【房地产精品文档】金狐城招商定位报告

金狐城释义•FOXTOWN(中文为狐狸城)为全球著名的outlets集团公司之一。•狐狸生性精明、活泼，以此作为标志主体，增加亲和力和生动性。•以金狐城作为本项目的名称，一来昭示要立志成为国内和国际大型商业品牌折扣、直销集团的雄心；寓意倡导精神消费的决心。•目前，“金狐城”已向国家商标局申请注册。1、奥特莱斯的来源奥特莱斯直译原意：出口、出路在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心品牌直销购物中心OUTLETSOUTLETS吸引顾客有三样法宝第一，驰名世界的品牌第二，难以想象的低价第三，方便舒适的氛围2、奥特莱斯的特点第一、品牌厂商的经营规模足够大第二、市场经营秩序比较规范第三、消费者对品牌有了深刻的认识和鉴别3、奥特莱斯开店的条件4、奥特莱斯的形式百货店式厂房式商业街式公园式OUTLET新墨西哥州SANTATE工厂直销购物中心4、奥特莱斯的形式日本OUTLET多采取商业街、两层建筑形式厂房式OUTLET奥兰多BELZ直销购物中心美国著名OUTLETS购物中心美国加利福尼亚州的OUTLETS，一个品牌一个商店，总品牌数超过300个美国纽约州的OUTLETS，品牌等级最高的OUTLETS美国拉斯维加OUTLETS5、奥特莱斯在国内的发展2002年北京开办outlets上海、杭州、重庆、苏州、昆明均有相当规模的outlets店开业北京燕莎奥特莱斯上海百联奥特莱斯上海富客斯（徐汇店）物业形态厂房式A、B座均为2层庭院式23栋建筑占地16万平方米百货店式地上共4层开业时间2002年12月2006年4月28日2005年7月选址目标市区边缘郊外商业区边缘建筑面积3.7万㎡(1.9㎡)11万㎡(8万㎡)2万㎡(1.3㎡)经营方式卖场式全部联营专卖店式,200间商铺联营为主,租赁为辅卖场式自营+联营+租赁品牌数量1500225150商品范围服饰.鞋类.箱包.运动用品.儿童用品.家居.小家电.图书音像.食品等11类服饰.鞋类.箱包.运动用品.小家电.家居家纺.食品烟酒服饰.鞋类.箱包业态组合配有1家西式快餐和水吧配有10家餐饮地下1层及首层小部分区域为餐饮单店投资额1000万元(物业租赁)4.7亿元(物业自建)2500万元(物业租赁)销售额2006年9.4亿元2006年8个月4.1亿元2006年5亿元开店数量2家店，其中哈尔滨店2006年开业，为输出管理，目前亏损I家6家店，另有上海惠南店和常州中创店将于2007年内开业模式评价缺少休闲餐饮设施，3期工程将弥补此缺陷占地面积大,投资规模大,不宜复制竞争力较强,成长性较好。6、国内主要奥特莱斯发展店的概况7、奥特莱斯的功能作用1、汇集品牌2、聚集人气3、拉动新区4、产业带动第三部分项目定位及筹备进展情况（一）目标定位河西第一商业品牌南京最实惠购物中心中国OutletsMall主力运营商一、定位（二）主题定位金狐城国际品牌直销购物中心(OutletsMall)Outlets是名牌商品的折扣销售业态Mall是购物中心即综合消费场所OutletsMall是名品折扣店与购物中心的有机融合。金狐城既是对Outlets的发展，又是对Mall(购物中心)的升华。一、定位经营宗旨品牌荟萃，价格实惠花小钱，买大牌核心理念做精明消费倡导者，让品牌时尚大众化经营理念让大众花较少的钱享受品牌生活（三）基础理念一、定位（四）特色定位核心：创新型的OUTLETS——金狐城——理念创新（回归型的金狐城）——环境创新（公园型的金狐城）——服务创新（无忧型的金狐城）——商品创新（复合型的金狐城）——模式创新（延伸型的金狐城）一、定位•实现消费价值回归的最好场所•作为精明消费的倡导者，引领精明消费的新时代。•要打造“平价奢华”的品牌盛宴，让大众分享，让消费和谐。——理念创新（回归型的金狐城）在金狐城除买商品、买服务外，更是买一份回忆，买一种愉悦——环境创新（公园型的金狐城）消费景观主题景观把不利的物业条件变为有利的商业空间女性服务区域“蝴蝶公园”传统特色商品区“金陵老街”国际品牌区“品牌故事墙”儿童服务区域“童话公园”在金狐城除买商品、买服务，更是买一份回忆，买一种愉悦环境创新——公园型的金狐城一、定位环境创新——公园型的金狐城一、定位古城街巷,青瓦白墙，描摹悠远的历史一、定位无忧购物：在金狐城购物，不满意将退款质量保险：保险公司对品质承保消委会、质检部门现场监督•让奢侈品进入大众视线•让品牌工厂的库存变成大众的“淘宝金矿”•让分散的折扣项目变成“OUTLETS集中营”——服务创新（无忧型的金狐城）——商品创新（复合型的金狐城）•Outlets与mall有机结合名品直销＋专业折扣＋餐饮娱乐＋商务休闲•单店折扣与多业态实惠消费有效组合“折扣联盟”服务，实现“一卡在手，优惠全有”•销售与活动互动融合“韩国购物节”、“法国红酒节”“购物满一万，法拉利送你回家”等活动。——模式创新（延伸型的金狐城）一般不做打折，买送等低层次的促销活动以“牌”聚人以“折”服人以“景”引人以“玩”留人以“诚”感人五、经营策略星光大道,名星风采，绽放无限魅力一、定位国际顶级品牌区国际品牌区奥莱生活馆(分折扣的电器、家庭用品、图书、尾盘超市及金陵老街等)美食联邦(特色餐饮)电影院特色项目(星巴克)欢乐谷（分电玩、桌球、网吧、儿童娱乐等）餐饮休闲区(主题餐饮)韩国工厂直销馆(分文化馆、商品馆)国内品牌区运动休闲品区北楼走廊南楼（六）金狐城业态分布一、定位中泰国际广场2007年7月竣工验收2007年9月交付2008年2月金狐城物业调整二、工作进展情况（一）、工程招商工作已全面启动。立足南京全面筛选南京目标客户,寻求合作面向全国其中以上海、广东、香港为重点招商区域突破国界建立法国、意大利等招商办事处。二、工作进展情况（二、招商）进入实质谈判阶段的客户：台湾太平洋集团香港加莫德菲尼公司成都太平洋影院上海人家杭州神采飞扬电玩城韩国工厂直销中心台湾CTF健身俱乐部其他重点品牌商：意大利：Versace、Gucci、Prada法国：Dior、Hermes、Chanel、Lanvin德国：HugoBoss、MontBlanc英国：Burberry、K&C美国：PoloRalphLauren、Dolce&Gabbana、TommyHilfiger日本：Kenzo二、工作进展情况（二、招商）（三）、进度2008年2月－4月，完成物业调整2008年5月－6月，完成室内装修2008年7月－8月，完成客户装修及商品陈列2008年9月12日，试营业2008年9月28日，正式开业二、工作进展情况（四）、预测作为“河西商业第一家”的金狐城，计划投入将达2亿多人民币，能够引入中外知名品牌近500多个.。每天的吸客量1万人次左右，全年累计销售收入将达2.5亿元左右，可安排就业人员1000人以上，产业的税收额约达1000万元以上。