世联地产__X年宁波城市研究报告

主要结论宁波隶属浙江海洋经济发展示范区城市群，为国家级海洋经济战略城市群，而宁波作为该城市群的核心城市，又是发展的重中之重，未来发展潜力巨大。宁波购房客户以本地为主，购买力强。宁波产品力整体水平较高，多家大型房企已进驻宁波。宁波受市场调控影响较大，但市场仍存在一定投资机会点。金地目前组织结构较为合理，无需调整。汇报内容一．城市总体评价二．客户及产品研究三．标杆企业研究四．投资区域研究五．管控模式建议六．结论及附件宁波目前从城市群概念来分属于浙江海洋经济发展示范区。浙江海洋经济发展示范区于2011年获国务院正式批复，是我国第一个海洋经济示范区规划，是长三角经济区的重要组成部分；范围包括浙江全部海域和杭州、宁波、温州、嘉兴、绍兴、舟山、台州等市的市区及沿海县（市）的陆域。浙江海洋经济发展示范区为我国首个海洋经济示范区规划，发展潜力巨大。城市总体评价∣城市群概况∣宁波市作为本城市群核心城市，未来政策优势明显，前景看好。浙江海洋经济发展示范区是浙江首个纳入国家发展战略的规划。一核两翼三圈九区一核：以宁波—舟山港海域、海岛及其依托城市为核心区两翼：以环杭州湾产业带及其近岸海域为北翼以温州、台州沿海产业带及其近岸海域为南翼三圈：杭州都市圈、宁波都市圈、温州都市圈九区：杭州、宁波、嘉兴、绍兴、舟山、台州、温州等九大产业集聚区一核杭州宁波温州城市总体评价∣城市群规划∣积极建设水路设施。加快梅山港集装箱码头建设，续建杭甬运河余姚东港区、奉化方桥港区、城西港区等工程，提高泊位利用效率，加强重要航道、锚地建设。完善高速公路和机场体系。推进完善“一环六射”高速公路网，建成象山港大桥及接线、穿山疏港高速公路等，加快推进甬台温高速复线、杭州湾跨海大桥杭甬高速连接线和六横大桥宁波接线等项目建设。公路铁路加快发展铁路轨道交通。推进“一绕五射”铁路网建设，沪甬（跨杭州湾）铁路、甬金铁路、宁波港口铁路支线、甬台温铁路货运复线和三门湾区域铁路货运支线，宁波铁路集装箱中心站。航运城市总体评价∣城市群交通网构建∣六大海洋新兴产业海洋药物及生物制品产业海水综合利用及深海开发技术产业海洋生物育种及健康养殖产业海洋装备制造业清洁能源产业海洋药物及生物制品产业城市总体评价∣城市群新兴产业∣六大新城建设旧城区改造交通建设以《宁波市城市近期建设规划(2011-2015)》和《宁波十二五规划》为依据规划选取东部新城、江北姚江新区、鄞州新城区、镇海新城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区6大新区，作为今后5年重点推进的城市新区，为宁波城市综合竞争力的持续提升，特别是城市功能的提升与空间的拓展打好基础。宁波旧城划分为两个层次：第一层次内层面积约38平方公里，为中心城区旧城改造的重点范围，划分出需要更新改造的地块，并对地块逐一调查列编；第二层次为旧城外围，仅划分出需要更新改造的连片区块，并将其纳入旧城改造范畴。深入贯彻“客货并举、以货为主”的发展战略，完成机场三期扩建工程。三江片初步形成“三横三纵”快速路骨架。安排13座桥梁的建设和扩建工作。城市总体评价∣城市发展规划∣城市总体评价∣城市宏观介绍∣宁波，简称甬，是中国浙江省的副省级城市，计划单列市，浙江第二大城市，是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。宁波市区市辖区海曙区、江北区江东区、鄞州区镇海区、北仑区县宁海县象山县县级市慈溪市余姚市奉化市城市总体评价∣城市宏观介绍∣太湖上海杭州常州无锡苏州宁波绍兴嘉兴湖州南京通过杭甬高速、铁路和跨海大桥与上海、杭州形成2小时经济圈，与上海产业联动加强；东面的深水良港北仑港的独特优势使宁波的进出口产业处于优势地位，同时接受上海的进出口贸易辐射；跨海大桥、舟山大桥、甬台温铁路已经通车。基础交通的完善，大大提升宁波在长三角的城市地位，宁波正在迎来新的发展高峰。宁波交通网络发达，2小时可直达上海、杭州，产业联动紧密。