X年一季度中国房地产市场研究报告

中国指数研究院中国房地产指数系统目录摘要..........................................................................................................................................1第一部分：2014年一季度中国房地产市场形势总结.................................................................31.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制...................................32.新房：住宅价格涨幅缩小，重点城市供不应求矛盾缓解......................................................63.二手房：十大城市价格创新高，但增速放缓，成交量降幅明显..........................................184.土地：供求均不及去年同期，量跌价涨，溢价率回落，城市分化......................................205.企业：代表企业销售业绩平稳增长，拿地规模下降，龙头房企资金压力改善.....................24第二部分：2014年中国房地产市场趋势展望..........................................................................261.宏观环境：定调稳增长，资金面适度，调控差别化，长效机制推进...................................262.市场趋势：二季度供应上行，需求难及去年同期，房价涨幅继续缩小...............................283.企业策略：销售目标普遍保守，一二线城市仍是主流，A股再融资放开改善融资环境..........31特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰杜丙国张婷吴珊许琳高静刘丽杰陈文静贾蕾王媛媛战雪周宣叶璐曹晶晶祁璇王嵩邓西贾静陈召蕾张穆英李晶师洋蒋云峰黄秀青赵丽一陈茜白彦军牛永勤张哲薛建行中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰张化学林建晖刘宣钟文辉丁晓李力薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群朱柏润王玲曹文强陈延彬周瑞蓉马文涛吴晓桃高院生张伟秦晓鑫2014年一季度中国房地产市场研究报告2014年4月11日2014年一季度中国房地产市场研究报告1本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。摘要一、2014年一季度中国房地产市场形势总结1.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为2014年房地产调控政策的主要基调。2.百城住宅价格涨幅缩小，重点城市供不应求矛盾缓解价格方面，百城住宅价格指数同比、环比涨幅均持续收窄；一季度累计涨幅为1.56%，较2013年四季度缩小1.08个百分点。十大城市住宅均价同比、环比涨幅普遍缩小，杭州、广州二三月份住宅价格环比下跌；一线城市涨幅较为明显，二线城市价格稳定，部分三线城市出现下跌。成交方面，一季度成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史较高水平；供应方面，住宅新增供应为近五年同期最高，同比增长4%，其中北京供应增长显著。半数城市库存量上升，广州、深圳出清周期缩短。全国来看，销售指标同比增速止升转降，但绝对水平仍处历史同期较高水平；投资额增速小幅回落，中部地区同比增速最快，东部占比下降；新开工面积同比增速止升转降，仅二线城市同比增长；资金来源整体增速明显放缓，定金及预付款、个人按揭贷款增速继续回落。3.二手房：十大城市价格创新高，但增速放缓，成交量降幅明显价格方面，2014年3月二手住宅价格达27432元/平方米，创历史新高。一季度十大城市主城区二手住宅价格累计上涨2.36%，累计涨幅较2013年四季度收窄2.10个百分点，较2013年一季度收窄3.65个百分点，涨幅低于新房（3%）0.64个百分点。成交方面，2014年一季度十大城市二手住宅总成交量为16.26万套，受去年高基数及季节性因素影响，同比、环比均大幅下降，同比下降52.4%，环比下降24.3%；上海、北京、广州月均分别成交1.52万套、0.77万套和0.58万套，占十大城市的比重超过五成。4.土地：供求均不及去年同期，量跌价涨，溢价率回落，城市分化供求方面，2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。2中国指数研究院中国房地产指数系统本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。5.企业：代表企业销售业绩平稳，拿地规模下降，龙头房企资金压力改善销售方面，2014年一季度，部分龙头企业销售业绩录得新高，但多为去年底未结算资源得到转化所致，其中5家品牌企业销售业绩不及去年同期。