【房地产精品资料】03、苏州金鸡湖商业项目决策定位报告(中原

《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(2009版)《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(2009版)成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则编辑整理了本套《房市金碟：最有价值房产策划2000案》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括30个模块共2000多套最新重磅策划案，以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。并承诺提供为期两年的新资料免费下载。站长热线：13955607801，客服QQ：23107290！网址：www.cg35.cn（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）1、资料内容包括哪些方面？共有多少资料？答：本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态，涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节，总共30个模块2000多套。精品荟萃、绝无鸡肋！2、资料真实性能否验证？知名公司资料有多少？资料内容到什么时间？答：资料以光盘存贮，目录所列全部真实无缺！您可在网站下载免费资料试用，还可加QQ随机抽取验证。本套资料中，世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占70%左右，07、08年较新资料占80%以上并不断更新！www.cg35.cn专业房地产策划学习参考平台《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(2009版)3、资料文件是什么格式？能否复制使用？有没有版权问题？答：资料文件多为PDF格式，阅读检索非常方便。您可通过AdobeAcrobat程序将其中图文内容复制到如Word等其他文件里编辑使用，但不能修改编辑原文件！资料光盘没有加密，可复制备份。所有资料通过合法渠道收集，您可以学习、参考、借鉴，每个资料版权属于原作者！4、如何保障诚信？能否货到付款？价格能否优惠？答：建议顾客使用支付宝付款，这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式，买家收货确认无误后卖家才能拿到货款，否则买家可拒付！由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全，快递送件时会要求收件人先付款、后拆件，等付款后发现受骗为时已晚！这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案，450元物有所值！5、资料如何购买？多长时间收到？答：您决定购买，可先在网站下订单，请准确填写您的收货地址、电话等，如果使用支付宝还要填写支付宝账号，我们生成交易后您即可登陆支付宝网站www.alipay.com，在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款，我们可将账号发短信给您，您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将资料快递寄出，资料价格450元已含邮费，全国各地一至三天送达。6、资料收到后发现有问题怎么办？以后更新资料如何下载？答：所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量，如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务，我站每月将更新资料打包上传至网站存贮空间，您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。www.cg35.cn专业房地产策划学习参考平台《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(2009版)资料目录以下目录截止到2008年12月，总共30个模块2600多套资料。查看最新目录请登陆网站www.cg35.cn01、世联地产策划资料集(170多套)02、中原地产策划资料集(100多套)03、伟业顾问策划资料集(50多套)04、易居中国策划资料集(60多套)05、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等，60多套)06、住宅类前期调研、定位、产品策划资料集(250多套)07、住宅类全程策划、营销策划资料集(280多套)08、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等，260多套)09、房地产规划设计理论与案例资料集(130多套)10、别墅物业策划资料集(80多套)11、中式楼盘策划资料集(70多套)12、小户型项目策划资料集(50多套)13、酒店公寓、商务公寓策划资料集(40多套)14、HOPSCA、城市综合体策划资料集(50多套)15、商业广场、购物中心策划资料集(60多套)16、商业街、特色街区策划资料集(50多套)17、社区商业、商业裙楼策划资料集(40多套)18、写字楼、商务中心策划资料集(60多套)19、酒店物业策划资料集(30多套)20、旅游地产策划资料集(40多套)21、专业市场策划资料集(30多套)22、创意地产、工业地产策划资料集(40多套)23、商业地产招商、商业地产理论资料集(50多套)24、房地产价格策略专题资料集(40多套)25、房地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等，数十套)26、房地产策划营销培训资料集(60多套)27、房地产销售流程管理资料集(50多套)28、房地产企业管理资料集(行政、工程及人力资源管理等，140多套)29、房地产企业战略资料集(70多套)30、房地产物业管理资料集(40多套)www.cg35.cn专业房地产策划学习参考平台苏州金鸡湖项目决策定位报告www.cg35.cn最有价值房产策划2000案一、房产现状及未来走势分析市场部分www.cg35.cn最有价值房产策划2000案市场供应情况•2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米，工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9万平方米，相城区100.8万平方米。•2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米，其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米，相城区97.7万平方米。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案表一：06年市场供应量分布表2006年全市住宅同比增长吴中区园区主城区高新区相城区商品房供应量633.8509.264.9％165.2151.9108107.9100.8商品房销售量671.5576.8124.4％173.9174127.898.197.7www.cg35.cn最有价值房产策划2000案供应需求比0.94：106年苏州房产总体市场呈现出旺盛的购买需求，发展势头良好www.cg35.cn最有价值房产策划2000案06年各类型物业投资建设比例361.06,16%2%住宅商业办公单位：亿元www.cg35.cn最有价值房产策划2000案房产价格走势图一：苏州房产价格走势图住宅价格（元/平方米）183023362916391043705225010002000300040005000600020002001200220032004200520062007住宅价格（元/平方米）www.cg35.cn最有价值房产策划2000案房产价格与城市指数的关系图二：与收入的关系居民收入与房价的关系2916391043705225101511061712361144511627618243183023360500010000150002000020002001200220032004200520062007住宅价格（元/平方米）居民收入（元）www.cg35.cn最有价值房产策划2000案表三：与人口及GDP关系苏州GDP从2000年到2005年一直处于直线上升趋势，从1999年到2003年平均涨幅在20.15％左右。从2000～2006年平均人均GDP涨幅来看，其26.75％的平均涨幅意味着人均GDP每4年翻一番。房价与GDP的关系02000040000600008000010000020002001200220032004200520062007住宅价格（元/平方米）人均GDP（元）www.cg35.cn最有价值房产策划2000案商业价格走势图商铺均价41604800500055006250728001000200030004000500060007000800020002001200220032004200520062007商铺均价www.cg35.cn最有价值房产策划2000案商业项目供应量商业供应量（单位：万方）5560655924026405010015020025030020002001200220032004200520062007商业供应量（单位：万）www.cg35.cn最有价值房产策划2000案住宅与商业价格对比图商业与住宅价格对比图416048005000550062507280183023362916391043705225010002000300040005000600070008000123456年份商铺均价住宅价格www.cg35.cn最有价值房产策划2000案国家政策对房产市场的影响•2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台针对商业地产的调控政策。•股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部走高。土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主要目标，而并非以利润最大化。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案房产市场价格走势预测4160480050005500625072808125920018302336291639104370522555306000010002000300040005000600070008000900010000200020022004200620082010商铺均价住宅价格www.cg35.cn最有价值房产策划2000案价格走势依据•苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步，苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。•从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚有巨大的潜力未被挖掘。•从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资将从住宅向商业转移。•园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案二、周边楼市状况及未来走势分析www.cg35.cn最有价值房产策划2000案园区各板块现有商业物业情况板块商业规模租金元/平方米/月业态及业种湖西近20万平方米45-80大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主湖东近30万平方米处于招商中25-30大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲、娱乐、餐饮为主娄葑3万平方米60-80沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主斜塘14万平方米100左右（老街）大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主唯亭2万平方米还有近5万m2在建30-50沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐为主www.cg35.cn最有价值房产策划2000案•园区商业形态最初采用新加坡“邻里中心”的模式，2004年下半年左岸商业街A区开街标志着园区真正步入商业时代。20