中国商业地产专家报告：现状及09年发展趋势

中国商业地产现状及发展趋势前言2008年，太不平凡，也太多磨难。2008年，中国商业地产经历了自己的春夏秋冬。无论是地震雪灾，还是奥运的成功举办，无论是国际金融海啸，还是中国宏观经济调控，房地产领域中的“狼来了”终于变成了现实，整个行业的投资者、消费者的心理预期都受到很大的震荡和挫折。我们即将走进岁末，在岁末年初之际，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会邀请了行业近20位不同领域的专家学者与专业人士，对2008年商业地产相关政策、各领域一年的发展进行了研讨、总结和梳理、对2009年商业地产的发展大势有一个预测，供业界参考！综述2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机，有的专家学者称为金融瘟疫，但目前对我国经济的发展会影响到一个什么样的程度还不太绝对明朗成为众多经济学家和专家的共识。然而，对于目前由美国次贷危机引起的世界性金融危机，目前把它说得太厉害了，好像我们到了崩溃边缘，其实不是这样的。但我们又不能低估，要有一定的思想准备和防范措施。商业地产对中国国民经济的发展能够起到拉动的作用，而且能使国民经济持续向前发展已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。一个国家经济的发展需要“三匹马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需也要靠商业地产。目前中国的高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区分布仍然不均匀。在2008年宏观经济出现比较大的回落的情况下，出现大的动荡或者不可知的因素依然存在，但在各种变量比较复杂的情况之下，商业地产受到的冲击还是比较小的行业。商业地产开发总结上半年：随着中国对外资零售限制的取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大的消费潜力国。一方面，大量的零售商进入中国市场，推动了我国商业地产的发展，另一方面，大量的商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺的现象。随着住宅市场的饱和与走低，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一大批优质商业项目，行业的总体水平在2008年有明显的提高，不仅是开发商和投资者开始成熟，整个产业链的成熟度也在相应提高。主要大中城市商业地产的供应关系无明显大起大落，市场价格相对平稳，但随着进入年中，供应量和空置率开始互相的不断提升。商业地产开发多元化趋势在2008年得到体现，除了传统的大的房地产开发商以外，商业经营者成为市场的绝对新军，别的领域进入商业地产开发也成为2008年商业地产的一大特点。诸多开发商和商业企业上市前的拼命跑马占地和上市后的财大气粗的建地，都对商业地产的招商和开发起到了巨大的推动作用。大城市人口向郊区扩散的现象开始成型，新的居住区的形成并产生新的消费需求，为郊区商业地产的开发提供了基本条件，开始出现比较看好的区域性商业中心。老城区的商业升级换代和商业地产开发热点逐步向郊区化发展成为2008年许多大城市的重要特征。下半年：中国商业地产投资总体在稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率开始增高，各地发展的不均衡的差距开始拉大。随着世界性经济危机的影响，中国也没能避免。世界主要投资中国的投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现，另外，特别是中国部分媒体过大过快的夸张世界性经济危机对中国的危险性和危害性，国内投资机构和商业地产开发商也放缓了投资与开发的步伐，整个商业地产的投资在局部地区出现了停滞的状态。受住宅市场从2007年年中开始出现的低迷的影响，直接导致商业地产2008年下半年的开发商直接面临着资金的缺乏，同时，做商业地产的开发商一般都是从住宅转做商业地产,甚至拿做住宅赚的钱来推动商业地产的发展,由于住宅市场的急剧萎缩,直接导致了商业地产项目进一步的投资，并且影响的面还相当大。中国商业地产主要通过销售或租赁的方式回笼资金,在2008年下半年的股票、基金等金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水，也是直接影响商业地产投资萎缩的重要因素之一。随着世界性经济危机的影响，消费者的购物尤其是与房地产相关的建材、家电和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩乐”的消费也开始下滑,导致众多商家开店的热情和速度降低，有的大型连锁商家甚至停止了扩展，影响了商业地产的招商，延缓了商业地产的开发和运营。小结：2008年整个一年，中国的商业地产在发展的过程中始终饱受资本缺乏、零售资源稀缺、规划上的缺陷、粗放的运营管理等客观因素的困扰。国内一些大城市的商业多中心的格局开始初步形成，商圈由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的期待局面。经过前两年的开发与运营，很多城市副中心和区域商业中心的地位在2008年开始越来越巩固，这些地方形成了城市副中心和区域商业中心，并拉动了所在地商业以及商业地产的发展，但速度也有放缓的趋势。在国内二、三线城市的商业地产发展水平相对落后的局面在2008年开始有所提升，尤其是内地的城市，包括一些省会城市，商业发展水平相对比较落后的局面在2008年也开始转型；商业模式比较简单，业态比较传统，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产在2008年也有所改善。缺乏创新的商业概念和差异化的业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才的匮乏和流动性加快，包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位，仍然是2008年中国商业地产发展的问题。在销售难的前提下，很多开发商开发的商业地产项目开始被动持有，但由于缺乏开发与运营管理的经验，增加了持有的难度，也延缓了招商和开业的进度。