行业集中度大幅提升，房地产市场出现两极化，行业整体毛利率继续受压。拿地方面，十大品牌企业拿地金额同比小幅增长，但拿地面积出现下降，3月拿地数据更是跌到历史低点。第一季度品牌房企回归一二线城市决心更加明显，一线城市拿地金额占比明显提高。资金方面，龙头房企凭借融资渠道的多样化，短期偿债能力有所提升，同时负债水平仍维持健康。二、2014年中国房地产市场趋势展望1.宏观环境：定调稳增长，资金面适度，调控差别化，长效机制推进宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。房地产调控方面，对于中央来说，在当前复杂的市场环境下，保持宏观政策层面的连续性、稳定性显得尤为重要，支持合理自住需求、抑制投资投机需求的导向将继续坚持，限购、限贷等政策不会在全国范围内取消。但不排除个别城市因经济、市场发展需要对当地政策进行微调。2.市场趋势：二季度供应上行，需求难及去年同期，房价涨幅继续缩小供应方面，受去年及今年年初部分区域土地成交量较大影响，部分城市库存量上升，二季度去化压力加大；同时限制开盘入市等行政干预减弱；此外房地产信贷收紧加大房企资金压力。在多重因素作用下，预计供应量环比增长65%左右，绝对水平与去年同期基本持平；成交方面，由于市场预期不稳，购房者观望情绪较浓，预计二季度观望情绪会继续存在，需求平稳释放，环比增速为30%左右，但绝对水平难及去年同期；价格方面，供需双方博弈加剧，对后期市场预期不稳，房价整体上涨动力减弱，涨幅继续缩小，城市仍明显分化；土地方面，3月市场降温致使一季度成交回落，二季度政府加大推地力度，市场将逐步回暖但增幅有限，同时区域分化加剧。3.企业策略：销售目标普遍保守，一二线城市仍是主流，A股再融资放开改善融资环境2014年企业年度目标普遍保守，部分房企对市场保持谨慎；龙头企业间合作增强，区域布局多以深耕现有城市为主，刚需产品仍为市场主流，经营模式的创新将成为企业新的增长点；品牌房企积极拓展海外业务，取得优异成绩的同时应警惕未知性风险；A股再融资的正式开闸意味着房地产融资回归市场化机制，整体融资环境有所改善。2014年一季度中国房地产市场研究报告3本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。第一部分：2014年一季度中国房地产市场形势总结1.政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为2014年房地产调控政策的主要基调。(1)两会关注全面深化改革，加速推进房地产长效机制建立健全两会确立今年政府工作任务，五大方面内容值得关注。2014年3月3日-3月13日，全国政协第十二届全国委员会第二次会议和第十二届全国人民代表大会第二次会议1相继召开，期间国务院总理李克强作政府工作报告，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务，在此其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。图：政府工作报告重要内容资料来源：中国指数研究院综合整理通过两会可以看出，未来一年中，新型城镇化将成为推动房地产发展的主要动力，稳定增长的投资为房地产业提供保持良好的发展环境，保障性安居工程建设将持续推进并对未来房地产供应结构变化产生影响，养老、健康、旅游、文化等服务相关的产业地产将获更大支持。一系列动向均将推进房地产长效机制建立健全。落脚长效机制“第一步”，不动产统一登记制度加速推进2。从两会动向来看，今年长效机制建设将主要落脚于脚踏实地“迈第一步”，其中推进不动产统一登记成为房地产财税制度改革的基础。国土资源部副部长徐德明在全国国土资源工作会议上表示，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能，将协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议明确不动产统一登记制度完成时间表，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。1详见2014年3月13日，《两会解读：新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展，长效机制稳步推进》。2详见2014年4月2日微信专题，《长效机制推进：不动产登记时间表公布6月出台〈登记条例〉》。明确三个1亿人工作任务，户籍制度改革、社会保障成为核心。新型城镇化慎重稳妥推进农村土地制度改革试点，合理集约供应平稳地价预期。土地制度改革坚持税收法定原则，加快推进不动产登记和房地产税立法；做好房地产税立法相关工作。财税制度改革利率市场化全面放开推进金融改革加速；创新政策性住房投融资机制和工具。金融改革托底民生，分类、分城施策，抑制投机投资性需求，推进长效机制促房地产市场持续健康发展。房地产长效机制4中国指数研究院中国房地产指数系统本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询、010-56319252。(2)新型城镇化规划着力健全城镇住房制度，促区域协调发展图：《国家新型城镇化规划(2014-2020)》主