项目投资分析报告15

1目录摘要一、项目概况二、市场分析1、社会经济2、房地产市场三、开发模式1、主要经济技术指标2、方案比较3、开发策略四、开发成本1、销售单价确定2、成本费用构成五、技术经济分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、风险性分析六、附件列表2摘要A、关于对张王庄项目投资机会分析的主要目的：为投资者在该地段进行投资决策提供依据，并根据投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。B、主要假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。C、本报告是本着严谨认真的态度在严格的市场调研的基础上完成的，仅供投资者进行决策参考。D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则，方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。并且，方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，并且抗风险性能比较强，具有很强的可行性。3E、两种开发方案的财务指标汇总经济指标方案A方案B项目总投资2323626767项目总销售收入3414938196利润总额903511328税前投资利润率38.88%45.74%财务内部利润率52.32%64.4%盈亏平衡点销售率75.33%71.78%项目单位成本19422078项目销售价格27003080F、两种开发方案的配置配置情况方案A方案B电梯普通名牌门、窗普通高档楼地面水泥压光高档地面砖建筑外墙高级防水涂料精品外墙转卫生间、厨房装修简装精装防盗门高级防水涂料精品外墙转采暖集体供暖铝合金散热片集中供暖地热4物业管理一般物业管理封闭式物业管理园林景观普通绿化园林景观一、项目概况1、地理位置：项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分别毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。2、社区规划本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。3、交通情况项目周边临近多条交通大道交通十分方便，并且8、2、36路公交车可以直达项目小区内部。4、配套情况项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，并且菜市场、银行、5超市、医疗门诊等商业网点聚集，配套设施非常完二、市场分析1、社会经济临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞阶段的成长型城市，近几年其经济发展迅速，固定资产投资增长较快，城市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势非常明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个非常便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂蒙大地对外联系的时空距离大大缩短，客流、物流、资金流、信息流在这里纵横交汇，内外双向互动，辐射面非常广，一个大开放、大交融、大发展的格局已经初步形成。2、房地产行业房地产业在临沂一直作为朝阳产业，近几年临沂市房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，基本处于健康发展阶段。临沂市2002年底的城市化水平是32.9％，按照临沂市政府确定的城市化目标到2015年，全市城市化水平要达到50％以上，这需要向城镇转移农业人口237万人，同时临沂城城市人口由现在的70多万人要发展到2015年的100万人。按3.5人一套房，每套100平方米计算，2005年到2015年的106年里全市每年将需新建住宅500万左右平方米，临沂城每年需新建住宅70万平方米左右，但根据2002年全市住房新开工面积113万平方米(不包含平房建设)，临沂城53万平方米的情况来看，离城市化的要求还有相当差距，县城和建制镇的差距更大。并且临沂市政府最近又提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市，这为房地产业打开了广阔的发展空间。三、开发模式1、用地主要经济技术指标表项目指标单位规划总用地11.66公顷其中居住组团用地6.65公顷非配套公建用地4.37公顷小区建筑面积11.25万平方米其中小高层住宅面积7.78万平方米高层住宅面积2.87万平方米共建建筑面积0.80万平方米居住总户数800户居住总人数2579人7人口毛密度388人/公顷人口净密度648人/公顷建筑密度15%容积率（不含二期商业）1.72绿地率（不含二期商业）56.6%平均层数（不含二期商业）11.67层非配套共建面积4.2万平方米停车位（不含二期商业）899其中地下车库899地上车位2、方案A、B的配置配置情况方案A方案B电梯普通名牌门、窗普通高档8楼地面水泥压光高档地面砖建筑外墙高级防水涂料精品外墙转卫生间、厨房装修简装精装防盗门高级防水涂料精品外墙转采暖集体供暖铝合金散热片集中供暖地热物业管理一般物业管理封闭式物业管理园林景观普通绿化园林景观3、开发策略（1）项目的入市时机本报告假设在报告撰写后数日内项目进入前期开发阶段，在年底项目进入试营销阶段，在来年的现在楼盘进入热销阶段。（2）项目的开发节奏项目分两期开发，在工程建设中要合理控制建设进度力争使工程的建设与销售计划相符。，（3）项目成本控制项目在资金的使用上，要合理安排，在确保工程质量的基础上尽量减少项目的财务压力，在资金控制上，以设计为重点。以主动控制为主，通常情况下，项目投资控制的标准就是投资（预算计划。）四、成本费用92、成本费用构成（1）土地出让费用土地费用主要包括土地购置费、土地契税、拆迁补尝费、城市综合开发费等。？？？？（2）前期工程费前期工程费主要包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费支出。