XXXX房地产研究报告

2008读懂地产迷局•地产迷局现况•行业专家声音•市场后期预测•华星企业战略•地产迷局现况2008我们面对什么样的迷局？国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前6个月，全国商品住房销售面积增幅同比下降近30个百分点。07年曾经火遍大江南北，让一些开发商赚得盆满钵盈,而08年这样的辉煌却已悄然止步。一时间，“拐点论”、“涨跌说”已成为各大媒体的焦点……那么现在全国楼市到底怎么样？上海：半年成交量仅为去年同期一半北京：半年住宅成交同比去年下降近四成深圳：新房下跌30%关内楼盘首破万元国内典型城市上半年表现：似乎这样的疑惑，让楼市笼罩着阴霾。特别是07年房价三级跳的广州、深圳等地，现在已出现下滑态势。广州越来越多的开发商顶不住压力，纷纷加入优惠降价的队伍中，令目前整个市场都弥漫着紧张气氛。而深圳的开发商想快点套现，开始出现降价、送家电、送装修、送现金等变相降价手段。“价滞量缩”已经是目前房地产市场的“标准姿态”！房子不外乎卖给有“刚性需求、投资打算、换房意愿”的三类人，而目前不明朗的楼市让客户产生了众多顾虑，于是有投资打算的、有换房意愿的人纷纷收紧钱袋静观其变。接着成交量开始萎缩，房产商为那有限的刚性需求客源各想其招……全国的楼市在发生这样的变化那么宁波的楼市又在经历什么？观望！宁波08年上半年整体市场环境•虽然价格同比增长幅度逐月回落，环比指数稳定。•受银根紧缩，准备金利率上调,加息等影响，投资客离场，自住型客户占主导地位。•受各大媒体舆论导向以及市场的波动导致观望情绪较为浓厚。•90/70政策效应逐步凸显，90产品供应量逐渐攀升，品质参差不齐•整体市场价格上涨空间出现瓶颈，小面积高总价产品频频出现宁波房屋销售价格指数新建住房价格指数90平方米住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比环比同比环比12月114.8100.2117.3100.3/116.51001月115.699.9119.9100.1100113.799.72月114.5100118.9100100112.699.83月113.7100118.2100.1100.1111.599.84月112.9100.3117.8100.4100.6110.8100.35月112.2100.5116.6100.6100.1110.6100.3上半年主要在售楼盘销售情况分析•刚性需求为主的低总价产品与高端产品依然稳定.•受总价影响，各楼盘销售速情况表现各异•成交以90平方米的小户型为主参数均价（元/M2）主力面积（M2）主力总价（万）08年上半年销售套数荣安和院9500100-120114210城市花园1100090；13099；143315金色水岸1100090；140；160；20099；154；176；220156格兰春晨700070－11350-80483盛世天城1100090；110；12099；121；13276紫郡830080－9066－75264皇冠花园10000130-150120-170852•绿城的皇冠花园，一个月内狂销800套，与去年的销售势头相比依然不减。•中建格兰春晨,第一组团销售率96%,第二组团在20多天时间内取得了204套的业绩(超过瑞园与缘园第二组团的销售之和)•雅戈尔的大湖公馆，位于稀缺的东钱湖景区，均价高达：11000元/平方米，开盘几天内推出的近200套房源去化大半以上。•雅戈尔的海景花园挑高的单身公寓,开盘一天售完!在这样的市场环境下，我们发现一个看似奇怪的现象具有稀缺性质的项目依然热销宁波的自住需求依然刚性，宁波消费者的观望情绪最主要来自于媒体舆论的导向。观望气氛越浓厚，说明关注点高，需求量越大，被压抑的需求极有可能在不久后爆发。借鉴：2005年的观望与2007年的需求爆发从上半年的市场表现来看：宁波虽然受到全国大市场的影响，但是相对几个热点大城市来说，表现较为稳定，价格依然坚挺。