X年新乡房地产市场研究报告(83页

新乡房地产市场研究报告思想就是力量，行动实现价值朗道（中国）整合营销传播机构以朗道（中国）场研展部为平台以客户需求为导向提供全面、精准、快速的房地产信息综合服务希望贵司各位领导对我们的工作多给予宝贵意见、建议与支持，以便我们优化完善，并竭诚为贵司提供专业、周到、高附加值的服务！目录新乡市情概况地产市场分析重点项目监控市场总结预测宏观市场Part1新乡市情概况新乡：位于河南省北部，中原经济区北部中心，交通优势明显，工业基础雄厚，经济建设和城市发展迅速……城市概况：新乡——中原城市群“十字”核心区城市。新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况[城市概况]行政规划：新乡市行政总面积8169平方公里，现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区，总人口550万。规划到2020年将新乡市建设成为基础设施完善，城市生态环境良好，城市形象获得较大提高，城市功能基本完善、布局合理，适宜创业发展和生活居住的具有较强竞争力的能够带动市域经济发展的中心城市。城市规模为：人口规模：155万人，用地规模：99平方公里。行政区规划图新乡市区地图PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况交通概况：新乡为国家二级交通枢纽城市，境内有京广、太石（太原—山东石臼所）铁路在此交汇，107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿（内蒙古阿荣镇）—深（深圳）、济（济源）—东（山东东明）、新（新乡）—陵（山西陵川）等高速公路穿境而过。沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。城市现状：2011年，新乡全市人口共613万人，城镇人口271万人，城镇化率44%。新乡市中心城区103万人，卫星城区7万人。按城市人口人均用地90平方米，2011年规划城市建设用地约99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区9.1万平方公里。新乡城市发展以工业为主导，拉动城市经济快速增长。城市经济增长率高于全国整体经济增长率，城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。PART1新乡市情概况经济状况城市建设城市概况[城市建设]PART1新乡市情概况经济状况城市发展：城市发展规划---根据推测，2020年，新乡总人口630万，城镇人口365万，城镇化率达到58%。城市建设规划---城市向东，是整个新乡城市规划的重点，围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初现，在开发区的新乡CBD已经动工建设。发展方向发展方向城市建设城市概况评析：从新乡市的城市远景规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来新乡市的城市发展将保持较高的发展速度，东区和南区将成为未来主要发展方向，而老城区升值空间有限。PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为2011年新乡全市生产总值1501.04亿元，同比增长14.6%。其中，第一产业增加值187.40亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值915.36亿元，同比增长19.9%；第三产业增加值398.28亿元，同比增长8.9%。农业生产总体稳定。2011全年，全市粮食播种面积921.71万亩，同比增长1.5%。粮食总产实现“六连创”，总产达39.25亿公斤，同比增长2.4%。2011年，全市实现社会消费品零售总额461.61亿元，同比增长18.9%，总量位居全省第7位，增速位居全省第3位。对外贸易大幅增长。2011年，全市存款余额1306.27亿元，比年初增长14.4%。财政一般预算收支快速增加。2011年，全市实现财政一般预算收入90.73亿元，同比增长28.8%。完成财政一般预算支出202.13亿元，同比增长26.7%，增速位居全省第3位。城乡居民收入稳步增长。全年城镇居民人均可支配收入17988元，增长14.2%；农民人均纯收入7533元，增长20.7%。经济指数：[经济状况]PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况新飞集团工业基地制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业。2011年，全市实现规模以上工业增加值735.59亿元，同比增长24.0%，增速位居全省第1位。固定资产投资持续保持增长。2011年，全市完成固定资产投资1129.52亿元，总量居全省第4位，同比增长29.3%，增速居全省第4位。生物制药煤化工PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况评析：新乡依靠其特有的交通、煤炭、科技等发展优势，经济发展迅速，同时，在政府对促进工业结构优化不断升级，大力发展品牌农业、高端农业，努力扩大消费需求的新形势下，新乡市经济将继续保持较快增长，居民收入稳定增长。排名12345678910城市郑州洛阳南阳许昌平顶山焦作周口安阳新乡商丘2011新乡市GPD在全省排名2011年，新乡全市城镇居民人均可支配收入17516元，同比增长11.2%，农村居民人均纯收入7170元，增长14.9%。全年城镇居民人均消费性支出12911.78元，增长14.7%，农村居民人均生活消费现金支出5205元，增长13.3%。农村居民家庭恩格尔系数为30.7%，城镇居民家庭恩格尔系数为30.4%。PART1新乡市情概况城市建设经济状况城市概况2011新乡市人均可支配收入省内排名城市郑州洛阳济源安阳平顶山焦作（7）新乡许昌南阳人均收入15732146721380913637135301319913000124701239405000100001500020000郑州洛阳济源安阳平顶山焦作新乡许昌南阳PART1新乡市情概况中原经济区北部中心，地利优势突出，工业基础雄，城市迅速发展；经济与居民收入水平居中等，增长迅速很快；城区规划向东、南部，该区域发展迅速。