XXXX年武汉前三季度房地产市场报告

此报告仅供客户内部使用，未经广东光正行家房地产有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密JUN2013年12月武汉广东光正行家房地产有限公司武汉前第三季度市场监测报告宏观政策土地市场住宅分析未来预判2013PART1宏观政策篇宏观经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长；全国整体量价企稳回升，中高档项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低，一二线城市表现全面好于去年，三、四线城市正逐步分化；土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价；全年商品房交易量有望突破12亿，一二线城市交易量保持平稳。经济：宏观经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长，但不稳定不确定因素依然突出政策：宏观维稳，中央着力长效机制，地方政策微调有紧有松市场：全国整体量价企稳回升，中高档项目销售情况明显走好，刚需涨价后热度有所降低，一二线城市表现全面好于去年，三、四线城市正逐步分化土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价企业：加快推盘提升销售，拿地成本升高，资金压力略有放大预判：全年商品房交易量有望突破12亿，一二线城市交易量保持平稳宏观经济：宏观经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长，但不稳定不确定因素依然突出。发达国家出现复苏迹象，新兴市场增长困难重重：2013年全球经济逐步走出低谷，继续保持缓步增长，形势继续朝好的方向发展，但不稳定不确定因素依然突出，国际金融危机深层次影响仍未消除，跨境金融风险问题凸现，实现世界经济全面复苏和健康成长仍然面临严峻挑战，还有很长的路要走。发达国家经济复苏成为重要推动力量，出现一些好转迹象，但其结构性问题远未解决；新兴市场国家的经济增长普遍放缓，面临较大下行压力。世界银行预测2013年全球经济增长2.4%，较2012年加快0.2个百分点二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机，虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆PART1宏观政策/宏观经济2012年1-2013年10月CPI指数和PPI指数6开发投资：房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖、销售面积持续走高从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。房屋新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看，已经完全走出去年的下跌区域，但较前期水平还相差甚远，仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。PART1宏观政策/开发投资全国土地市场：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价PART1宏观政策/全国土地动态土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，丌断刷新土地单价、总价排行榜。2013年1至8月TOP20地块成交总价门槛已经从去年全年癿17亿上涨至现在癿40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销：1、企业主观拿地的意愿非常强烈。2、土地供应端政府推地的积极性也在增强。3、企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。后市预判：2013年四季度趋势一趋势二趋势五趋势三趋势四价格涨幅过快加大政策收紧风险，开发企业加快推盘以快速回笼资金是必然选择。四季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。四季度供应量继续略高于成交量，去化压力仍在，全国房价总体平稳。全年商品房成交量有望突破12亿平方米，三、四线城市将有较好表现地方政策调整更为灵活，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能出现差异。供求关系决定四季度全国价格稳中有涨，但热点城市上行压力突出地方政策调整更为灵活：主要原因有两点：第一，热点城市高价地块频现加大房价上涨预期，限购限贷等短期行政手段退出的可能性较小，部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险第二，部分城市由于经济下行压力增大，房地产市场呈现低迷态势，政府也可能考虑在限购政策允许范围内做一定调整。土地市场稳定预期作用愈加重要：继“国五条”要求各地加大住宅用地供应后，9月25日国土资源部再度强调保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。去年下半年中国房地产动态政策设计研究组62以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。预计四季度各地政府将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。PART1宏观政策/后市预判全国市场动态：一二线城市市场全面复苏中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%今年1-9月，一线城市癿同比涨幅达到17%，而二线城市癿同比涨幅也达到了22%。一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上癿高位增长，三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势不一、二线步调基本一致。3月仹赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。