从宁波目前在售的项目来看，销售一直较为稳定，没有出现冷盘、死盘的现象。与全国典型城市相比，宁波的楼市泡沫成为较小，市场风险更小。(用供需分析法来看待宁波楼市)•近期专家的声音大幅度下跌绝不可能董藩北京师范大学房地产研究中心主任2008年房地产价格走势该是趋稳，甚至微升一点，大幅度的下跌是不可能的。房市跟股市不一样，股市是大涨必然有大跌，房市则不然。国外一些国家房价曲线好多都连续上张的。现在只要市场稍微一恢复，价格很快就会上涨，后续的供应量还是没有跟上。核心观点:房市与股市不同,股市可以大起大落,但房地产业作为国民经济的支柱行业必须要稳定,大幅度下跌就意味中国经济的大萧条.对未来楼市不看空顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长依据就是三个基本面没有变：第一个是中国的宏观经济基本面没变，仍将保持高速的增长速度，今年即使存在通胀等因素，也将保持在10%左右，仍是世界上经济发展最快的增长体，人们的预期仍将看好。第二基本面，中国房地产成长型的性质没有变，还有很大发展空间，即使中间出现了小波折，还将继续向上。(千亿美元热钱涌入)第三，中国流动性过剩的问题仍难以解决，在这种情况下，中国缺少良好的投资渠道，房地产仍将是投资的热点。去年的供求关系太不平衡了，供应太紧张，而需求又太旺盛，供需比达到了了0.69：1，不太正常，在这样的情况下，房价自然就高涨了。今年在金融政策调控等作用下，供求将保持平衡状态，价格自然将有所回落，这是一种理性回归。对于未来的楼市，我不看空，不悲观，谨慎乐观。房价的回调是正常的李伏安中国银监会监管主任房价的回调是正常的，目前成交量下降，购房者等待观望也是正常的，因为过去两年房价的上涨是不符合市场规律的。我认为目前的情况下，在政策上应该加强监管力度，银行仍然应该坚持收紧银根，多方面加强市场的管理。对于人为炒高房价的行为，应该予以打击。随着生活水平的不断提高，再加上老百姓对于住房改善的需求是实实在在的，因此从长远以来，我还是看好房地产市场的。如果开发商要找好自己的定位，推出能够满足购房者需求，价格合理的产品，成交量就不会一直低迷下去。•后市的预测（宏观分析）观点一(经济预测)宁波强劲的“经济内力”为楼市保驾护航虽然宁波与杭州，苏州等大城市的级别有差距，但是宁波民营经济占90%，高收入人口较多，人均可支配收入比苏州杭州等一线城市高，良好的民间资本为宁波楼市创造了良好的条件。沿海城市人口增长迅速的特性扩大房地产需求就日本、欧美来说，全国人口的百分之六十到七十多集中在城市，例如东京、名古屋、大板，这三个板块占到全国人口的72％，而我国沿海的长三角、珠三角、环渤海一带，只占全国人口的26%，因此沿海城市的发展还有很大的发展空间。观点二（人口总量预测）外来人口超过市区人口,刚性需求持续增长“十五”期间，宁波常驻人口进入快速增长期，外来流动人口成为宁波常驻人口的重要组成部分，其总量从2000年的75.25万增至2008年的300万，占宁波总人口的一半以上，增长速度远远超过上海等大中城市.从宁波外来人口来看，白领，个体商人等具备消费能力的优质人员比重较大，对住房的需求将产生极大刺激。观点三:（需求结构预测）宁波住宅供地逐渐减少，与增长的人口速度不对称观点四（供应总量预测）宁波历年推出可建设住宅量单位:万平方米179.84109.76153.6137.1202040608010012014016018020004年05年06年07年系列2宁波每年住宅的刚性需求量基本上都稳定在250万平方米,可见每年的供应量都处于供不应求状态,目前宁波的住宅用地指标已经用完.市委书记巴音朝鲁:再过15年宁波将无地可用随着宁波城市的拓展与房地产市场的发展，宁波面临着土地危机。市委书记巴音朝鲁说:“按照目前的发展模式，再过15年宁波将无地可用。”随着鄞州中心区土地供应的日益稀少与江北北区地价的攀升，宁波急需开辟新的集中大规模供地区域，镇海新城无疑是首选。8月22日，宁波市十三届人大常委会第三次会议审议通过《宁波市城市近期建设规划（2006-2010）》，将镇海北仑划入中心城规划，这是一个值得解读的信号.