（3）建筑安装工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修费用。（4）基础设施配套费用基础设施配套费又称红线内工程费主要包括项目的供水、排水、排污、绿化、供热、小区道路建设等。（5）公共建筑配套费用公建配套工程主要是指小区内的会所、幼儿园等，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用。（6）不可预见费用不可预见费用主要包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或是其他工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。（7）管理费用10主要内容包括：公司经费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、管理人员工资等。按（土地使用权出让金及征地费+前期工程费+房屋开发费）×3%。（8）销售费用销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。（9）财务费用财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款利息和其他财务费用。成本构成表序号项目合计(万元)单位成本（元/平方米）方案A方案B方案A方案B1土地成本557855785245242前期工程费213021302002003建安工程费12004132458919984公建配套费960104090985不可预见费用75582170776管理费用42945640437利息费用68475564718销售费用6967426367总计232362476719422078111、销售单价的确定（1）市场比较法技术路线、可比实例的选取方案A售价（均价）市场比较法综合修正系数表单位：（元/平方米）项目名称修正因素张王庄小区后园馨园小区北园小区园中苑河畔花园成交（预期）价格1260028003200交易情况修正1111交易时间修正11.051.01.05区域因素修正10.900.951.05个别因素休整10.950.951.10所占比例10.400.300.30本项目的相对价格2822275131002639方案B售价（均价）市场比较法综合修正系数表单位：（元/平方米）12项目名称修正因素张王庄小区宋王庄小区同心小区沂河花园成交（预期）价格1350030003588交易情况修正1111交易时间修正11.051.01.02区域因素修正11.01.01.05个别因素休整11.00.971.03所占比例10.400.400.20本项目的相对价格2822333330923252（2）成本法成本法定价主要是从项目开发成本的角度对目标项目进行定价，主要思路是项目开发的各种成本费用、税费等累加后再加上开发商一定的预期利润之和。成本法所确定的销售价格一般作为项目的销售底价。方案A成本法定价P=1942×(1+30%)=2525（元/平方米）结合市场比较所确定的2822元/平方米的市场上限价格，我司建议13方案A销售单价为2700元/平方米方案二成本法定价P=2078（1+30%）=2701（元/平方米）结合市场比较所确定的3220元/平方米的市场上限价格，我司建议方案A销售单价为3080元/平方米项目的总销售收入表项目数量单价(万元)总额(万元)方案A方案B方案A方案B住宅10.65(万平方米)0.270.3082875532802地下车库899(个)6653945394总计3414938196五、两方案的经济技术分析1、项目的盈亏平衡表盈亏平衡点。影响本项目住宅出售税前利润的主要因素主要为建筑工程投资、住宅的出售价格等。这些因素受政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济利益。盈亏平衡点就是上述因素向不利的方向变动，达到项目的利润为零时的临界14点。项目的盈亏平衡分析表因素建安投资项目销售总价销售率方案A方案B方案A方案B方案A方案B因素现在估算值23236247673414938196100%100%因素盈亏平衡点的变化38.90%45.70%-25.22%-28.22%-25.67%-28.22%因素盈亏平衡点值3227536085.5257242741775.33%71.78%2、项目的敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售率、建设周期等因素，据市场预测，开发成本中最有可能发生波动的变化的是建筑工程投资和销售价格，通过分别对建安投资和销售价格分别上下波动5%、10%、15%的分析发现，方案A对销售价格反映比较灵敏，方案A、方案B对建筑投资的反映都比较灵敏，所一在设计与工程建设阶段应加强头投资的控制。3、项目的风险分析（1）政策风险最近国家面对新一轮的房地产热出台了一系列的政策，比如“121文件”、“8.31大限”等，同时近来银行又提高了利率，在房地产的致命点——资金、土地上进行了调控，这些因素增加了当前房地产开发的成本，种种迹象表明国家新一轮的宏观调控还可能继续。（2）市场风险15本项目的市场风险主要在于当地的竞争楼盘与潜在的竞争楼盘和消费者对项目的认可度，调研发现，项目周围正在销售的楼盘不是分多，这对项目的推出提供了一个比较好的机会；但调研后的数据分析结果显示，项目周围的消费者所能接受的价位主要在1500元/平方米-——1800元/平方米，同时对本项目位置有64%的被访者认为一般，所以项目所面临的市场风险主要在项目本身的定位。（3）财务风险从项目的盈亏平衡分析中可以发现，两个方案的销售率的盈亏平衡点分别高达75.33%和71.78%，都超过了警戒线（70%），这可能与项目早期开发中对基础设施投入过多有关，或与本项目的定价保守有关，但还也说明了项目存在很大的销风险。项目建议通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则，方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。并且，方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，并且抗风险性能比较强，具有很