随着2012年4月仹调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来癿需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288挃数已不本轮回调前癿峰值持平。截至2013年三季度，挃数已连续15个月上涨，赸出调控前峰值8个百分点2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好癿销售情冴保证了企业拥有充足癿周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应癿暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度癿购房者逐渐入市，旺盛癿需求也成为了高房价癿推手。PART1宏观政策/全国市场动态全国名企动态：2013三季度企业排行版发布，万科销售金额领跑，恒大销售面积夺冠2013年上半年，新“国五条”并未阻碍房地产市场的回暖，房地产企业的业绩表现抢眼，品牌企业业绩保持增长；其中，碧桂园的增长幅度最高，达到了97%，除了大环境的改善之外，也得益于其营销模式上的突破。绿地上半年销售额653亿元，同比增长45%，其多元化的产品线，合理的城市布局以及借力资本市场的行动都将继续助推企业的规模和地位更快的提升。，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向或紧或松。在各地短期调控政策出现微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、促进新型城镇化等一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。PART1宏观政策/名企动态2013年前三季度房企销售面积TOP102013年前三季度房企销售金额TOP10小结：宏观经济形势总体评价：123经济弱复苏持续，中央更注重长期改革，短期宏观政策以稳为主限购等行政手段继续，不同城市可能出现差异，长效机制逐步落实历史数据显示，四季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。土地和新开工变化先于新增供应量一个季度，去年四季度热点城市土地市场企稳，今年三季度全国拿地开工全面恢复，四季度及明年潜在供应较为充足。PART1宏观政策/总体小结12PART2土地市场篇从总体供应成交来看，供大于求，今年土地供应计划完成仍有一定难度，土地成交率91.6%，延期流拍较少，成交地块多为二环外储备地块从价格来看，土地楼面价五年来持续小幅上升，商品房售价走高，二环内土地楼面价占比增加明显，土地多以底价成交,偶有地王出现从土地动工情况来看，二环以内动工率较高，主要是由于拿地成本较高，开发商迅速开发有利于资金回笼第三季度武汉47宗地成交216亿元同比大增36%出让地块成交率上升，价格上涨；二环内地块动工率高，利于资金周转•2013年武汉市全年综合用地（含公建、住宅、商业）预计供应为2367万方，较2012年此类用地供地计划有所上升，而截止到2013年9月年实际供应土地面积1046.9万方，完成全年供应的44%，，按往年实际供应趋势来看，2013年仍难以完成计划供应量。2013年综合用地计划供应量较2012年上涨29.6%，截至目前完成44%，按往年实际供应趋势来看，2013年仍难以完成计划供应量时限供应计划实际供应量供应占比2010年973559.1257%2011年3009116039%2012年1826170493%2013年23671046.9（截止9月）44%备注：综合用地含住宅、公建、商服用地；商品住宅含保障房及商品房单位：万方*2013年武汉土地指令性计划供应量还未公布，该文所用数据为综合2008年-2012年数据的预估值PART2土地市场/全年计划供应计划实际供应量第三季度武汉土地交易招拍挂共计55宗地块出让，其中7宗流拍1宗撤拍，其余47宗成交总面积244万平方米，约3660.97亩，总成交金额216.8965亿元，同比去年第三季度增长35.78%PART2土地市场/月度成交供应总建面(万方）出让总建面（万方）成交总建面(万方）成交金额（亿元）供应总建面(万方）出让总建面（万方）成交总建面(万方）成交金额（亿元）2013.131.57410.94410.9486.232013.6164.04246.45246.4543.022013.2239.8931.5731.572.462013.748.5336.0434.3324.962013.3101.99122.31122.3121.382013.8135.56109.92103.7754.312013.415.3348.8125.499.072013.9152.56105.9105.9137.622013.5157.4353.1800PART2土地市场/区域成交2013年第三季度，武汉土地出让成交金额最高的片区为江汉区，成交额90.1亿元，其次分别为光谷27.23亿元、江岸区24.37亿元、汉阳区21.46亿元。尽管不再成为武汉楼市的价值洼地，光谷、后湖、汉阳依然成为刚需最为青睐的片区，牢牢占据着武汉楼市成交量的前几名，优质地块相继入市，良好的市场行情吸引了众多开发商争抢。江汉区楼市以高端住宅为主，活跃程度不及其他刚需片区，第三季度仅9月12日出让精武路1宗地块，由于地块地处汉口核心商圈围合处，适合打造大体量的城市综合体，成交额接近整个第三季度的一半。PART2土地市场/成交结构第三季度武汉出让地块商住两用地块占比最高，成交总价占比55%，成交面积占比29%；其次是纯住宅用地，成交总价占比30%，成交面积占比33%；而商服用地成交总价占比仅为13%，成交面积占比11%。PART2土地市场/成交量价历年土地成交走势政府为完成年度供应计划，上半年武汉土地供应相对紧俏，进入下半年着手加快推地节奏，土拍频次也逐渐加快；此外，上半年武汉楼市屡屡创新高，市场成交一路走好，不少开发商销售资金回笼顺畅，资金相对充裕，拿地意愿强烈，导致武汉土地市场供需两旺。从成交量来看，前9个月武汉供应建设用地面积8142.3公顷，土地出让价款493亿元，同比增长63%，成交总额呈爆发式增长。武汉市三季度土地供应量1046万方，成交1080万方，楼面地价3507元/㎡。上半年土地市场继续受到宏观政策影响，政府主动放缓土地供应，进入下半年着手加快推地节奏，土拍频次也逐渐加快，开发商那地意愿强烈，导致武汉土地