X年市场研究报告(正合地产XXXX0121)

2013年市场研究报告——2013年——市场研究报告2013年市场研究报告2目录【全国市场】宏观经济：经济平稳运行，结构调整以及财税、经济、土地等改革为未来主要任务..........3全国市场：市场整体向好背景下，各地市场呈现差异化发展趋势.......................................8【成都市场】成都楼市：刚需主导下市区及近郊楼市整体回升，房价上涨导致需求向小面积段产品转移18市区二手房：“国五条”政策短期内影响成交量大涨，长期来看，成都市场仍以新房为主，二手房将保持稳定的发展态势............................................................................................24市区土地：住宅土地供应速度减缓下市场仍持续活跃，溢价成交已成常态，成交楼面地价再创新高；商业类土地成交楼面地价同比上升22%...........................................................30近郊土地：成交规模与2012年基本持平；开发商积极参与住宅类土地市场，成交楼面地价创2010年来新高；商业类土地成交楼面地价同比上升约一成......................................36市区片区：城东供销大幅攀升，市场发展迅猛，传统热点区域城南市场主力地位依然稳固；热销项目价格持续上涨叠加高价新入市项目，九成片区均价出现上涨..............................42近郊片区：临近市区的大丰、华府、大面、犀浦等片区持续热销.....................................48高端市场：别墅市场量涨价跌，市区高端高层全面向好....................................................61商业办公：市场整体供应萎缩，办公物业去库存化态势明显；40年产权物业表现持续低迷...........................................................................................................................................69营销：渠道混战、微媒体崛起、热点话题营销等为时下地产营销主流，而更加精细化的客户分类需要我们探索如何为客户提供满足其偏好的服务....................................................83【企业榜单】2013企业榜单....................................................................................................................872013年市场研究报告3宏观经济：经济平稳运行，结构调整以及财税、经济、土地等改革为未来主要任务正合观点：1.2013年经济增长低位平稳运行，实体经济显示好转迹象，伴随着温和的通货膨胀，新增信贷保持稳定，市场流动性较为充足，2014年资金面将延续稳定的态势，经济将延续中速增长的态势2.经济仍处于合理的运行区间，2013年完成全年经济任务，未来工作的主要任务是注重经济发展结构调整以及国有企业改革、财税改革、完善金融市场体系、扩大自贸区试点、加快房地产税立法、城镇化等一系列改革3.外部环境表现较好的情况下，房地产市场整体调控政策将不会放松，但根据各城市的房价上涨情况以及年初公布的房价控制目标的不同，房地产调控政策在各城市之间出现分化，而成都目前房价涨幅仍处于基本可控制的范围内，短期内政策维持稳定的可能性较大4.长期来看，去行政化为房地产市场调控的主要方向，政府对房地产市场的调控转向加强保障性住房的建设，保障中低收入者的住房需求，同时，弱化政府对商品住宅市场的行政调控，商品住宅交由市场主导5.城镇化的推进将使得中小城市以及中西部城市、高速交通网交叉点城市房地产市场迎来发展机会，但产城一体化等建设以及城镇化建设对大量资金的需求或将使得开发商拿地门槛提高；而金融体系的改革将拓宽房企融资渠道，同时降低融资成本2013年市场研究报告4一、2013年经济表现平稳，2014年经济仍将保持中速发展，资金面延续稳定的态势1、2013年共实现总产值56.88万亿元，同比增长7.7%，整体经济呈现平稳的态势，三驾马车等指标表现较好，实体经济好转迹象愈加明显，经济好转伴随着温和的通货膨胀图：2011年1季度-2013年4季度GDP总量与同比增速（单位：亿元；%）图：2011年1-2月至2013年1-12月固定资产投资与房地产投资同比增速走势（单位：%）图：2011年1-2月至2013年12月社会消费品零售总额同比增速（单位：%）图：2009年1月-2013年12月进出口总值、进口总值、出口总值、贸易顺差走势（单位：亿美元）图：2009.1-2013.12PMI走势图（单位：%）图：2008.1-2013.12月PPI、CPI同比增速走势图（单位：%）0%2%4%6%8%10%12%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000000%5%10%15%20%25%30%35%40%城镇固定资产投资同比增幅房地产投资同比增幅10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%-1000-500050010001500200025003000350040004500进出口总值出口总值进口总值贸易顺差40%42%44%46%48%50%52%54%56%58%-10%-5%0%5%10%15%单月CPI同比单月PPI同比2013年市场研究报告52、新增信贷保持稳定，流动性充足，2014年将维持积极的财政政策与稳健的货币政策，信