南统筹东扩北联中提升宁波城市规划为“北联、东扩、南统筹、中提升”的发展格局：1、北联重点是将余姚、慈溪两地合并打造成了余慈地区，成为宁波的北部副中心城区2、东扩将宁波和舟山港合并打造成宁波港口，并对其不断加大投资打造更具影响力的港口。3、南统筹进一步加强宁波的南部城市与宁波的联系，促进象山港片区的经济增长，让相对较慢的南部地区迎头赶上4、中提升加强中心城市对周边区域的辐射和带动作用，并通过轻轨线促进中心城市与周边区域融合发展，加快培育中心城市的功能优势，打造宁波都市经济圈的“发动机”城市总体评价∣城市宏观介绍∣中提升战略，确定了宁波市区的核心地位。根据《宁波市城市近期建设规划(2011-2015)》东部新城、江北姚江新区、鄞州新城区、镇海新城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区6大新区，作为今后5年重点推进的城市新区。三江片（政治文化中心）东部新城姚江新城鄞州新城区镇海新城滨海新城东钱湖度假区重点推进六大新城城市总体评价∣城市发展规划∣宁波旧城改造分为两个层次重点改造区北至环城北路南至环城南路第一层次以中兴路、环城北路、机场路和南外环路城市主干路、快速路为界，内层面积约38平方公里，为中心城区旧城改造的重点范围。第二层次旧城外围，以成片的工业区、市场和旧村为主，仅划分出需要更新改造的连片区块，并将其纳入旧城改造范畴。城市总体评价∣城市发展规划∣安排13座桥梁的建设和扩建工作民航客货并举、以货为主”的发展战略，完成机场三期扩建工程高架桥桥梁三江片初步形成“三横三纵”快速路骨架城市总体评价∣城市发展规划∣宁波现任市委书记王辉忠今年54岁的王辉忠具有党政系统的完备履历。他出生于义乌县夏演公社一户普通农家。22岁，提干成为公社干部；29岁，被提拔为县委副书记，推动并见证了义乌模式的发展壮大；30岁，他晋升为共青团浙江省委副书记；39岁，他在团省委书记任上外调舟山，先后出任舟山市委副书记、组织部部长、舟山市市长、舟山市委书记等职；47岁，王辉忠返回杭州，出任浙江省公安厅厅长、党委书记；54岁担任宁波市委书记。城市总体评价∣城市领导人简介∣王辉忠执政舟山期间（1996-2004年）05000001000000150000020000002500000GDP总产值固定资产投资额838231355966231269612673461996年2004年GDP增长幅度176%固投增长幅度256%舟山在此期间，GDP增长幅度为169%，固投增长幅度256%。王辉忠执政效率高，善于抓经济。城市总体评价∣城市领导人简介∣宁波现任市长刘奇23岁前，浙江大学化工系高分子化工专业学习；30岁，浙江省衢州化学工业公司电化厂厂长、党委书记；41岁，巨化集团公司董事长、党委书记、总经理、衢州市委常委；46岁，温州市委副书记、市长；49岁，浙江省发展和改革委员会主任、党组书记；51岁，浙江省人大常委会副主任、党组成员，省总工会主席；54岁，浙江省宁波市委副书记、市长。从国企基层一路走来，抓经济能力强。城市总体评价∣城市领导人简介∣刘奇执政温州期间（2004-2009年）刘奇执政效率高，善于抓经济。刘奇执政温州期间，极力升级“温州模式”，提出申请“副省级城市”规模。他提出：“民营经济”、“走出去经济”、“两头在外经济”、“集群经济”。目前已形成了龙头企业带动、产学研结合、生产生活结合的经济有机整体，成效相当明显。受到温州人民的极力赞美。城市总体评价∣城市领导人简介∣丽水784亿2011年浙江GDP排名舟山765亿嘉兴2668亿台州2795亿绍兴3291亿温州3351亿宁波6010亿杭州7012亿衢州890亿湖州1519亿金华2447亿宁波经济实力雄厚，2011年GDP总产值排浙江省第二，仅略低于杭州，遥遥领先于其它城市。