(现代金报)27轮后东钱湖砖瓦厂地块成交高端住宅被看好--2008.7.2宁波晚报7月2日下午2：30在海曙区老实巷70号基威大厦7楼的宁波市国土资源局举行宁波市国有建设用地使用权挂牌出让会议。此次出让的土地分别是宁波高新区DM-8-B地块和东钱湖砖瓦厂Ⅰ#和Ⅲ#地块。拍卖会最先拍出的是宁波高新区DM-8-B地块，宁波海景房地产开发有限公司顺利地以2100元/平米起始楼面价竞得。据悉，宁波高新区DM-8-B地块位于宁波高新区，西邻其它地块，东邻杨木碶路，南邻通途路绿化带，北邻杨木碶路。共37524平米，容积率为5.0。本次拍卖会最大的悬念要属于东钱湖砖瓦厂Ⅰ#和Ⅲ#地块的拍卖，有临富物业投资发展有限公司、广博建设开发有限公司和上海新茨莱投资开发有限公司三家公司参与竞拍，经过长达二十七轮的竞投后，最终由宁波广博建设开发有限公司以3900元/平米楼面价成功竞得。土地市场的迅速复苏，意味着区域楼市的前景被持续看好。－－－－摩根斯坦利谢国忠我们面对的是:经济充满活力且良性发展的城市有购买力而仅仅观望的消费者不断增加的具备刚性需求的购房群体未来供不应求已经成为定局的市场趋势思考:营销的“MAN”原则,我们有悲观的理由么?华星的战略(开拓战略)稳重而富有远见的的战略布局华星公司在市场开拓中有一套明确的开拓思路:•评判城市经济评判市场风险评判行业规范评判消费习性研展部每年接触的新项目高达近百个,每个新项目都要各个角度进行全方位的评估,只有具备市场可行性的项目以及产品对接市场后才介入,严格的筛选程序让公司的项目赢在起跑线上.华东区:谨慎评估,重点突破华中区:以点带面,样板出击华南区:深耕发展,蓄势待发专题沟通项目签约项目评估市场调研动脑会议完成初稿内部审稿正式提案接案程序流程“天龙八部”项目评估“三了解四预估”•项目背景初步了解•市场收费标准了解•合作范围了解•可售面积预估•可售金额预估•销售周期预估•市场风险预估专题沟通•公司决策层的对接•合作意向的沟通•项目困惑的重点•项目相关资料索取•政府的相关资源了解•配合与对接人员确定•公司实力与资金、资源配给情况市场调研－八面玲珑看市场（设定红线范围）•经济面城市面政策面市场面•行业面消费面技术面媒体面研展报告“四化”要求数据化系统化专业化自动化•大胆设想小心求证•N种方案的构想•评估与测算•风险最小化、利润最大化•可实现的依据•边界的明确动脑会议初稿完成•报告架构探讨•内容查漏补缺•结论的再次确认•语言语句检查•关注重点突出内部审定•提前沟通•测算、数据确认•士气鼓舞•提案演练正式提案•守时，符合规范与要求•以沟通的方式进行•观察现场、用心提案•答疑准备•相互配合合同签约•谈判小组•不亢不卑•坚持原则•充满信心•缘分天定企划部、研展部、策略委员会定期对各项目的梳理与诊断总结一下：公司对于品牌、资源、刚性需求对接的项目进行优先选择，使得项目在市场的发展期能够最大创造价值，做到“叫好又叫座”在市场进入调整期中，所表现出最大的抗跌性与平稳性，甚至逆市飘红。我们相信：最好的市场也有滞销的楼盘，最差的市场也有旺销的楼盘。只是取决于对于市场的把握与产品的定位以及营销策略的执行。公司在行业调整期的理念“对于环境的透彻了解与充分准备，如果我们不能改变风向，我们就改变风帆”“我们不执著做大，苦练基本功，顺势而动，代理业春天已经到了”“体现代理公司价值，考验团队与个人的时候到了，在房地产市场疯狂的时候根本体现不出专业的水准，”“05年市场调整期，公司业绩创新高，08年又是一个好机会，我们接受挑战，充分展现英雄本色，让暴风雨来得更猛烈些。”树立三大观念：•公司战略目标:“利用不景气打天下”•市场战略目标:“守住20％市场中的20%”•团队战略目标:“地产行销团队的真正价值”经济、市场、楼盘、消费都没有问题，唯一的问题就是“心态”希望大家充满信心,积极面对市场,与公司携手共进,走出地产迷局.pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I3