贷资金等资金面将延续稳定的态势图：2010.1-2013.12月新增信贷走势（单位：亿元）图：2010.1-2013.12月社会融资规模走势（单位：亿元）图：2011年1-2月-2013年1-12月开发商资金来源占比走势图：2012.1-2013.11月社会融资规模来源占比（单位：%）二、在完成全年任务的情况下，结构调整以及财税、金融、城镇化等改革为未来长期一段时间的主要任务三、短期内调控政策不会放松，各城市调控政策出现分化，长期去行政化为主要方向，房地产税等市场化手段将为主要的调控方式，城镇化、金融体系等改革将对房地产市场产生一定影响1、目前调控政策不会放松，政策调控从以往的全国“一刀切”变为不同城市区别对待，即各城市根据自己的实际情况制定房地产调控政策，房地产调控政策在各城市之间开始分化从成都目前房价上涨情况来看，统计局公布的11月房价指数同比涨幅为9.8%，仍处于基本可控制的范围（成都年初制定的房价控制目标为“新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”，2013年城镇居民人均可支配收入涨幅预期为13.5%，CPI涨幅预期为3%-4%，因此成都房价涨幅将控制在10%以内），短期内成都政策维持稳定的可能性较大。0200040006000800010000120001400016000-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%350.00%05000100001500020000250003000010/110/410/710/1011/111/411/711/1012/112/412/712/1013/113/413/713/10社会融资规模同比增幅2011年，月均10691亿元2012年，月均13105亿元2010年，月均11678亿元2013年，月均14397亿元0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%国内贷款自筹资金其他资金来源利用外资（右轴）-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%12/112/212/312/412/512/612/712/812/912/1012/1112/1213/113/213/313/413/513/613/713/813/913/1013/11新增人民币贷款占比新增外币贷款占比新增委托贷款占比新增信托贷款占比新增未贴现银行承兑汇票占比新增企业债券占比新增非金融企业境内股票融资占比2013年市场研究报告6图：2013年以来与房地产市场有关的政策2、长期来看，逐步去行政化将成为未来房地产市场调控的主要方向，房地产税等市场化的调控机制将成为主要的调控方式，但目前全社会房产基础数据统一平台尚未完全建立，同时房地产税立法涉及多个税种调整，其全面开征仍需时日房地产税与房产税：十八届三中全会公布的《决定》全文提到“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税不同于重庆、上海征收的房产税，是一种综合性的税种，在我国，它包含房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等，房地产税的立法是有关房地产税收整个制度框架的梳理和设计，住建部政策研究中心主任秦虹表示“房地产税的立法要系统研究如何在持有、交易环节设置税收。”财政部部长楼继伟也表示“加快房地产税立法，整合房地产开发和交易环节税费，减轻整体税负，转向持有环节。”从目前情况来看，房地产税立法仍需时日。重庆和上海征收的房产税是房地产税中的一个税种，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。图：2013年以来召开的会议、公布的重要文件提及的有关房地产市场政策内容2013年市场研究报告73、城镇化的推进将使得中西部城市以及中小城市房地产市场迎来发展机会，城镇化建设过程中对资金的大量需求或将使得开发商拿地门槛提高，表现在土地成本的提升以及增加拿地附加条件，如为当地修建医院、教育等配套或者开发产业园区等农民集体土地流转与小产权房：农村土地流转作为城镇化建设的主要工作，目前已经开展一些试点，但农村集体经营性建设用地流转不能违背土地用途管制制度，农村集体建设用地需围绕着有利于农民生活和农业生产这个核心，目前不能用作房地产市场开发销售，同时土地流转与小产权房转正并没有关系，小产权房属于违法建筑，从目前政策来看，小产权房属于历史遗留问题，短期内得不到解决，但是也不会将问题扩大。4、金融体系改革未来将拓宽房企融资渠道，并且降低融资成本，其对融资困难的缓解或将解决旅游地产、商业地产的资金需求难题，将有助于旅游地产与商业地产的发展利率市场化与房地产市场：金融体系利率市场化改革已经取得重大的进展，今年7月央行宣布取消贷款利率下限的规定，下一步利率市场化改革将是逐步取消存款利率上限，但由于目前存款保险制度尚未建立，取消存款利率上限仍是一项长期的工作。但我们可以发现，若未来取消存款利率上限，金融机构获取存款的资金成本将提高，因此，房企获取银行贷款的利率也将可能提升。同时，随着银行存款利率的放开以及投资渠道多元化的发展，部分投资房地产的资金可能转向银行存款、银行理财产品、信托等其他投资渠道，分流部分房地产市场投资需求。2013年市场研究报告8全国市场：市场整体向好背景下，各地市场呈现差异化发展趋势正合观点：各项指标表明，全国市场2013年整体向好，销售面积与金额均处近年来高位，住宅类土地成交楼面地价持续高位波动。各城市发展呈现分化，表现为政策调控从“一刀切”转为各城市区别对待；一线城市楼市量价齐升，土地市场持续火热，开发商回归趋势明显，二线城市楼市与土地市场表现相对较弱。随着土地成本的上涨、国内融资渠道的限制，开发商利润率受影响下转型力度加大。数据说明：1、统计时间：2013年1-12月2、全国楼市数据均来自国家统计局、住房和城乡建设部官方网站