XXXX第二季度北京房地产市场研究报告印刷

2012年2季度北京房地产市场资讯北京仁达房地产评估有限公司第1页电话：[phone]目录仁达专题个人住房信息联网难在何处........................................3第一章房地产政策............................................................5一、调控信号：“决不让调控出现反复”...............................5二、金融政策......................................................5三、税收政策......................................................7四、土地政策......................................................7五、保障房政策....................................................8六、其他政策.....................................................10第二章土地市场.............................................................12一、整体市场成交情况.............................................12二、各用途地块成交情况...........................................12（一）住宅用地.................................................13（二）商业/办公用地............................................13（三）工业用地.................................................14第三章住宅市场.............................................................16一、新建商品住宅.................................................16（一）供应情况——开工量持续下滑销供比加大....................16（二）成交情况.................................................17二、二手住宅市场.................................................20（一）整体情况分析.............................................20（二）各重点区域分析...........................................21（三）热点片区监测价格.........................................22（四）二手住宅租金分析.........................................23第四章北京房地产资本化率调查分析........................................24一、调查时点.....................................................24二、样本数据.....................................................24三、调查结果.....................................................24（一）资本化率调查结果.........................................24（二）考虑租金增长的资本化率...................................26四、不同投资类别收益率分析.......................................27五、小结.........................................................282012年2季度北京房地产市场资讯北京仁达房地产评估有限公司第2页电话：[phone]图表索引表1.2012年2季度房地产政策汇总.......................................10表2.北京土地市场各季度整体成交情况....................................12表3.北京2012Q2各用途土地成交情况.....................................12表4.北京2012Q2住宅用地各区域成交情况.................................13表5.北京2012Q1商办用地各区域成交情况.................................14表6.北京2012Q2工业用地成交情况.......................................15表7.2012年6月北京市学区房重点片区价格监测结果表.....................22表8.2012年6月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表...................22表9.2012年6月北京市别墅重点区片价格表...............................22表10.2010年10月房地产辅助调查数据情况...............................24表11.2012年4月资本化率相关统计指标情况..............................25表12.北京房地产租金年均增长率情况.....................................26表13.2012年4月资本化率（考虑租金增长）相关统计指标情况..............27图1.2011-2012年北京住宅用地成交量价走势..............................13图2.2011-2012年北京商办用地成交量价走势..............................14图3.2011-2012年北京工业用地成交量价走势..............................14图4.2011-2012年北京新建住宅累计施工面积..............................16图5.2011-2012年北京新建住宅竣工面积..................................16图6.2011-2012年新建商品住宅销供比....................................17图7.2011-2012年北京新建住宅成交量价..................................18图8.2011-2012年不同户型成交面积占比变化..............................18图9.2010-2012年各户型成交价格走势....................................19图10.北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化...........................19图11.2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格I....................20图12.2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格II...................20图13.2011-2012年北京二手住宅量价走势.................................21图14.2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数I........................21图15.2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数II.......................22图16.2011-2012年北京二手住宅租金指数.................................23图17.2010—2012年房地产资本化率调查情况..............................25图18.2006-2012年北京房地产租金走势情况...............................26图19.2007-2012年不同投资类型收益率情况...............................272012年2季度北京房地产市场资讯北京仁达房地产评估有限公司第3页电话：[phone]仁达专题个人住房信息联网难在何处据媒体报道，截至6月30日，全国已有40多个城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网，住建部将从中选择40个城市作为第一期联网城市。备受瞩目的全国40个城市的个人住房信息系统的建设，始于2010年下半年,原计划去年底完成，目的为房地产市场调控和房地产税的征收提供信息基础。但此后由于进展不畅，住建部于今年1月6日发布新闻稿称“继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。”那么，个人住房信息联网的意义和难度究竟何在？个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。（一）有利于提高保障房资格审核的效率和公平公正性个人住房信息系统最显著的作用在于其对保障性住房分配公平公正的促进作用。保障性住房公平分配事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前城镇个人住房基础信息不足，相关情况复杂，管理较为困难。虽然审核制度在不断完善，但是骗租、骗购的现象还是防不胜防。“十二五”规划提出要加快推进住房信息化建设，2015年基本建立全国住房保障基础信息管理平台。个人住房信息系统将为全国住房保障基础信息管理平台，提供有力支持。（二）有利于房地产市场调控政策的制定和落实严格的限购政策虽然对遏制房价上涨取得一定成效，但同时也抑制了部分刚性需求，并非楼市调控的长效手段。住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。而目前，配套系统还不完善，加上房地产调整政策并未放松，“限购令”短期内退出的可能性较小。在限购政策的实施过程中，随着个人住房信息联网的实现，首套房、二套房的认定标准将通过系统进行全国统一确认。（三）有利于提高房地产市场监管和预警预报能力个人住房信息实现联网后，40个城市的购房者在联网城市的住房信息将可2012年2季度北京房地产市场资讯北京仁达房地产评估有限公司第4页电话：[phone]便捷查询，同时，40个城市的楼市销量、房屋空置率及个人住房性质等信息，也将全部纳入住建部的实时监控。有利于市场动态监测，届时管理层针对楼市以及开发商的管理，将更加严格和规范。（四）为房产税征收提供一定的数据基础推进个人房产信息全国联网，必然有助于各城市房屋基础信息和权属信息的完善和标准化管理，为房产税开征奠定基础。在制定房产税征收政策时，有关部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信贷标准。但是，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度非常大。（一）来自腐败的阻力财经评论员叶檀认为，任何一个涉及复杂利益的市场，信息公开相当于利益的公开亮相。建立公开的市场信息数据，尤其是房地产这样沉淀大宗财产的市场，住房信息的公开相当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇地