【房地产】华高莱斯：中冶唐山机场新区项目定位报告

-January2007-置信唐山机场新区项目北京置信正成咨询顾问有限公司华高莱斯国际地产顾问（北京）公司中冶置业——·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··2·总目录项目市场定位宏观环境分析用地价值分析房地产市场分析市场定位建议产品规划建议开发建议营销思路及财务分析开发主题定位和基调把握·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·宏观环境分析地理、气候、文化特征城市发展趋势宏观经济、人口、消费力·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··4·项目市场定位地理位置气候特征宏观环境分析联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊大陆性气候，四季分明冬季盛行西到西北风，夏季盛行东到东南风·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··5·宏观环境分析项目市场定位文化特征黄河文明与北方少数民族文明的大融合人群特征具有明显的“混血型”襟怀开阔，性格刚勇，富于进取资源型城市唐山人“诚恳、务实”追溯唐山文化渊源探悉现代人群性格特征·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··6·项目市场定位城市发展趋势30年唐山扩大两倍多，新唐山诗意地栖居唐山建成区面积已达200平方公里，比震前扩大了两倍多！30年来，唐山总体居住环境不断改善宏观环境分析南湖公园·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··7·项目市场定位城市发展趋势宏观环境分析唐山走出“黑煤历史”步入“蓝色海洋”被称为“中国近代工业的摇篮”的唐山，煤炭保有量62.5亿吨，为全国焦煤主要产区；“黑煤历史”“蓝色海洋”曹妃甸主导产业及配套工程总投资约2000亿元，最终建成310平方公里的工业区，等于再造一个海上新唐山。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··8·项目市场定位唐山未来发展战略目标宏观环境分析经济强城文化名城宜居靓城滨海新城2007年1月，中共唐山市委召开八届三次全体会议。明确了发展战略目标：用五到十年的时间把唐山建设为经济强城、文化名城、宜居靓城、滨海新城。城市发展趋势·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··9·项目市场定位宏观经济条件分析01000200030004000500060007000800020012002200320042005GDP（亿元）北京天津唐山石家庄经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市经济总量保持快速增长宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··10·项目市场定位宏观经济条件分析0%10%20%30%40%50%60%70%20012002200320042005占GDP比例（%）第一产业第二产业第三产业第二产业为支柱性产业，第一产业、第三产业的发展趋缓。工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等10大支柱产业第二产业比重过半，并保持持续快度增长支柱性行业以能源、建材、制造业为主宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··11·项目市场定位宏观经济条件分析国内生产总值1006110212951626202714.8%15.1%13.2%10.3%10.1%0500100015002000250020012002200320042005GDP（亿元）同比增长（%）GDP总额(亿元）同比增长率人均GDP14379157151838722679284599.60%9.30%12.80%14.20%14.40%05000100001500020000250003000020012002200320042005人均GDP（元）同比增长（%）人均GDP总额（元）同比增长率2002年之后，经济增长速度明显加快，势必促使居民财富快速增长。宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··12·宏观经济条件分析民营经济快速增长－－拉动经济增长的主力军、县域经济的主体！“十五”期间，民营经济发展速度明显高于国有经济，经济总量突破了全市国民经济的一半。民营经济实缴税金占全市全部财政收入的53.04%，成为我市县域经济的主体和地方财政收入的主要来源。截至2005年年底，民营（非国有）经济总户数为27.31万户，比“九五”末增加6万多户；民营经济的快速增长催生大量高收入人群，并主要源于其主导产业－－煤炭、钢铁、电力、建材等资源型行业。宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··13·项目市场定位人口总况2001-2005年唐山人口增长图700.15702.7706.28710.07714.51294.91296.91298.95292.8168.920.39%0.31%0.33%0.46%0.61%010020030040050060070080020012002200320042005人口（万人）0.00%0.10%0.20%0.30%0.40%0.50%0.60%0.70%人口自然增长率（%）全市人口市区人口年自然增长率1976年，唐山地震后，市区总人口92.6万人，占地震前总人口的82.7％;2002年，丰润撤县改区，市区人口从168万激增到292万。截至2005年底，市区人口达298.95万，已达“76年地震”前近三倍目前成为华北地区人口仅次于北京、天津的第三大城市。人口自然增长率总体保持在0.3％－0.7％之间，基本呈稳中有升的态势。宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··14·人均可支配收入73337850806889021048810.30%7.80%7.10%8.10%17.80%02000400060008000100001200020012002200320042005总额（元)同比增长人均消费支出603356676530719686226.50%2.40%8.30%19.80%10.20%020004000600080001000020012002200320042005总额(元）同比增长人均可支配收入持续增长，且近年来有增速加快的倾向。