[小结]宏观市场Part2地产市场分析新乡房地产市场快速发展阶段，房价上涨很快，2011年12月，百城房价监控中，新乡上涨名列前三甲，潜力无限。。。PART2地产市场分析土地市场楼市概况2011年新乡房地产状况2011年，新乡市城区商品房累计成交面积216.34万平方米，环比降低25.40%、同比增长4.80%，累计成交套数20384套，环比降低28.49%、同比增长7.81%，累计成交金额81.2亿元，环比降低13.10%、同比增长20.15%。其中住宅累计成交面积210.4万平方米，环比降低28.91%、同比增长6.34%，累计成交套数17509套，环比降低30.35%、同比增长4.82%，累计成交金额79.2亿元，环比降低18.29%、同比增长4.25%。——搜房网2011年新乡楼市各月成交状况评析：从表上看，除了个别月份，基本都维持在1500-2000套之间，起伏不大。二月份因为传统的春节直接导致成交量的下降，十月份成交量低是因为国家调控的加强直接导致“金九银十”变身为“铜九铁十”。新乡房地产市场虽然受到国家严厉调控政策的影响，却还是在整体上保持稳定。——搜房网——新浪网2011年12月百城住宅价格环比涨幅前十城市PART2地产市场分析土地市场楼市概况评析：2011年新乡房地产整体均价为3455元，同比增长8.8%。在严厉的调控政策下2011年，新乡房地产还是在稳步发展的，全年共成交82.06亿元。1月到8月都是在平稳增长，但是涨幅不大，属于房地产市场正常的价格波动。9月份开始，受政策影响，均价一度下降，受“金九银十”的影响，10月份价格回暖。11月受某单位团购房的影响，整体拉低了均价，12月年底各大楼盘优惠狂潮的出现，总体来看全年来说还是处于较低状态状态。价格分析——新浪网——新浪网PART2地产市场分析土地市场楼市概况客户年龄分析：客户年龄分析：2011年，新乡市场成交客户中，年龄在35－45岁购房者人数居于首位，占总量的35.55%；其次为25-35岁购房者，占总量比例的33.41%；再次为45-55岁购房者，占总量的16.40%。——豫房网PART2地产市场分析土地市场楼市概况客户区域分析：客户区域分析：从购房者来源来看，新乡市城区个人购房者所占比例最大，占总量的83%；八县购房者比例居于次席，占总量的8%；外省市的占5%，本省其它地市占4%。——豫房网PART2地产市场分析土地市场楼市概况成交面积分析：成交分析：2011年底，市区房地产可售面积306.19万平方米，共27435套，同比增长分别是47.29%，44.31%。其中住宅可售面积199.23万平方米，同比增长47.47%,可售套数17074套，同比增长51.37%。2011年1-12月住宅供销比为1.28:1。说明新乡市房地产市场已由卖方市场转变为买方市场。——新浪网PART2地产市场分析土地市场楼市概况成交面积分析：成交面积分析：新乡商品住房销售套均面积为125.24㎡；其中120-144㎡成交量最高，占住宅销售总量的38.83%；其次为90-120㎡，占住宅销售总量的26.41%；再次为144-180㎡㎡的户型，占住宅销售总量的13.28%。051015202530354060㎡60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡成交面积比（%）——朗道数据平台PART2地产市场分析土地市场楼市概况付款方式分析：付款方式分析：按揭贷款是新乡市购买商品房主要的支付手段，占总量的54%；其次为一次性付款，占总量的27%；分期付款占13%；公积金贷款占1%；其它方式占5%。新乡地区按揭和一次性是主要的付款方式。56%12%25%7%0%10%20%30%40%50%60%按揭贷款分期付款一次性其他——朗道数据平台PART2地产市场分析土地市场楼市概况土地市场状况：PART2地产市场分析土地市场楼市概况根据中国指数研究院最新发布的统计，2月，全国133个城市共成交土地面积5500万平方米，环比（较上月）减少40%，同比（较上年同期）减少37%；其中，住宅类用地成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。三季度来全国重点城市经营性用地供应量明显增加，预计未来两个月地方政府仍将大规模推地。在这种情况下，随着调控持续，10月来房屋销售持续低迷，开发商陷入集体观望，即使土地供应放量，但在回款、融资等压力下，仍旧缺乏拿地动力，土地流拍频现的局面也就并不让人意外。中指院称，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本的还款压力，将使其对于土地市场热情继续减退。另一方面，大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击，间接影响开发商推迟拿地。高周转仍然是大企业未来的出路。对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言，在四季度不能延缓拿地。而土地储备丰厚的企业，如中海、恒大等，则不需急着拿地。而且，四季度将可能是低价地块集中出现的时间段，是拿地的好时机。在全国市场萎靡的市场状况下，作为三线城市的新乡市场土地成交两依然高涨：2012年1月新乡土地成交明细：PART2地产市场分析土地市场楼市概况PART2地产市场分析土地市场楼市概况PART2地产市场分析土地市场楼市概况PART2地产市场分析土地市场楼市概况PART2地产市场分析土地市场楼市概况PART2地产市场分析房地产价格依然保持快速增长；成交量增速变缓慢，但整体成交量较高；购房者以刚需和改善型居住为主，按揭是付款的主要方式；开发商拿地热情降低，土地成交量降低。[小结]宏观市场Part3重点项目监控新乡项目主要分布在内城板块和东区板块，其中，东区房价最高，均价达到3500-4300元/平米之间，其中伟业中央公园房价最高达到5600元/平米。。。PART3重点项目监控内城区东区南部高新区为便