢眼表现，前十名当中就有3家来自深圳、广州、佛山。三、2010年土地市场特征总结★严厉政策调控之下，土地供需仍同步迈上新台阶。虽然2010年不断有调控政策出台，但对土地市场的影响无论是广度，还是深度都没有太大的波折，从东莞市场来看，4.27政策出台前的1季度土地市场一度红火，一方面是由于楼市当时延续了09年以来的良好态势，另一方面则是热点区域优质地块的集中推出所致；进入2季度，恰逢政策刚刚落地，东莞的推地却逐步向偏远镇区转移，土地本身条件没那么好，使得市场有所降温，出现几宗小幅地块的流派，但进入下半年3、4季度随着南城总部基地地块，以及松山湖多幅商住地块的上市，市场的活跃气氛再次被激发，并较好的延续到年底，全年的供需都迈上一个新的台阶。★商住用地供应向偏远镇区偏移，对房地产市场是一个积极的信号。2010年偏远镇区的商住用地供应明显增多，这对东莞未来房地产的发展是一个积极的信号，毕竟早期东莞分散的经济产业布局，让房地产市场发展也极度的不平衡，政府此时很机智的向这些区域引导，将是一个双赢的局面，因为对开发商而言，进入这些镇区开发项目，不但拿地成本低，竞争对手少，并且存在一定的市场空白，只要找准定位，激发合理的购房需求，将在这一个局部区域赢得先入为主确立自己的品牌优势。★外来开发商开拓东莞市场，策略千差万别。2010年东莞楼市受政策影响依然十分有限，不少开发商也适时地积极参与土地拍卖，最为引人注目的就是保利地产和佛山钜隆地产。近2年保利地产频繁现身东莞国土局参与土地拍卖，并且都是专攻成熟片区豪宅板块的土地，但屡屡棋逢敌手铩羽而归，最记忆犹新的是莞城体育路地块、以及虎门金洲村地块，直到2010年9月松山湖新城路西侧巨幅商住地块，保利接连击退万科、深业的凌厉进攻，才最终得偿所愿。而来自佛山的钜隆地产拿地策略就大相庭径了，专攻偏远镇区低价地，例如道滘镇厚德村地块、麻涌镇大步村地块成交楼面地价分别为1044元/㎡、1201元/㎡，即使在相对位置好一点的大朗镇蔡边村地块，碰上东方银座集团的阻击，也没有太大波折就收入囊中；可见同样是新进外来地产公司，面对同样东莞中原物业顾问有限公司7的东莞房地产市场，但各个开发商的立场、出发点不同，拿地布局的策略也千差万别。★品牌房企加大持有型物业开发，东莞商业金融用地即将迎来开发高潮。受贯穿2010年全年的国家楼市调控影响，住宅市场投资投机需求得到一定程度的抑制，不少资金蜂拥进入商业地产市场寻找商机，与此同时，全国各大品牌开发商万达、华润、万科等等，也纷纷宣布加大持有型物业，商业地产的圈地造城计划，一时之间全国商业地产开发浪潮趋之若鹭。东莞商业地产也迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地73.11万㎡，而2009年仅为21.33万㎡，其中万达、万科在长安的大型商业项目即将启动，南城总部基地地块被各大房地产公司瓜分完毕，都预示着东莞商业金融即将迎来高速发展的时期。2011年，南城总部基地二期、中央商务区，以及东城世博扩展、虎门、长安旧改是值得深切关注的区域。★商住用地区域集中，但冷热不均。2010年商住用地供需非常集中在几个区域，特别是寮步、桥头、沙田都有多宗大幅商住地成交，位列所有区域的前三名，占到东莞所有商住用地成交的24%；此外，由于房地产发展的不均衡，东莞各个区域的商住用地成交价格差异非常大、冷热不均，热点区域的虎门、长安、寮步高价地频繁出现，甚至超越2007年勇夺新地王头衔，而部分房地产发展滞后的区域，大部分以低价成交，楼面价普遍徘徊在1000元/㎡上下。★商住用地溢价率有所提高，开发商普遍看好楼市长远发展。2010年商住用地供应总量达到历史高峰，与此同时，同比2009年高溢价土地所有增加，其中溢价超过100%的土地达到成交宗数的20.97%，远超去年的8.70%，底价成交也从去年的六成回落到四成，可见今年的土地市场比去年还要乐观，大部分开发商还是勇于拿地，一方面它们的资金链十分稳健，另一方面，东莞楼市的长远发展继续向上。★★品牌开发商拿地比重有所下降。东莞中原物业顾问有限公司82009年楼市的异常火爆，促使各路开发商纷纷开疆拓土，在土地拍卖市场收获颇丰，尤其以外来的碧桂园、金地、龙光，以及本土作战的富盈最出彩，但2010年由于商住供应规模扩大，并且分散在地产发展阶段不同的镇区，所以品牌开发商在拍卖现场出镜的频率少了一些，它们都把目光放在优质地块之上，只有万科、保利进入拿地集中度的前十名，其他大部分地块都被小开发商瓜分完毕。★商住地块供应仍以小幅为主，巨幅地块鲜有出现。从商住用地的占地来看，2010年单宗地块占地在3万㎡以下的为33宗，占到所有地块的53.23%，与2009年基本持平，此外3~5万㎡16宗占25.81%，5~1