010002000300040005000600070002006年2007年2008年2009年2010年2011年2864.53433.13964.14214.65125.826010.48宁波历年GDP（亿元）城市总体评价∣城市经济介绍∣498005610058600681627798319%12.65%4.46%16.32%14.41%0%5%10%15%20%0200004000060000800001000002007年2008年2009年2010年2011年宁波历年人均GDP人均GDP（按常住人口：元）增长率城市总体评价∣城市经济介绍∣宁波人均GDP逐年稳步增长，2011年排全省第二，仅次于杭州。宁波经济实力排名前列，居民购买力强，经济前景良好。223072530427368301663405813.38%13.44%8.16%10.22%12.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%05000100001500020000250003000035000400002007年2008年2009年2010年2011年宁波历年人均可支配收入人均可支配收入（市区：元）增长率宁波人均可支配收入稳步增长，2011年排全省第二，人民生活逐步提高。城市总体评价∣城市房地产市场介绍∣宁波近5年固定资产和房地产投资稳步上涨，房地产发展迅速。0500100015002000250030002007年2008年2009年2010年2011年1597.91728.22004.22206.52392.9332.9307.8374.5557.6756.9宁波历年固定资产和房地产投资额固定资产投资（亿元）房地产投资额（亿元）215.86292.8311.5286.4649.11213.7395.98212.28180.7282.02782210657152211331511295020004000600080001000012000140001600001002003004005006007008002008年2009年2010年2011年2012年市六区量价走势图供应量（万方）成交量（万方）成交价格（元/㎡）08、09年市场成交量迅猛上升，2010年开始受政策调控影响，成交量有明显的下降。特变2011年限购令的出台一方面部分客户被限购、另一方面客户观望情绪加剧，使得宁波房地产成交降到谷底。但2011年市场成交量仍达到153.4万方，市场容量较大。2012年随着调控逐步稳定，压抑已久的需求逐步释放，成交明显回升。未来宁波房地产将更加理性和良性发展。城市总体评价∣城市房地产市场介绍∣数据来源于宁波透明售房网价格：16000-25000概述：宁波老城区，传统商业、金融、行政中心，同时也是传统的居住核心板块价格：18000-23000概述：宁波老城区，传统商业、金融中心，同时也是传统居住核心板块。向东扩建后，形成东部新城。海曙江东江北鄞州镇海北仑价格：13000-25000概述：宁波老城区，为传统市三区中发展较慢的一个区域，只有三江口区域发展较成熟。目前区政府正大力发展新三江口区域价格：16000概述：宁波城市副中心，伴随着万达广场的进驻而发展起来的新的城市副中心，区域有高教园区、南部商务中心等。价格：8000-10000概述：宁波远郊城区，板块相对独立，距离市区远，在售项目较多，价格战较为激烈。价格：9000-11000概述：宁波远郊城区，距离市区较远，由于10年土地放量过大，现在售项目众多，价格战激烈。宁波整体中心城区包括海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区等6个区域，其中镇海区和北仑区由于地理位置偏远，加上前两年土地供应量过大，目前价格战激烈。市四区（海曙、江东、江北、鄞州）由于配套成熟，居住环境优越，在调控之下，价格表现坚挺，拥有良好的发展潜力。城市总体评价∣城市房地产市场介绍∣城市总体评价∣投资区域情况∣通过对比分析，镇海区和北仑区由于前两年土地供应量过大，供求严重失衡，市场竞争异常激烈，不建议进入。综上，我们推荐进入的区域为宁波市四区，即海曙区、江东区、江北区和鄞州区。39.07109.4296.07428.89355.8