人均消费支出增长速度从低于收入增速，近年来增长加快。收入及消费水平宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··15·社会消费品零售总额251.36277.4307.38359.7468.5917.00%9.80%10.30%10.80%15.50%010020030040050020012002200320042005总额（亿）同比增长消费力分析2005年，全年装修支出同比增长69％，金银珠宝消费增长75.2％；2005年1－10月唐山市进口1162辆轿车，总价高达8.65亿元，平均单价超过80万元，位居全国第一。零售总额保持持续增长。金银珠宝、高档轿车等奢侈品消费支出增幅十分明显，高收入人群消费力极强。宏观环境分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··16·宏观环境总结经济基础雄厚、并保持快速增长，民营经济势头强劲宏观环境分析唐山作为震后重建的新城，城市发展迅速，居住环境不断改善；“曹妃甸”等重大项目将给唐山带来新的发展机遇；“资源型”主导产业催生大量高收入人群·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·用地价值分析城市功能结构分析机场新区用地分析区域印象地块微观条件分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··18·用地分析项目市场定位城市功能结构76年地震后，城市中心由路南转向路北区！震后30年重建，居住、商业区均向北、向西发展！受原西北“机场”限制，城市呈反L形布局，城布局、交通组织不尽合理！本案新华道长宁道路北区路北区路南区陡河高新区友谊路旧城市中心机场用地释放后，城市功能布局将得到极大改善！机场新区将成为新的城市中心!市中心重工业区塌陷区城市功能结构图·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··19·用地分析项目市场定位机场新区用地分析2004年，政府投资收购原机场300万平方米土地，使新区整体开发成为可能。新区为相对完整且面积较大的开发空间开发建设可以对城市形象、城市活力、产业结构等产生显著的带动提升效果。未来交通网络发达、配套完善、环境宜人地块长宁道兴源道友谊路大理路朝阳道裕华道卫国路学院路西外环路新一中大庆道待建道路图例开通道路·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··20·用地分析项目市场定位区域印象－－地质条件好、无地震遗留问题－－上风上水、远离重工业区－－未来城市中心区，配套设施完备、交通网路发达－－机场新区全新区域，全新规划，居其中将享受全新现代生活－－将成为未来唐山城市最繁华、靓丽的中心区·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··21·用地分析项目市场定位微观分析规划条件：总用地面积：281.7亩，其中建设用地245.5亩；总建筑面积：327314.2平方米用地性质：住宅、商业容积率：2.0建筑密度：30％绿化率：30％限制高度：80米限制层数：不低于6层；现状条件及内外交通：场地平整，内部仅存机场跑道等简单构筑物，施工条件好；短期内，内外交通只能依靠西侧友谊路与外部交通连接；但未来周边道路交通将十分便利；·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··22·用地分析项目市场定位微观分析地块内部1地块内部2西侧友谊路东侧绿化带·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··23·用地分析项目市场定位总结机场新区将改善城市发展布局，将成为新的城市中心区；唐山人对机场新区认可度高、关注度高；地块综合条件好，土地价值极高、具备高档住宅区条件。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··ZHIXINGROUPIRegalLloyds·市场分析房地产市场概况住宅市场分析高端住宅市场客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··25·目录唐山房地产市场概况住宅市场分析高端住宅市场分析客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··26·目录唐山房地产市场概况住宅市场分析高端住宅市场分析客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··27·唐山房地产发展稳健，但在宏观经济中占比偏低房地产市场概况社会固定资产投资额220.19232.5314.9447.56635.2241.90%4.70%5.60%35.40%42.10%010020030040050060070020012002200320042005总额（亿元）同比增长房地产开发投资额16.1521.62832.1138.8410.50%33.70%29.60%14.70%20.90%0102030405020012002200320042005总额（亿元）同比增长社会固定资产投资总额增幅明显房地产开发总额绝对值保持稳定增长分项20012002200320042005房地产开发投资额16.1521.62832.1138.84固定资产投资额220.19232.5314.9447.56635.22房地产投资额所占比重7.33%9.29%8.89%7.17%6.11%目前房地产开发总额所占比重不足10％·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··28·住宅市场处于快速发展期的起步阶段房地产市场概况住宅市场－2005年前土地供应稀缺，住宅市场平稳缓慢发展；－2005年后市场开始快速发展，供不应求，销售均价达4500元/平米；－2007年中后期在售及潜在供应量预计将到达400万平米以上；办公、商业市场——尚未具备成型活跃的市场。·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··29·目录唐山房地产市场概况住宅市场分析高端住宅市场分析客群分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds··30·土地集中放量开始，土地价格迅速攀升，市场逐渐走热土地供应用地供应量20