销售、招商、融资三难仍然是困扰商业地产整体水平提高和持续健康发展的的瓶颈。当然也出现了一些商业地产项目整体销售和合作开发的多样化方式，一些主动持有并运营成功的案例和专业的商业地产开发商也正在可喜的涌现，但短期内还无法成为主流。销租商业地产租售价格上半年在中国主要大中城市无明显大起大落，市场租售价格相对平稳，但下半年开始出现下降的趋势，有的城市的商业地产项目基本上无法启动，不能按时开工和开业的项目开始明显增多。招商受大势的影响，整体商业零售市场的竞争空前激烈，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的共性。商业地产行业的竞争更多的从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力，真正招商成功者甚少，直接导致开业的推迟或者根本无法开业。趋势2009年将是一个机遇与挑战并存的年代。全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力仍然不减。2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出；即使是一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，也会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。另一方面国家出台的一系列政策积极扩大内需，相对的会拉动商业服务业的发展，并为商业地产的发展提供了基础。随着很多大的房地产开发公司的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，商业的需求也会增加，商业拓展会出现多中心和差异化的局面。受到城市化进程加快因素的驱动，中国二、三线城市的规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模会进入一个放量扩展的阶段，层次化、多元化的消费需求也将直接推进商业地产的发展。城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。城市化改变了城市扩张的布局，城市群的发展将极大的推动二、三线城市的发展和消费升级，比如说珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群等等，这些城市群都是近些年形成并壮大的，一些城市和二线城市轨道交通的开通和增加以及城市之间通过高速公路的连接也将刺激国内消费的升级，相对的助推商业地产的发展。随着中国中产阶级的兴起，引发消费者结构的变化，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。业态类别会更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。根据中国很多城市目前的发展现状和未来的发展潜力，确定了许多的区域商业中心和区域商业副中心。这些规划中的或者已在建设发展的区域商业，会逐步向“多心多点”的格局转变，区域化消费将成为主流，无疑将是2009年中国城市走向多商圈的标志，必定拉动商业地产的发展。在商业地产发展初期，开发商之间的竞争主要是营销和招商。2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。受商家开店拓展速度的减缓，对商业地产的选址会更加有针对性，必然会实行选址优化策略，也将导致商业地产优质物业之间的激烈竞争。房地产金融总结2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。上半年楼市疯狂的最后一冲以及与大陆房企、香港、新加坡，甚至美国、英国和德国等国家的缤纷上市成为中国房地产的饕餮大宴，各种金融创新的呼声和实验也风起云涌。但是，随着下半年国家宏观调控量变到质变的显效，包括各种天灾人祸的消极气氛的蔓延，特别是美国金融海啸的从天而降以及中国媒体的渲染放大，以地产领袖王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)首先唱衰中国楼市，万科率先降价驯熟弥漫全国，中国房地产业开始进入迷茫期。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑雪上加霜！但依然有像美国黑石基金等中长期的资金和国内战略性的专业投资机构等，如万达逆市而动，一是看好中国的资产市场和资产价格，二是借既“趁火打劫”，以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源。趋势以商务部等部委力促的开放RETIS通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应，而全国工商联房地产商会及商业不动产专委会等相关协会组织的大力推动，民间机构和资金的跃跃欲试，特别是相关法律和税收制度的完善和准备，虽然国际金融大势不好，但中国实体经济的相对稳定、金融创新的严重滞后和资金的流动性过剩也为中国，特别是商业地产的金融突破提供了扎实的基础。我们有理由相信也期待以REITS为象征的金融创新的2009年将会破冰，而中国银行以资产抵押为本体的机制和不符合商业地产开发和运营特点的短期融资的理念和模式与国际化的尽快和真正意义上的接轨将是中国商业地产健康持续发展的根本出路。零售业总结一、商业网点市级商业中心：2008年市级商业中心取得的成绩不容置疑，在一线城市依然出现开发过度，体量过大，在透支中存在冰火两重天的现象；在二、三线城市的商业网点处于结构升级中，现在可开发用地也不多。2008年消费结构继续升级，上海外滩和南京路、北京王府井都处于置换上档次的层面，称谓“腾笼换鸟”。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显，国外一线品牌进驻主要商业街区为首选，国内品牌和老字号开始无奈退出。区级商业中心：2008年区级商业中心的建设则比较差，开始被边缘化了。实际上，区级商业中心建设的好坏，和社区商业一样，同样关系到老百姓的生活质量，直接影响整个城市的宜居程度。在当前的形势下，有变现置换的趋势。区域型购物中心是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。因此，“区域型购物中心”的发展时期2008年已经来临。社区商业：社区商业关系到“便民、利民、为民”，方便和